来源：中国经营报
李碧
广州之南，番禺莲花山风景区南麓、莲花山水道西岸，一座依托“第16届亚运会”的新城正在拔地而起。
2009年12月22日，富力、碧桂园、雅居乐组成的民企联合阵营，击退万科、保利、中海组成的国企联合阵营，以255亿元的天价夺下“中国第一拍”广州亚
周边楼盘已应声涨价，亚运城板块某楼盘2009年10月均价9500元/平方米，到2009年12月底，该项目均价已升至12000元/平方米，而一直缓慢推货等待时机的保利公馆2009年8月份开盘时均价为7500元/平方米，如今最新报价已在16000元/平方米。
这似乎是市场愿意看到的，“政府将‘亚运’作为概念来经营，提升的区域价值最终在全市形成连锁反应，房价上涨最典型，也最直观，”一家上市民企高层直言，“2010年这个概念会玩得更火，广州楼市有它，更抗跌。”
亚运蛋糕
“刚刚才碰到这个蛋糕，至于怎么吃只能以后再说。”富力地产华南区总经理朱荣斌在2009年12月22日成功竞拍后如此笑称。
超于所有人预想之外的价格，“蛋糕”之说并不为过。而广州市国土局最新消息显示，亚运城首期土地款为总价款的40%，按总价255亿元折算，首期102亿元已于2009年12月25日前缴纳。三天凑齐百亿现金，看来富力、碧桂园、雅居乐已下定决心要合吃这块总建筑面积达到438万平方米的大蛋糕。
“亚运城交给开发商时已经有8000套住宅可以投入使用，这在地块出让之中是极为罕见的。”广州市社科院科研处处长彭澎表示，这部分住宅面积约有80万平方米，如按10000元/平方米的价格销售，开发商在前期能回收约80亿元。
而记者接触的多位业内营销人士则不太乐观。“已建成的项目是为运动员和媒体服务的，是否符合广州市场？再则，80万平方米的量实在太大，可能需要很长时间来消化。”一位不愿具名的营销总监如此质疑。
对于这个民企联合体来说，最大的挑战还在于市场价格。“亚运城周边房价突然拉高，有‘地王’效应，也有‘房荒’效应。”上述营销总监称，拍卖之前，番禺区域房价在8000元/平方米徘徊，不少楼盘都在等亚运城项目落定后定价，压货很严重。
合富辉煌监测的数据显示，2010年全年，广州新增一手楼供应约4.9万套，其中番禺约有1.2万套。如此庞大的供应量喷涌而出，对于亚运城来说，无疑是巨大的压力。
“政府的造城理想和开发商面对抢食的现实，将会成为2010年亚运城的关键纠结点。”上述民企高层亦指出。
“运动”造城梦
开发商眼中的大蛋糕，在政府手里则是推进城市发展的棋子。
“以亚运城为核心的广州新城是广州城市发展的战略性储备用地，将成为广州未来的梦想地。”中山大学地理科学与规划学院教授、原珠江新城总规划师袁奇峰如此展望。
广州借助运动会推进城市更新早有先例可循。1987年广州举办第六届全运会，天河新区就此崛起，随之兴起的体育中心如今已被天河商圈包围，确立以“广州东站—中信广场—天河体育中心—珠江新城—新客运港”为轴的广州新城市中轴线；2001年广州举办第九届全运会，地铁一号线贯通东西，造就奥体新城，引发城市东进。
提出“亚运城市”概念的袁奇峰，正是《亚运城市——面向2010年的广州城市规划》的主要完成人，他提出以亚运为坐标，构筑“一主三副”的城市空间结构计划。“一主”即中心主城区，“三副”即南沙、萝岗、新塘以及花都副城区。
“政府早已有意利用亚运会来打造广州新城，认定区域将是未来广州楼市的卖点。”合富辉煌首席市场分析师黎文江告诉记者，当初政府意欲组建七大城市基础设施建设投资集团，用“财政垫资建设，然后移交给公共部门实施运营”的“BTO”模式运作亚运城建设。
“造城运动”一直是广州房地产市场最吸引眼球的重头戏，从开发商先入主开发的华南新城、汇景新城、白云新城，到政府规划为主的珠江新城、广州新城等城市新中心，广州的“新城”概念一直延续，“不同的是造城的主角已由开发商慢慢变成了政府”。
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