二套房贷明松暗紧 楼市再现“拐点论”

本报记者 赵晓路 蔡宗琦

　　　　2009年底“国4条”余音尚在，“国11条”新年伊始紧随而至，但对比二者不难发现，前者精神中包含的“改善需求可以按首套享受最低二成首付、利率七折的最大优惠”已经悄悄消失，市场揣测这是否意味着二套房贷政策将有所变化。对此，专家和业 内人士表示，尽管银监会频频表态，但政策表述的细微变化暗示明松暗紧趋势，不少此前态度谨慎的专家更是预测2010年房地产市场有望迎来拐点。

　　紧缩程度明显加码

　　“这次的政策从内容、措辞上观察，紧缩程度明显加码”。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，仔细观察可以看出“国11条”中二套房贷政策与“国4条”中界定不一：“国4条”规定“继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。”也就是说继续执行2008年“131号文”中的优惠政策：改善需求可以按首套享受最低二成首付，利率七折的最大优惠。但“国11条”却将其调整为：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。”

　　这一表态也与中央经济工作会议的态度发生大逆转。杨红旭认为细微的调整明显意味着房贷政策已退回到“131号文”出台之前，也即2007年12月“二套房贷政策”的“补丁文件”出台后的严格程度：所有二套及以上都严格化，且以家庭为界定标准。在高房价不能有效缓解之前，包括改善需求在内的二套及以上购房需求，都将不再享受贷款优惠。由此可见国家抑制高房价的决心。这对市场的利空性明显大于“国四条”。

　　北京大学中国国民经济核算与经济增长研究中心副主任蔡志洲则表示，对第二套房贷的控制应该更加从严，二套房贷在本次并不能算是收紧。他指出，首付40%的房贷是非常优质的贷款，银行对放款有很大激励。而“贷款利率严格按照风险定价”的规定仍然存在很大操作空间。他表示，在市场上，改善性住房和投机性住房的区分和界定非常困难。根据他的研究，在过去10年里，真正称得上“改善性”的需求已经释放得差不多了。此时为购买二套房放贷，多少和实现“居者有其屋”的目标有冲突。他认为，如何从房贷环节上调控，还有待更多政策出台。市场再现“拐点论”

　　此外，与以往给出住房供应宏观目标不同，“国11条”另外有新意，要求“城市人民政府抓紧编制2010－2012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。”

　　不少业内人士解读这一政策将有助于加大市场供应。中国人民大学公共管理学院土地管理系主任叶剑平表示，城市化进程中房地产市场的刚性需求和投资需求都比较大。此次在平衡供求关系上做文章，是把对了脉。要增加包括廉租房等保障性住房在内的住房供应。

　　蔡志洲认为，本次调控强调以增加供给来平抑高房价符合我国的现状，如果单纯靠抑制需求，势必压低交易量，这对刚刚走出危机、增长基础尚不牢固的宏观经济形势会带来较大负面影响。房价无论暴跌还是暴涨，对经济都会造成很大伤害。这是过去两次房价大起大落中所证明了的。因此“国11条”绝非要打压房价，而是要促进平稳增长。

　　尽管如此，杨红旭认为，总体而言，在这样的政策抑制之下，今年楼市调整已成定局，如果“国四条”还只是让一线城市房价有下跌的可能，则“国11条”有可能使全国房价出现整体性的下跌。

　　而在搜狐焦点日前主办的新视角高峰论坛上，国家信息中心专家委员会委员高辉清也认为，政策高压下，2010年房地产市场有望迎来拐点。首先，地方政府虽然仍然需要土地财政支持，但来自中央政府压力明显加大。其次，为了防范经济复苏良好的势头半路夭折，货币政策2010年依然坚持适度宽松的总基调不动摇，但流入房地产市场的资金将相应减少，这其中包括的因素有：新增信贷资金规模明显减少；进入房地产市场的资金门槛提高；部分资金将回流实体经济领域；房地产对社会资金吸引力下降；为赶上优惠政策末班车，许多投资者已经提前进入市场以及高房价耗尽积蓄；未来的房价将更多依靠当代收入支撑。而中国当前的房地产市场与日本市场崩盘前的状况相似。综合来看，2010年房地产有可能迎来拐点，因此需要警惕高房价泡沫破裂带来的巨大风险。市场机会逐步来临

　　本报记者 于萍

　　自去年12月进入政策出台的密集期开始，房地产板块经历了连续调整。统计显示，从去年12月至昨日收盘，申万房地产指数已经累计下跌13.16％，成为两市回调幅度最大的行业。由于政策收紧的预期普遍存在，再加上一季度是传统的销售淡季，市场对房地产板块大多持观望态度。业内人士预计，短期内房地产板块仍将保持震荡。在政策逐步消化以及楼市成交量回升后，市场机会将逐步来临。

　　1月11日受国办11条楼市调控措施的影响，房地产板块下跌1.96%，跌幅居两市各行业首位。截至1月11日收盘，根据整体法计算的房地产行业市盈率约为34.38倍，在23个行业中位列第16位。其中金融街的市盈率为17.43倍，万科和招商地产的市盈率约为23倍，均低于A股市场26倍的市盈率，估值水平处于低位。

　　与此同时，自年初以来，我国重点城市的楼市成交普遍大幅下降。由于政策频出及楼市成交低迷，房地产股走势疲软。目前，大部分券商研究机构对房地产行业持谨慎态度。

　　国信证券下调了房地产行业的投资评级。国信证券认为，随着中央明确表态要遏制房价过快上涨，行业政策面已从“宽松”转向了“中性”。未来中央相关部委及地方政府将陆续出台一系列配套细则，“利空”有可能接踵而至。此外，随着未来加息周期的到来，政策面有可能从“中性”转为“趋紧”，因此对房地产公司的销售增长存在一定的不确定性。

　　海通证券金融工程首席分析师胡倩也表示，根据构建的模型并结合国房景气指数、销售面积及竣工面积、房地产指数收益率等指标预测，1月份房地产行业指数将趋于下跌。

　　分析人士指出，从行业基本面来看，2009年的销售已经为上市房地产公司2010年的营业收入及利润增长提供了保障，但是在短期内由于成交淡季和行业政策调控等因素的制约，地产股缺乏催化剂。在政策被逐步消化后，随着通胀预期上升，楼市成交量将会逐步放大。进入三月份，房地产“靓丽”的年报会逐步公布，板块走势将出现转机。今年销售业绩不乐观

　　本报记者 林喆

　　近期，管理层对房地产的调控政策密集出台，楼市成交开始步入调整期。2010年第二周，重点城市新房住宅周成交量环比明显萎缩。其中南京、杭州和苏州三城市成交量环比下降八成，同期上海和宁波的降幅相对较少，也在30%以上。

　　券商研究机构最新报告认为，2009年多数房地产公司业绩大幅上升，销售收入创历史新高。但是，趋紧的调控政策正在改变市场看涨预期，同时，目前的高房价也将影响楼市刚性需求的释放；预计2010年，房企整体销售业绩可能出现负增长。

　　“涨势”难持续

　　2009年，全国各大城市商品房销售持续放量，年底“末班车效应”更推升恐慌性购房需求释放，尤其是二手房，成交量成倍放大，这无疑使未来的购房需求提前，并在一定程度透支2010年的楼市需求。

　　21世纪不动产市场分析师认为，1月10日的国办通知重在从需求和供应两个方面来遏制房价的过快上涨，抑制投资需求。这意味着，楼市看涨预期将发生变化，整体需求也将下滑。

　　国家统计局数据显示，1-11月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0%，其中，商品住宅销售面积增长54.4%；前11个月商品房销售额35987亿元，同比增长86.8%，其中，商品住宅销售额增长91.5%。

　　中原地产华北区总经理李文杰认为，“2009年楼市的成交量中，有2008年积压的需求，也有透支2010年的需求，因此，2009年的涨势很难持续。”

　　目前，营业税减免期限由2年改为5年，信贷政策开始差别化对待不同的购房者，二套房贷首付比例从严，这对楼市需求将产生负面影响。更重要的是，11月份CPI已经转正，当通胀变为现实后，市场也将进入加息周期，这将削弱置业者的购买力，遏制楼市需求。

　　2009年12月份，龙头地产公司的销售数据显示，全国新房销售已有所放缓。去年12月，万科销售额同比仅增长3%，远低于11月份47%的增幅；而销售面积同比则下降38.7%。

　　资金链收紧

　　在国办通知中，中央政府已露出收紧开发商“银根”，进而防范境外“热钱”投机国内楼市的思路。这对房企的现金流将产生负面影响。

　　安信证券陶学明认为，目前房价已超越历史高点，有资产泡沫化倾向，抑制投资和投机性需求的政策似乎箭在弦上。如果价格继续上涨，那么按揭优惠政策可能在2010年2季度后“实质性从严”。

　　西南证券认为，房地产行业外部融资环境正在趋紧。2010年，房地产信贷会出现明显下滑。信贷资金结构性调整明显，严格控制新开工项目的贷款投放。房地产行业则被列为风险控制范畴。西南证券估算，2010年房地产行业资金来源中，信贷资金增速将下滑25%-28%。另外，国土部与证监会配合核查再融资项目，这意味着房企从资本市场获得资金的难度在加大。

　　国海证券认为，目前，房企资金链的抗风险能力处于历史较好水平，在政府抑制房价导向明确的环境下，设法加速周转将成为稳妥的应对策略，而过分积极进行扩张投入以及保持高价策略的企业将面临较大的风险。楼市调控考验平衡艺术

　　中证证券研究中心 张泰欣

　　经历了2009年波澜壮阔式的发展，2010年的楼市是否将转向波澜不惊？目前市场普遍的看法是，在宏观政策基调不变，地产商财务状况良好的情况下，政府的适度调控有益于楼市“风和日丽”的发展。不过鉴于新的流动性刺激及非理性因素扰动，不排除将来政府采取严厉手段的可能性。一面是地产投资拉动经济增长，一面是稳定房价确保民生，如何在二者之间平衡将在很大程度上主导今年的楼市行情。

　　不容否认，经历了史无前例的流动性推动和持续快速的去库存化，目前中国楼市的格局已同2008年有了天壤之别，即使与兴盛一时的2007年相比，目前的宏观环境也使楼市处于更加敏感的境地。对于过高的房价、过热的投机，政府已经表明了态度并出台了初步措施，新年伊始效果如何还有待市场检验。

　　不过，历史经验表明，无论从CPI与地产销售速度的走势看，还是从M2与地产价格指数的相关性看，未来楼市的价量仍会保持高位，巨量信贷引发的资产价格重估还可能继续，与其说目前的措施主要针对高企的房价，不如说更多的为了防患于未然。如果前期政府的措施有效、执行得力，房价走势平缓、成交量将继续活跃，那么楼市可能续写2009年的神话；反之，如果房价继续过快上涨，不仅可能会引发量跌后市场的持续盘整，更可能经历政府严控后市场的低迷甚至逆转，这在经济基础尚需夯实的后危机时代，无疑是不愿被看到的。

　　与过去十年27.46%的平均增速相比，目前18%左右的房地产开发投资增速仍处于较低水平，透过高房价、热投机等表象，从另一面折射出更多的是地产投资的不足与不平衡，这一点已从去年四季度以来迎头而上的新开工面积增速上体现出来。而不平衡主要体现在：除了京沪深穗等一线大城市房价级数式的增长，中西部二三线城市价格上涨幅度不大，甚至一些地方投资环比下降。正是投资不足才引发了可供面积的减少，而也正是区域发展的不平衡导致了楼市投资的马太效应。如果政府调控适度，地产商预期不改，则新开工面积的持续回升将大大缓解供应不足的状况，从而带动地产投资增速向均值回归。这在地产投资对GDP增速的贡献接近3个百分点的当下，无疑将达成一种共赢的局面。反之，如果采取一刀切、较为严厉的措施，地产投资增速可能会停滞不前，这不仅会影响到地产上游众多行业的投资增长，还会抑制下游消费行业刚刚迸发的态势，从而使向好的经济整体再度陷入迷雾。

　　在平衡经济与民生之间，我们兼备直接与间接两种手段。直接的手段，如加速供地、加快保障房建设、出台物业税等；间接的手段如取消税费优惠、严格执行差异化信贷、限制资本市场融资等，我们认为，由于直接手段无疑都是关乎地产商资金和土地获得等关键问题，政府在采用和推广上会慎之又慎。并且由于各地区差异较大，如果普遍推广将面临新的不平衡问题，因此未来，政府的调控可能更多的侧重间接手段，通过影响消费者行为，采取区域有别的措施使楼市更加健康。

　　2009年12月以来政府已通过多种途径释放出调控楼市的信号，能否避免一收就死、一放就热的怪圈，对于当前处于复苏进程中的中国经济而言至关重要。任何政策都有时滞，也不可避免负溢出效应，如何权衡的确是一种艺术。不过，对于刚刚开始的2010年，楼市一季度的表现很有可能左右全年的政策取向，由于低的基数效应及地产投资的惯性，一季度，地产投资出现大的变动概率不大，但我们不能忽视市场预期的力量，如果预期引发了市场的持续盘整，不排除未来再度采取刺激措施的可能。