虎头鼠脑：新年房贷签约量走低

　　接踵而来的房地产调控政策，给今年的房贷市场盖上一层冰霜。1月12日，来自深圳大型按揭公司盛泽按揭的信息显示，新年的前10天，房贷询价量已经下降了50%。

　　住房成交量的大幅下降是致房贷需求量下降的根本。中国房地产指数研究院的每周监测数据显示，1月4日至10日， 在其9个重点监测的城市中，武汉、天津成交面积环比分别上涨21.91%和18.52%；而成交面积环比下跌的7个重点城市中，成都跌幅最大，下跌93.5%，南京和杭州紧随其后，环比分别下跌77.94%和61.22%，重庆、深圳和北京环比跌幅超过10%，上海环比跌幅小于5%。

　　严峻形势下，银行人士不再像去年那样乐观。某大型银行零售业务部负责人曾于去年底向记者称，该行初定今年房贷量将预增长20%-30%，如今国务院房产新政出台，他不得不下调预期。1月12日，他透露说，银行正在对房贷增长率作出调整，具体增幅目标还未出来。另一股份行深圳分行个贷人士称，受系列调控政策影响，今年房贷下降两三成都属正常。

　　房贷签约量下降

　　“现在业务不好做了，这个月前10天，我手头只有3个房贷签约单，去年我一般能拿到6个单。”1月12日，深圳盛泽按揭的一位房贷业务员告诉记者。他做的单主要是普通住宅，每单总价50万元左右。

　　深圳地产业内人士介绍了一个案例，1月10日，位于深圳后海湾的鸿威海怡湾推出157套新单位，其中10多套是该楼盘上次已经卖出的房源又重新出售。开发商表示，这些房源是原来的客户购买了，但是做按揭时被银行拒绝。该说法未得到鸿威海怡湾项目的确认。

　　新年房贷政策收紧已是趋势，如今再遭政策抑制，楼市交易量将更加受到冲击。

　　1月10日，国务院办公厅发布《促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确表示金融机构“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

　　盛泽按揭总经理何建中表示，《通知》给出的是概括化的规定，在等待银监会的细则。一般来说，在细则出台之前，各银行都会延续之前的政策来审贷放贷。

　　前述房贷业务员称，从一线反馈看，银行虽自称房贷政策收紧，但暂时并不严重。

　　观察此次房产新政，《通知》全文并未提到2009年备受业界争议的“改善性住房”。何建中称，这意味着今后关于二套房贷的认定从此将“一刀切”，但凡家庭购买的第二套住房都要求首付四成，“这将对二套房贷量造成影响”。

　　不过，言及“改善性住房”的房贷需求，某股份制银行个贷人士介绍，这部分客户并不多，占比不大。以深圳为例，如果40%是炒房客，另外60%是自住客，在自住客中只有20%的改善性房贷客户。房贷增长率目标将动态调整

　　受调控压力，前期还显乐观的银行个贷部门，已开始下调房贷预期增长率。

　　深发展个贷人士表示，受去年底抢搭优惠“末班车”心理影响，上个月楼市集中成交，积累到本月放款，这个月的房贷量应该不差。不过，新的房贷签约单，目前下降约30%，对整个第一季度，他的看法并不乐观。“去年的成交透支了今年的房贷，一季度房贷量可能会下滑。”

　　“市场变化太快，我们会动态调整增长目标。”前述大型银行零售银行部人士称。“具体的目标还没有确定，今年个贷增长的绝对数，可能低于去年。”

　　平安银行的增长计划没有改变。其零售部一人士说，该行零售条线的年度工作会议已开，确定2010年个贷预期增长率10%的目标依然生效。“我们新开了一些分行，都需要做业务，个贷会保持增长”。

　　在策略有别情况下，多位银行个贷人士都呼吁，希望监管层在市场规范上能多给出一些明确的指引。比如，此次房产新政提出“贷款利率严格按照风险定价”，此前对二套房贷执行1.1倍利率的规定自动取消。“如果监管部门不给出一个规范性的利率指引，估计很多银行为了冲量，都会直接或变相给出七折利率优惠。”前述招行零售部人士说。此外，平安银行人士认为，监管部门应在未来细则中明确，已还完首套房贷的客户再次购房，不应享受优惠利率；对于“非自住房”的贷款利率，也要为银行确定一个大致的标准。

　　前述盛泽按揭总经理何建中建议，银行为持续保持房贷增长，可进行产品创新，在个贷收入结构上做文章。住房按揭贷款若下滑，可提高抵押经营性贷款、商铺写字楼贷款、消费贷款等收入比重。