新年上海楼市“冷启动” 僵持和观望成为主题词

　　岁末年初，申城楼市注定无法平静。

　　当一些开发商还在回味，2009年是“喜出望外的一年”时，许多中介机构这样教育员工：“2010年，可能淘汰30%的中介人员。”

　　乐观与悲观并行。一连串的调控政策之下，申城楼市出现观望气氛。买卖双方僵持，成交量大幅下降，个别楼盘推出久违的“优惠”措施，而让老百姓极为关注的房价，似乎正处于一个“十字路口”。

　　“冷启动”中，申城楼市的百态，颇值得玩味。

　　楼市信息“对冲”

　　过去一周，小屠每次上下班经过房产中介店，都要朝里探望。去年年底花70多万元，买下一套二手房后，小屠就坐上了楼市上升的“电梯”，以往从不关心的楼市新闻，如今他细细品读。

　　“买了房，当然不希望跌。”小屠说。但让他感到困惑的是，楼市中的多种信息，往往“对冲”，越研究越糊涂。“中央出台一系列调控政策，肯定是要挤压楼市的泡沫。但是，土地是稀缺资源，加上现在房源不够，供求关系又决定房价要上涨……”

　　所以，小屠特别关心，中央关于“增加供应”的调控措施。但一些住宅用地推出后，各地又不断出现“地王”的信息。在上海，新江湾城地区的楼板价，超过3万元/平方米。而如今古北的一些二手房，单价却不到4万元，“看不懂！”

　　看不懂的，绝不仅仅是小屠这样的白领。甚至连长期聚焦楼市的一些专家，如今也有点迷糊。新政频出，许多民间的研究机构纷纷发布报告。仅过去一周，上海楼市就有多达13份的公开报告。各报告截取数据的渠道不同，根据相近数据获得的结论也不同，升斗小民从中感知的楼市现状，当然就不一致了。

　　但有一点，小屠还是切身感受到了。“二手房价格还没跌，但成交量肯定是跌了，因为中介人员都没事做了。记得去年买房时，中介连带我第二次上门看房的时间都没有……”

　　开发商节后“试水”

　　中央一个月内第5次出手调控房地产市场，显示出此轮调控的目标是鼓励刚性购房者，抑制投资和投机性需求。在这种状况下，楼市在2010年“平稳有序发展”，成了部分开发商的真切希望。

　　一家大型房产公司的董事长承认，2010年的前3个月，开发商可能“比较难过”。其中最主要的是，如果银行坚决执行中央政策，收紧信贷后，对开发商会造成一定的资金压力。“不过，去年楼市上涨后抛掉一批楼盘，资金还运转得过来。”

　　包括这名董事长在内，许多开发商都强调，中央调控只是为了遏制房价过快上涨，“这与遏制房价是两个概念”。而在上海，还有许多人准备随时进入楼市，这部分被认定是“刚性需求”的买房人，显然是开发商们的希望所在。

　　许多人都认为，2010年的房价，并不会“大起大落”。近期的密集调控，会使楼市出现观望，成交价则始终僵持，部分去年下半年上涨过快的房源，面临一定的下跌压力。在这种状况下，春节之前，许多开发商并不会轻易推盘，春节之后也只会稍加“试水”，等市场积聚一定的购买力后，再大量推盘。

　　在许多房产公司，销售总监都开始了休假，假期一直到春节后。

　　政策见效看“执行”

　　打开“网上房地产”，申城楼市的现状十分清楚。

　　昨天，上海新开盘1个，推出146套房，面积13782.72平方米，楼盘位于外郊环间。昨天共预售各类商品房647套，面积8.15万平方米。今年以来，全市一手房成交只有2916套，平均每天不到250套。

　　不过，在“一手房区县可售统计表”中，截至今天上午7时，黄浦区仅15套普通住宅可售，卢湾区18套，徐汇区116套……

　　这样的数据，显示出楼市“冷启动”的现状。许多专家认为，楼市供应量还不够，至少，市面上的房源偏少。互联网上的一项调查显示，超过50%的网友并不认为现有的调控政策，能遏制房价继续上行。一些“电梯”之外的百姓，希望政策能够“加码”。

　　从中央一个月内五度出手的状况看，政策再度“加码”的可能性，并不是没有。

　　相关专家分析：“已经出台的这些政策，包括金融、税收、土地、住房建设、国有资产管理等多个环节，应该说政策工具都用上去了。接下来，地方政府如何克服对土地出让收入的偏好，银行如何加大收紧信贷的力度，是决定本轮调控能否达到预期效果的关键。”

　　【焦点关注】

　　新年以来，申城二手房市场陷入观望。尤其是上周日“国十一条”出台后，中介门店接待客户量下跌，本周一，个别中介门店全天无人光顾。由此可见，政策组合拳已显示出一定威力。

　　沪上最大中介公司上海中原透露，目前旗下180间门店的咨询电话不少，但上周末接待的客户量，仅为上周总量的八成左右。上海中原地产副总经理陈宇珏分析，受前期政策影响，今年1月成交量与去年12月份相比有萎缩，下跌幅度在二至三成左右，尽管成交价格稳定，但买卖周期明显拉长，不论是购房者看房速度、下定付意向速度均较去年12月有所放缓。

　　从中介处获悉的，还有近期部分买房人的心态。本周一上午，上海中原曹杨分行的小陈，就接到5组客户的电话咨询，均是来询问关于“二套房最低首付40%”的新政细节，这5组客户都是属于改善需求，对于怎样确定二套房等细节特别关心。

　　此外，中介门店上门客户的减少，也可看出购房者对政策的敏感度较以往增加。由于近1个月政策频出，使得购房者纷纷选择持币观望，等待局势明朗再购房。

　　二手房买卖遇寒的同时，租赁市场却暗自活跃。

　　上海中原旗下180家直营门店反映：今年1月租赁市场一反常态，租赁成交量有所上扬，幅度在二成左右，租金价格较去年12月份持平，与去年11月份相比略有下降。

　　按以往规律，新年之后是楼市的租赁淡季，因为绝大多数客户会选择春节之后租房。但今年却有所不同。

　　一方面租金价格较去年11月份有所回落，幅度在一成左右，另一方面原本有意买房客户均暂缓计划，改购为租，加之客户担心年后租赁需求激增，好房源紧缺导致价格上扬，故均在年前成交。

　　在租赁客中，大学生毕业租房、新上海人租房占区域租房人群总量的七成左右。

　　【焦点背景】

　　楼市去年底“翘尾”

　　去年12月，在“末班车效应”作用下，上海二手房12月涨幅环比上升，上涨0.4%，为全年月涨幅第三个高点。

　　上海二手房指数办公室认为，12月密集出台政策，加速了“末班车效应”爆发，使得市场上刚性需求和改善型需求抓紧入市，二手房市场迎来一波交易小高潮，年末“翘尾效应”凸显。

　　上个月全市18个区县中的13个区平均涨幅为1.22%，涨幅整体走高，但普陀、闸北、宝山和松江区涨幅环比11月出现回落。5个市中心区12月平均涨幅为1.15%，虽然低于大盘涨幅，但环比11月涨幅明显，大幅上涨0.59%个百分点。整个中心城区仍然保持上涨格局，涨幅最高的为浦东新区，涨幅为2.13%。区域内中环线的贯通，出行便利度大增，交通利好促使房价快速上升。

　　外围区域房价涨幅明显。中心区域的高房价阻止了大量本地自住客，他们纷纷向交通相对便利、配套相对齐全的外环附近或外环外区域的楼盘转移，这种现象导致外围区域成交量急剧上升，房价拉升明显。

　　宝山和松江涨幅分别为1.16%和1.17%。宝山的顾村板块均价已由年初的8000元/平方米涨至目前的1.5万元/平方米，涨幅近翻倍；罗店板块的房价也高达1.6万元-1.7万元/平方米。

　　经统计，全市70个控制点中的59个控制点板块均呈现上涨，其中涨幅超过2%的板块有8个；涨幅在1%-2%间的板块有33个；低于1%的板块有14个，与9月持平的板块有4个。涨幅超过2%的板块平均涨幅达2.36%。市中心如南京东路板块，常年处于房源稀缺状态，房价一路走高。

　　近期部分楼市调控政策

　　- 去年12月9日，国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。

　　-去年12月14日，国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。其中强调抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。

　　- 去年12月17日，国家五部委通知：开发商拿地首付至少50%，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。

　　-去年12月29日，上海市政府办公厅转发了市住房保障房屋管理局等五部门《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》。其中要求营业税政策征免时限由2年恢复到5年。

　　-今年1月5日，上海市公积金管理中心再次明确，将家庭人均住房建筑面积低于33.4平方米的二套房认定为改善型住房，对于改善型二套房的公积金贷款，给予首付2成、每户最高贷款限额60万元的贷款政策。

　　-今年1月10日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，简称“国十一条”。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。 (来源：新民晚报)