合生航母低调转向：迷失抑或误读？

　　很难想象，土地争夺异常激烈的2009年，地产航母合生创展（0754.HK）只拿了一块地。百亿军团的冲击下，它的业绩不再耀眼；京津新城回报周期长，饱受诟病；售价昂贵的霄云路8号，引发退房不实报道；高层更迭，遭遇外界猜疑……

　　合生创展沉默，一如其老板朱孟依。

　　沉默中等待机会

　　据不久前易居公布的年度销售榜单显示，合生创展2009年销售业绩为150亿元。经与合生创展集团总裁助理、华北区域公司总经理苏波核实，由于上述统计数据仅截至2009年第三季度。

　　2009年上半年，合生已确认销售额相比2008年同期仅上涨10%，为39.02亿港元。而项目整体平均售价较2008年同期下调22%。几个主要项目，北京珠江帝景及罗马嘉园项目，平均售价均有所下降。天津京津新城2009年上半年只出售货尾单位及价格较低之新产品，平均售价亦下降。上海地区项目售价持平。而在广州仅有19%升幅。

　　借助于合同销售额的大幅增加，合生创展度过了困难时期。“去年下半年的形势那么好，资金方面没有任何问题。”苏波在接受本报记者在内的媒体专访时表示。

　　一个不争的事实是，合生的现金流和市场占有率相比位排前列的百亿军团，已经处于劣势。2009年合生所获单一地块，是9月底在浙江省慈溪市拿下的，价格不足900元/平方米的，面积达153万平方米。据称，合生将在这里开发继京津新城之后国内第二个综合体项目。

　　苏波坦诚地说，拿地拼不过央企，土地市场溢价较高也存在泡沫。但机会总会到来。令合生颇为得意的是，2008年年底，合生创展在无竞争对手的情况下，以8.59亿元购入北京朝阳区广渠路21号（新天嘉园南区）商业用地，楼面地价约6167元/平方米。其后半年，中化方兴以40.6亿元竞得紧邻该地块的广渠路15号地，楼面地价15313元/平方米。不到200天，单价相差9000多元。

　　合生创展2009年中报披露，公司土地储备建筑面积达2910万平方米。管理层相信，此等土地储备足够集团未来5至7年开发之用。从布局来看，合生土地储备主要分布在广州、北京、天津和惠州。

　　战略转向

　　评价合生过去一年的表现，中金公司房地产公司白宏炜认为，合生不是追求高速运转率的公司，而是追求利润率的公司。

　　苏波也说，合生早已过了大规模拿地，靠低成本快速销售抢占市场的阶段，取而代之的是高端物业开发和加大商业地产布局的策略。

　　霄云路8号是合生高端项目的代表。这个售价超过每平方米五万元的住宅曾被外界认为，退房现象严重。但据北京房地产交易管理网显示，项目退房率为零。开盘至今合计成交96套，按照成交面积和成交均价粗略计算，销售金额超过30亿元。唯一不同的是，2009年推出项目的成交价格略低于2008年成交价格。苏波解释说是所售项目位置不同、是否是精装修项目所至，霄云路8号是合生力推的项目，也是将来集团利润的主要来源。该项目占地2700亩，仅绿地面积就占2300亩。京津新城项目，尽管回报周期较长，但该区域内土地已溢价数倍。

　　沉默，给合生带来了误解。但沉默中，合生也在变革，工程管理、营销管理、财务管理和日常业务管理进行全面整合。企业内部管理机制由"人治"转化为制度管理。如今的合生，不会因为重要职业经理人的离去而偏离航向。

　　苏波告诉记者，合生创展华北区副总经理余洁和另外两名高管离职后，新的中层干部被提拔，企业仍在正常运转中。对于人事更迭的原因，外界知之甚少。“每个人都可以有更好的选择，人事变动很正常，但合生创展的价值观体系一直没有变。”苏波说。

　　谈及2010年，苏波说，由于可售项目绝对规模的大幅增加，2010年合生的业绩也将随之大增。“受调控的影响，集团只是很保守地定了10%的增长目标，但最终业绩肯定超过目标。”苏波说。

　　瑞银最新公布的报告称，将合生创展评级由“中性”升至“买入”。