史上“最有效”的房地产调控

　　东方早报记者 刘秀浩

　　以效果而言，中国政府这一轮房地产调控政策成绩来的太快、好得离谱。

　　昨天六部委在国新办举行的发布会上，银监会副主席王兆星的表态彻底浇灭了还心存侥幸者的期望，二套房贷一律从紧，首付至少40%。这就意味着，去年还在重申的优惠不变、改善型住房比照第一套之类的条件全部一笔勾销。

　　就算还称不上360度，但房地产政策一夜之间发生的措辞转变实在惊人。前两天地方政府还在响应“国四条”号召，对改善型住房继续优惠，可最新的“国十一条”里改善型的字眼就消失，地方政府立即宣布要修改政策了。

　　由此看出，经历从2004年到现在的房地产市场起起伏伏，官方总结出了历史经验：所谓宏观调控，对房地产而言，一步步来效果并不明显，要调就必须一步到位。

　　去年年底少许试探了下，取消转让住房税费优惠，没料到开发商们还是一意孤行，继续制造地王，卖房子的业主更是借机涨价，将税费转嫁到房价上来。

　　于是到了今年，干脆来个“国十一条”。

　　实际上，逐字逐句看文件，虽然具体政策条文前后有变化，但精髓其实从未发生改变。从温家宝总理去年12月初发言开始，“稳定市场预期”这句话一直被放在了重要位置。供应量的提高需要多造房子，没个一年半载效果出不来，但一旦购房者预期改变，不买房子了，就能直接影响市场平衡。

　　果然，“国十一条”之后，效果马上显现，预期不但稳定了，甚至还发生了逆转。

　　首先是全国住宅成交量集体下降。成都成交量从四位数跌到三位数；广州最绝，连续5天零成交。这证明全国购房者不着急买房了，等着房价往下降。

　　然后是经济学家们的集体看空。摩根大通的李晶说拐点到了；曾经在摩根士丹利工作，后来独立的谢国忠说泡沫马上就要破了。

　　老外们使劲把自己手上的物业变卖，中国公司原来接盘觉得捡着便宜了，现在也开始心存疑惑。有开发商已表达担忧：“不会又出来个WK之类的公司提前降价吧？”

　　有关泡沫这个问题，住建部副部长齐骥是这样回答的：“这个问题比较复杂，很难一句话说清楚。我理解经济学里面"泡沫"的术语，更多的是描述资产价格和价值相背离。我们必须看到在中国的一些热点城市特别是沿海大城市当中，商品住房的价格偏高。”

　　既然是“偏高”，显然政府心目中有个“合理”值，至于什么价格才是“合理”，等到下一次调控就知道了。

　　任何事物一旦过火就需要降温，但对一个病人而言，过快地下一剂太猛的药只怕也很伤身。房地产市场的健康稳定对迫切期待“居者有其屋”的老百姓而言更重要，为刹住高房价而一棒子将所有人换大房子的念头喝止，甚至浇熄事关60多个行业的房地产产业，恐也矫枉过正。

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　　小摩料中国房地产市场现拐点

　　李晶：京沪高档房首当其冲 价格降幅10%-15%

　　东方早报记者 罗晟 发自北京

　　面对房地产调控政策连续轰炸，机构再次明确抛出市场拐点论。同时，一份报告显示去年第四季度上海高档公寓价格均价在全国最高。

　　摩根大通（小摩）中国证券和大宗商品主席李晶昨天在北京的媒体见面会上对早报记者表示，去年年底至本月中国政府出台了一系列关于房地产市场的政策，目前中国房地产市场的交易量拐点已经出现。李晶认为，如果近期交易量上不去，中国房地产市场的价格将会出现下行，其中北京、上海的高档商品房的价格将首先回落，幅度为10%-15%。

　　综合性地产咨询服务公司世邦魏理仕昨天在北京发布《2009年第四季度中国房地产市场报告》称，去年第四季度，中国一线城市高档公寓销售市场继续繁荣，而上海高档公寓的平均售价在一线城市中最高，达43123元/平方米。

　　上述报告称，在上海，去年第四季度住宅市场购买热情仍然高涨，高档公寓租金也相应上涨1.8％至每月147.8元/平方米。

　　在北京，一些高档公寓开发商计划将项目提早开盘入市。这导致2009年第四季度高档公寓供应量激增，同时平均售价较上季度增长10％，达到36299元/平方米。高档公寓租赁市场受冬季需求下降的影响，该季度平均租金为每月89.4元/平方米，较上季度下跌3％。

　　在广州，第四季度一手高档公寓售价继续上涨，达到24722元/平方米，但涨幅由第三季度的12.4％放缓至7％。由于房源供应充足而需求增长缓慢之下，高档公寓租金下滑1.8％，至每月51.6元/平方米。

　　在深圳，一手高档公寓去年第四季度销售价格环比上升11.5％，达到34846元/平方米。而高档公寓租金环比适度上涨2.8％至每月60.9元/平方米。