“国11条”能带来楼市“拐点”吗?

　　随着"国11条"政策的出台，楼市已经有所反应，"拐点"能不能来还有待观察。

　　1月12日《中国证券报》报道，2009年年底“国4条”余音尚在，新年伊始“国11条”紧随而至，但对比二者不难发现，前者精神中包含的“改善需求可以按首套享受最低二成首付、利率七折的最大优惠”已经悄悄消失，市场揣测这是否意味着二套房贷政策将有所变化。对此，专家和业内人士表示，尽管银监会频频表态，但政策表述的细微变化暗示明松暗紧趋势，不少此前态度谨慎的专家更是预测2010年房地产市场有望迎来“拐点”。

　　为遏制投资性购房和房价过快上涨，国家在一个月之内5次调控房地产市场。随着“国11条”政策的出台，楼市“拐点”论再次成为人们关注的热点问题。无论老百姓的感受还是现实要求，人们都盼着楼市“拐点”早点到来。

　　从普通消费者的消费能力看，楼市“拐点”应该尽快出现。目前的房价已远远超出人们的承受能力是不容忽视的现实。国际上一般用“房价收入比”来衡量房价的合理性与消费者的实际购房能力。按世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8-5.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3-6倍之间。而目前全国的房价收入比已远远超过6倍。国家统计局的数据显示，2007年，全国城镇居民人均可支配收入为13786元，2007年住宅销售平均价格为3655元/平方米，“房价收入比”已远远超过泡沫严重时期的日本。

　　从考虑国家经济安全看，楼市“拐点”也应该尽快出现。2009年12月5日的新华每日电讯报道，时下北京、上海、深圳的许多楼盘空置率接近50%。有学者甚至表示，经过这一轮的上涨，中国房价的泡沫已经极其严重。而国际惯例是，商品房空置率在5%-10%之间是合理区，空置率在10%-20%之间为危险区，空置率在20%以上就是严重积压区。按照这个惯例，我国一些地方的房产泡沫的确已经相当严重。一旦房产泡沫破裂，将对我国经济产生极其不利的影响，而“拐点”的尽早出现，能够逐渐释放房产泡沫。

　　当前，随着“国11条”政策的出台，楼市已经有所反应，“拐点”能不能来还有待观察。1月11日，中原地产发布上月二手住宅指数月报，调查数据显示，京、沪、穗、深、津五大城市二手房住宅市场成交量正在全线溃退，深圳下跌幅度最大，达到21.55%，北京次之，为21.38%。北京、深圳和天津三城市的成交量下滑幅度均超过20%。而且租金回报率再创新低。五大城市中仅有广州租金回报率超过3%，其他城市均不足3%；天津租金回报率首次跌破3%至2.99%。

　　希望随着“国11条”等条款政策的进一步落实，“拐点”苗头将越烧越旺。(徐经胜) (来源：齐鲁晚报)