2009土地市场：万科远离地王 港企望地王兴叹

　　编者按：

　　2009年拿地面积排名前十位的开发商，所花费的买地金额高达2202亿元，已超过上海和杭州——这两个去年土地出让金位居全国前两位的城市的土地出让金总额2097亿元。如果说2009年房价的上涨已超越2007年的高峰，那土地市场的高歌猛进亦不遑多让。

　　国企成为去年土地市场上毫无争议的“黑马”。手持巨额资金的央企和各地国企，像是“突然冒出来”的市场竞争者，一度令那些在市场上习惯了“横行”的民营开发商们“措手不及”，也有更多的开发商将拿地策略转向中庸甚至保守。而曾经在2007年与民营开发商展开“地王之战”的港资开发商，在2009年的土地市场上几乎“销声匿迹”，成为激烈的土地拍卖场上十足的旁观者。当2009年底调控政策重临，手握更多土地还是更多现金，再度成为开发商不得不考虑的问题。

　　激进派代表之保利地产

　　保利：2009年拿地支出接近销售额

　　阴雪

　　2009年，保利地产在全国土地市场的表现可以用“生猛”两个字来形容。

　　追寻其拿地足迹，几乎在全国“全面开花”，不仅遍及北京、上海、广州、天津等一线城市，还包括杭州、重庆、成都、沈阳等二线城市，甚至佛山、阳江等三线城市。在这一过程中，保利还创造出了北京、南京、成都等城市地王或区域地王，似乎对增加土地储备充满前所未有的“冲动”。

　　根据保利定期披露的公告相关数据的加总结果，在2009年的全国土地公开市场中，保利通过招拍挂的方式共取得土地约718万平方米，规划建筑面积共约1440万平方米，投入拿地金额共计413.6亿元。

　　去年中期，坊间曾有消息传出，保利在2009年准备拿出100亿元的资金用于拿地。如今看来，保利的实际拿地支出已远远超出计划。

　　值得注意的是，在拿地金额大幅超越2008年61.2亿元的同时，根据拿地金额折合平均楼面价计算，保利2009年获得的平均土地成本约为2870元/平方米。相比2008年的1031元/平方米的平均拿地成本，升幅近1.8倍；比拿地同样疯狂的2007年2320元/平方米的拿地成本也高出不少。

　　在业绩表现上，根据保利刚刚发布的2009年12月份销售情况简报，去年全年，保利共实现签约面积526.69万平方米，同比增长131.08%；实现签约金额433.82亿元，同比增长141.38%。这一成绩仅次于万科和绿城，排名全行业的第三。

　　如此看来，“生猛”的保利2009年的拿地支出已十分接近于公司同期的销售回款。

　　保利曾在2009年半年度报告中提出：“公司不仅将持续关注并积极参与公开招拍挂市场的竞争，同时也积极地寻求通过合作开发、收购兼并、一级开发等方式获取项目，也积极关注城市新区开发、工厂整体搬迁、棚户区及旧城改造等带来的商机。”

　　尽管在资本市场中长袖善舞的保利在2009年7月定向增发募集80亿元，但可统计的招拍挂市场拿地金额再加上目前尚未公布的通过协议合作方式取得土地的资金支出，保利在2009年或许还是有些入不敷出。

　　也正因如此，有业内人士指出，进行了如此闪电式的扩张，在前途未卜的2010年，“不差钱”的保利也难免面临巨大的风险。

　　激进派代表之绿城集团

　　绿城：挥金300多亿拿地

　　叶国靖

　　好了伤疤忘了疼？去年初还一度因债务问题拖累得几乎难以喘息的绿城集团，地产市场的突然好转给其带来新的“生机”。自去年6月开始，绿城在土地市场上的表现，就像数月前公司从来没有经历过债务危机一样，花钱买地毫不吝啬。

　　去年6月，绿城董事长宋卫平在杭州接受《第一财经日报》记者采访时表示，国内土地市场大底已现，未来两年拿地“充分安全”，带上“干粮”即可上路拿地。从那个月开始，他重新吹响了新一轮的拿地号角，此后半年时间在全国展开大规模拿地。

　　根据绿城投资者关系部向本报提供的数据，2009年，绿城新增土地面积为406万平方米，可建面积大约为780万平方米。2009年，绿城通过招拍挂方式花费的拿地金额大约为313亿元。该数据并不包括通过股权转让方式获得土地的花费。

　　公开数据显示，在2009年，绿城主演的地王频频出现。2009年杭州总价地王前十位名单中，4幅来自绿城。在杭州以外的地区，宋卫平9月坐镇苏州，以61亿元的价格再获当地地王。12月，绿城以16.61亿元获得浦东新区唐镇地块，楼面地价19039元/平方米，直接导致“面粉贵过面包”的现象在上海外环区域上演。

　　据方方地产咨询机构的统计，绿城去年购入的20余幅地块平均楼板价达到8453元/平方米，有7幅住宅地块楼板价超过15000元/平方米。

　　此时的宋卫平，不知道是否还记得公司2008年潜伏的现金流断裂危机，“2008年真的很难。在最困难的时候，公司只差二三十亿。当时，我也困惑、迷茫。”

　　不过，绿城2010年1月份的简讯显示，2009年，绿城全年共实现销售收入人民币529亿元(含合同销售金额人民币513亿元及人民币16亿元未转合同的协议销售金额)，总销售金额中归属于集团的权益金额为人民币334亿元。这意味着，绿城在2009年的拿地策略与保利非常相似，仅通过招拍挂方式的拿地金额就与公司权益销售额几乎相当。

　　但保利在2008年市场低迷时，并没有遭遇绿城这样的财务危机。从这个角度看，绿城也是众多房地产企业中“最容易忘记过去”的开发商。

　　激进派代表之央企

　　央企：2009地王制造者能否回归理性？

　　阴雪

　　2009年的土地市场上，以央企为代表的国有企业可谓异军突起。

　　其中既有传统的主营业务便是地产或建筑的央企，如中海、保利、华润、中建等，也包括主营业务并非房地产的大型央企以全资子公司或合作公司的形式高调现身，大举攻城略地。

　　央企给人们留下“拿地凶猛”的深刻印象，更重要的还在于它们中的不少成为了全国重点城市土地市场中地王的创造者。由此可见，把央企归入拿地“激进派”，可谓实至名归。

　　央企攻城略地

　　2009年6月，当土地市场刚刚出现复苏迹象之时，中化集团旗下全资子公司中化方兴便凭借“毫不犹豫”的举牌方式，以40.6亿元的高价一举摘下北京市广渠路15号地，成就了全国新地王。

　　9月，中海地产以总价70.06亿元、单价22409元/平方米，购得上海长风6B、7C地块，使之成为当时全国楼面总价和单价的“双料地王”。

　　12月，中国建筑旗下的子公司中建地产以37.2亿元竞得上海新江湾城C6地块，折合楼面地价32484元/平方米，成为中国土地市场自实行招拍挂以来单价最贵的住宅用地。

　　“在2009年度土地市场的资源竞争中，拥有国企背景的开发商凭借雄厚的资金实力屡屡拿下各地地王。”根据中国指数研究院的统计，2009年成交总价排在前10位的地块中，国有企业独占8席，成交楼面地价前10的企业中也同样有8席被国有企业占据。而在2007年总价及单价“地王”中，国有企业与民营企业之比则为3：7和4：6。

　　各主要央企发布的公告显示，截至2009年底，中国建筑全年新购置土地储备为1771万平方米，总土地储备达到5037万平方米；中海地产新增土地储备1165.4万平方米，总土地储备3469万平方米；保利地产通过招拍挂的公开市场新增土地储备约1441万平方米。华润置地2009年截至10月底增持的土地储备面积为379万平方米。

　　四万亿的推动力

　　在金融危机的背景下，国家拿出4万亿资金保增长、保民生、保稳定，同时，银行业也在相关政策影响下采取了宽松的信贷政策。“政府的4万亿投资更多地分配给了央企，而大规模的信贷支持也大多投向了央企。”国土资源部中国土地勘测规划研究院副总工程师邹晓云在接受《第一财经日报》采访时表示，央企手持这些资金寻找出路，在传统资本密集型行业几乎全部出现产能过剩时，它们便通过种种方式进入了高利润率的房地产业。

　　除了以低廉的价格融进巨额资金之外，中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立认为，国有控股企业的考核制度导致它们有做大的冲动，这也使得房地产业成为国有控股企业在出口受阻的背景下扩大投资的首选。

　　然而，一个不争的事实是，每当地王纪录被改写，该地块周围区域包括新房和二手房在内的房价就会大幅提高。因此，2009年的房价暴涨，争抢各地“地王”的房企们均难辞其咎。

　　风险暗流涌动

　　当全国主要城市的房价经过2009年一年的发展出现令人瞠目的上涨之后，决策层对此已经高度重视，央企进入房地产领域的风险防范也被多次提及。

　　先有国务院国资委副主任黄淑和1月7日在中央企业负责人经营业绩考核工作会议上表示，中央企业要慎重进入股市、房地产和期货等高风险领域，已经进入这些领域的，要规范程序，严格考核；后有1月10日国务院正式下发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中，首次提及“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为”。

　　调控政策的收紧或许将带来未来一段时间楼市火爆的转向，这对于在2009年高价拿地的央企来说，无疑潜藏着巨大风险。

　　“想得出来办法的就能平安度过，比如中化方兴拿地修改规划，肯定也是感觉到当时拿地价格高了，压力很大，才想出来的办法。而想不出来办法的就只有面临危机了。”邹晓云同时认为，在政策的调控之下，央企一定是“听话的”，因此，今年央企在选择投资方向时或许会理性很多。

　　保守派代表之港企 港企：望“地王”兴叹？

　　于骁

　　如果说在央企、国企普遍成为“黑马”的2009年土地市场上，民营房地产企业是失意者的话，那么港资房地产企业已几乎沦落为“失语”的一群。

　　直至2010年元旦之后，才陆续有嘉华国际和九龙仓分别在上海和成都各获得一幅地块的消息。在2009年，关于港资房企拿地最引人注目的消息，也不过是九龙仓携手中海地产在重庆以41亿元的总价获得当地的“地王”。而由于中海地产背靠央企中国建筑集团，因此，“地王”的风光几乎被中海地产一抢而光。

　　如果溯及2007年，港资企业还一度是各地地王项目的强有力争夺者，且多有斩获。仅九龙仓，就在成都以72亿元的总价抢得当地地王。同年，还与中海地产共同以75亿元总价竞得重庆地王。而香港二线地产商信和置业，也于2007年分别在成都和重庆各获得一个地王项目。

　　事实上，在2007年，九龙仓在众多港资房企中抢地势头最劲。除了在成都、重庆拿地，还与杭州本地的开发商金都地产连手投得杭州4幅地块，之后又与绿城中国旗下公司合作共同开发杭州钱江新城项目。

　　即使是李嘉诚旗下的“长和系”，在2009年的土地市场上也几乎“颗粒无收”。相比之下，他们在2007年和2008年均分别在重庆和上海嘉定区各取得一幅地块。

　　不过，2007年争抢地王的“后果”亦随后显现。诸多港资房企都曾在2008年年报中反思过“2007年在内地土地市场的激进”。业界曾有不完全的统计称，2007年港资房企在内地的投资有将近1000亿元的规模。

　　但在2009年，所谓的“港资重回内地房地产”的消息，始于长江实业的上海真如项目开工。在2009年，港资企业在内地的发展重心似乎集中于原有项目的开发上，包括“长和系”、新鸿基地产、恒基集团及九龙仓等老牌港企在内，众多两三年前获得的土地项目都陆续在2009年开工甚至推向市场，而新增土地储备则少之又少。

　　不过，随着年底调控政策重临市场，以及嘉华国际、九龙仓在2010年第一个半月已忍不住在内地土地市场上出手，擅长于在市场低谷时“抄底”的港资企业，是否会认为2010年是低价拿地的好时机而大胆出手？这或许是今年土地市场上的悬念之一。

　　保守派代表之碧桂园

　　碧桂园：“回马枪”杀向广东市场

　　张艳红

　　如果不是与富力地产和雅居乐联合拿下广州亚运城地块，碧桂园2009年在土地市场上的表现将难以吸引更多人的目光。如果扣除广州亚运城项目，通过公开途径收集到的数据显示，碧桂园在2009年的购地金额仅66亿元左右，计及亚运城项目后的购地金额则约150亿元。

　　与前两年碧桂园将拿地重心转向广东省外不同的是，2009年碧桂园在拿地策略上最重大的转变是，新增地块全部集中在广东省内，收缩省外战线的意图已非常明显。

　　早在2008年的市场发生深度调整时，碧桂园就一直试图对集团发展路径作出调整，直到2009年年初，公司确立了“巩固广东市场”的中短期发展目标，放弃在广东省外新增项目。

　　为此，从2009年初开始，碧桂园就频频活跃于广东珠三角各城市的土地拍卖现场，多次在珠三角二线城市增持项目。统计显示，碧桂园去年在广东肇庆、东莞、佛山、江门以及广州增城区新增的项目约10个。

　　到下半年，碧桂园在其大本营广州拿地的意愿日渐升温，两次在广州增城拍得土地。在广州科学城一宗低密度住宅用地拍卖过程中，碧桂园更“史无前例”地与雅居乐鏖战5小时才退出战场，更将其巩固广州市场的强烈意愿表露无遗。

　　而最终成就碧桂园的，正是广州亚运城，而其昔日的竞争对手雅居乐，也由此转变为合作伙伴。按照33%的权益，碧桂园在亚运城的土地份额约为126万平方米。自此，该集团在广州，又有了一个如同广州碧桂园、凤凰城一样，足够开发上10年的巨无霸项目。

　　该集团相关负责人称，经过策略调整，巩固了广东市场，确保了业绩的增长，相信到2010年，公司的业绩会重新回到正常增长的轨道。至于该集团会继续挖掘广东市场，还是重回外省拓展，目前尚不得而知。

　　保守派代表之合生创展

　　合生创展：昔日航母驶向何方？

　　于骁

　　昔日的地产航母，正逐渐沦为二、三线开发商。曾将合生创展誉为地产界航母的万科董事长王石，其所领导的万科在2009年的销售额已经突破630亿元，此时的合生创展，还在年销售额100亿元的“路口”徘徊不前。

　　在拿地方面，合生创展直到2009年7月才在浙江省宁波市的慈溪一举拿下36幅地块，共计面积约153万平方米，土地出让金约13.65亿元。这是该公司在2009年唯一入手的地块，与前两年公司在获取土地上的“大手笔”大相径庭。

　　根据记者查阅该公司的公告及年报等公开数据的结果，2007年合生创展共新增土地储备754万平方米，新增及收购的土地成本高达93亿元。即使在市场非常低迷的2008年，在高负债率的情况下，合生创展仍“一意孤行”，未停止在土地市场上的“圈地行动”，2008年公司新增的土地储备为320万平方米，新增及收购的土地成本约82.5亿元。

　　这意味着，在“风生水起”的2009年土地市场，合生创展新增的土地储备不足去年的一半，新增土地成本更是大幅下降，不足去年的1/4。

　　这一拿地策略已颇有港资房企的“风范”：在市场低潮时拿地，在市场高峰时卖房。合生创展避开市场拿地高峰期大举拿地的思路，大幅降低其土地成本，2007年其新增的土地平均楼面地价仅1233元/平方米，2008年因大量增加上海、北京等一线城市土地储备，新增土地的平均楼面地价一度上涨至2578元/平方米，但2009年公司获得的地块，折合每平方米地价不足900元。

　　只是，在拿地节奏上已掐准时机的合生创展，近两年在销售方面的业绩却不尽如人意。而且从其最近获取的土地看，已由原来专注住宅开发转向住宅、商业、工业等综合物业开发。这是转型期的“一时之痛”，抑或失败的转型？一切仍待市场检验。

　　中庸派代表之富力地产

　　富力：不鸣则已_一鸣惊人

　　张艳红

　　2009年，富力地产在土地市场上的表现颇有几分戏剧性。先是6月30日在北京以14097元/平方米的楼面地价，拉开全国“地王”争夺战的序幕；最后，又在年底以255亿的“天价”联合碧桂园和雅居乐共同夺得广州亚运城，成为这个全国总价地王最大的“东家”。

　　仅仅这两个举动，足以让富力的名字与“地王”紧密联系。从这个角度看，富力虽被划分为中庸派代表，但在中庸派里仍属于偏激进的类型。不过，相对于该公司在过去几年的表现，这家民营房企，似乎正在尽力克服肆意扩张的“毛病”，其土地策略亦趋于谨慎。

　　数据显示，如果不包含亚运城中34%权益的约86.7万平方米的新增储备，富力2009年仅新购置土地5宗，总建筑面积165.9万平方米，买地总资金仅35亿，远远低于其230亿的年销售额。这也是其敢于在去年底高价拿下亚运城的主要原因。

　　与多数房企类似，富力增持土地的举动主要集中在去年下半年，尤其是10月在国内发行55亿元公司债后，拿地动作格外明显。广州成为富力增持土地储备的主要阵地。

　　《第一财经日报》记者注意到，除上半年获得从化一住宅地块后，富力2009年主要的拿地行动都发生在11月以后。仅11月份，富力就在山西太原和广州拿下4个地块项目，涉及资金达17.54亿元，且物业形态涵盖住宅、写字楼、商场等，新增土地储备建筑面积约66.3万平方米。

　　在解读公司的土地策略时，该集团华南区总经理朱荣斌表示：“前几个月没有在一级市场上去频繁拍地，并不代表我们没有在土地市场寻找机会。事实上，尽管是行情最低迷的2008年，我们也在二级市场并购了一些项目。”

　　另外，朱荣斌还透露，公司未来仍将以广州、北京作为发展的重点，这些区域对集团利润的贡献还将进一步加大。可以预计，富力的眼睛，还将盯住广州、北京和天津三大主要战场。

　　中庸派代表之万科

　　万科：远离地王，远离是非

　　张艳红

　　自从万科董事长王石宣称“万科不拿地王”开始，就注定了这个企业避开了高价地，避开了“地王”的纷扰，也避开了风险。在2009年地王纪录一再被刷新的市场状况下，万科的拿地策略就属于典型的中庸派。

　　统计显示，公司2009年全年新增土地储备1243.7万平方米，全年新增项目的土地款为254.6亿，平均的楼面地价为2047元/平方米。从增持土地储备的总量上看，万科依然在国内各地产商中名列前茅。

　　不过，如果对比公司的年销售额和体量而言，其在2009年的买地相对数量并不大。2009年1~12月份，万科累计销售面积663.6万平方米，销售金额634.2亿元，分别比2008年同期增长19.1%和32.5%。

　　按照该公司新买地量适当高于开工量和销售量的一贯思路，万科在2009年土地市场上的表现，仅仅是完成了计划内的任务，没有呈现激进扩张的态势。有研究显示，万科去年的拿地成本仅相当于目前住宅售价水平的20%，成本仍属于合理范围，全年需支付的土地款相当于销售金额的40%左右。

　　尤其值得提及的是，万科在2009年度新增的土地，大多集中在二线城市。对此，该公司宣称，公司并不是不看好一线城市的发展机会，但由于过多开发商将目光集中到一线城市的优质地块，从而容易将价格抬高。“没有志在必得的土地，万科不可能依据房价未来暴涨的预期来购买土地。”据悉，万科在买地时，通常会参照当地的最高地价水平和房价水平，确保新买土地价格不会超过当地最高地价水平。

　　根据万科历年年报披露的数据，公司在2007年新增土地储备的平均地价一度高达3581元/平方米，在2008年该成本迅速降至2059元/平方米，而在2009年全国整体土地价格普遍上涨的情况下，万科的拿地成本仍控制在2047元/平方米，较2008年更低。

　　由于万科2009年在拿地方面趋于谨慎，外界普遍担忧万科土地储备“单薄”，会影响公司发展速度，尤其是另外几家公司在最近几年呈现积极扩张势态，会威胁万科“头把交椅”的地位。

　　事实上，在去年新增的土地储备面积上，保利已超越万科排名第一，在年销售额已经连续两年日益逼近万科的情况下，保利如果仍保持这样的扩张态势，而万科仍坚持“稳步发展”策略的话，被保利赶上似乎已经是未来几年可预见的。

　　当然，企业的策略转变，亦代表着其对产业未来走势的基本判断。在历经2007~2008年房地产市场的“潮起潮落”之后，环顾整个产业，2009年真正吸取市场“教训”，真正做到“吃一堑长一智”的开发商，还真的不多，万科算是其中一个。

　　中庸派代表之金地集团

　　金地：巩固阵地不扩张

　　张艳红

　　早在去年年初，金地集团董事长凌克就给集团的土地策略制定了“稳健”的调子，因此，整个2009年，金地的思路异常清晰：不再如2007年那样大幅增持项目，也不再如2008年那样颗粒无收（2008年12月签约的西安曲江项目实际在2007年底已开始洽谈）。数据显示，金地去年增加土地470万平方米，总地价款约141亿元。

　　金地去年的主要拿地目标，是上海及周边区域。去年金地在上海总共获得3个地块项目，涉及购地金额近47.6亿元，其中的青浦赵巷地块，以14500元/平方米的楼面地价创下当时上海地王新纪录。

　　在此期间，金地先后在宁波、杭州等华东城市购买土地，而在华北和华南的表现相对平淡。该集团表示，在考虑到区域平衡的前提下，首先要看项目本身的前景，这也是集团在上海以及周边区域大量增持土地的主要原因。

　　金地集团董事会秘书徐家俊在回顾去年的土地策略时总结了三个原则：先一线（城市）后二线（城市）；以短平快项目为主；以集团已经进入的城市为主。

　　值得提及的是，由于金地擅长开发中高端物业，因此其对项目的选择也略为苛刻，从而使得其平均土地成本也高于同行的整体水平。以2009年为例，金地新增项目平均地价为3000元/平方米，而万科、保利、中海等的平均地价均在2000元/平方米左右。