去年第四季地价现异动 居住地价涨幅超商业用地

　　1月17日，刚成立的中国地价动态监测网发布了2009年度第四季度地价监测报告。监测数据清晰地勾勒出了一幅“房价决定地价”的走势图。

　　在70个大中城市新建住宅价格指数和105个重点城市地价监测系统共同覆盖的59个城市中，有11个城市2009年第四季度房价和地价上涨幅度均进入前15名。

　　商业、居住、工业地价中，居住地价增幅明显，而珠三角地区三项地价同比增幅均居全国首位。

　　中国土地勘测规划院地价所所长赵松对本报记者表示，2009年第四季度的地价动态监测数据表明，受2009年前三季度房价上涨和房地产市场回暖影响，地价顺势上涨。地价变化与宏观经济和房地产市场形势呈现一致性。

　　“商住倒挂”蔓延

　　此前，中国地价动态监测网系中国土地勘测规划院下属地价动态监测系统，于今年1月份改为独立运行，负责105个重点城市地价监测、基准地价、交易价格等监测运营功能。

　　由于其独立运行意味着国土部对地价监测系统进行动态监测和地价公开升级，其所公布的监测数据和研究报告也备受市场关注。

　　1月17日，中国地价动态监测网发布报告称，2009年第四季度，全国105个主要监测城市地价总体水平为2595元／平方米，商业、居住、工业分别为4423元／平方米、3726元／平方米和617元／平方米；环比增长率分别为3.01%、3.17%、4.64%、1.09%；同比增长率分别为5.05%、5.57%、7.92%、1.56%。

　　从中可以看出，居住地价上涨幅度远远超过了商业用地和工业用地。赵松分析说，尽管商业用地由于其商业回报价值高，一般其绝对地价是高于居住地价的；但是，住宅销售火爆和投资投机性购房导致部分地区居住地价超过商业地价。原本投资投机性购房资金一般进入商业地产，如今住宅投资成了见效快、收益高的投资方式。

　　值得关注的细节是，2009年二季度，北京由于住宅市场异常火爆，住宅销售量和价格都创新高，而出现了北京市居住用地价格超过了商业用地价格的情况。到2009年四季度，这一现象进一步扩大。北京、宁波、海口、温州等四个城市居住用地价格超过了商业用地价格。

　　而商业地产是消费的载体，商业地产相对受冷落对于宏观经济来说未必是好事。

　　记者注意到，北京市今年1月份新开盘楼盘很多为商业立项的公寓等产品，40年、50年产权的商业住宅成了市场主力。70年产权的普通住宅产品供应量相对减少。这也说明，随着住宅销售火爆，很多楼盘开始“商改住”。

　　据上述地价监测报告，“商住倒挂”的现象仍在蔓延。除了前述4个城市外，郑州、深圳、成都、乌鲁木齐等城市居住用地价格也开始接近商业用地价格，并有望超过商业用地价格。

　　“房价决定地价”再现住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在中国房地产学会举办的“中国房地产2010北京峰会”上表示，住宅销售价格和销售量之所以快速上升，与住宅市场供不应求有直接关系。

　　秦虹分析说，2004年全国住宅竣工面积是大于销售面积的，2005年双方比例为1︰1.2；2006年比例为1︰1.3；2007年比例为1︰1.4；2008年受市场影响回调为1︰1.2。而2009年这一比例预计为1︰2。

　　中国房地产估价师与经纪人学会副会长柴强在搜房网举办的第四届房地产经纪人大赛颁奖典礼上对记者说，2009年二手房市场交易量创下新高，说明了住宅市场绝对需求量较大，目前市场供应无法满足需求。

　　据上述地价监测报告，通过对房价和地价监测系统重合的59个城市房地价走势分析，2009年房价上涨快的城市，其地价上涨也快。

　　2009年房价和地价涨幅排全国前15名的城市中，深圳、昆明、宁波、上海、温州、海口、广州、南京、湛江、蚌埠、杭州等11个城市“脚踏两船”，两边均榜上有名。

　　赵松说，2009年第四季度的地价运行情况说明了房价高位运行，刺激了地价快速上涨和高位运行。与此同时，监测的结果也表明，高房价正在向二、三线城市蔓延，其结果会导致二、三线城市的地价在2010年出现大幅度上涨，需要引起监管部门的高度关注。

　　而这种“房价引领地价上涨”的奇特景象，决定了2010年第一季度的地价走势将更难预测。

　　赵松表示，2010年1月份以来，各部门出台了很多调控和紧缩的政策，其效果怎么样，执行情况怎么样，将影响2010年第一季度的地价走势。如果高房价得以控制，地价也将难以持续高位运行。

　　国务院发展研究中心宏观部部长余斌1月16日在成都表示，2009年1-11月份房价均价达到了4600元/平方米，比2008年上涨了1000元/平方米。为住房制度改革以来，历史涨幅最高。