土地批租者转型：外高桥试水商业地产

　　“过去一年，住宅、办公、商业、工业等各类物业租金均出现不同程度下跌，但工业物业明显更为稳定。对上海的工业园区地产商而言，最大的问题在于土地资源难以为继。”1月19日，戴德梁行工业部助理董事苏智渊告诉本报记者。

　　“土地资源消耗殆尽、业绩何以为继？”这 个问题摆在了业绩长期依靠土地批租的国资园区地产商面前。外高桥（600648.SH）副总经理王海松近日向本报记者透露，公司将对现存不多的土地资源提高利用效率，介入开发运营环节，商业地产将是重要突破口。

　　最新的进展则是，外高桥和金地集团（600383.SH）宣布合作开发森兰·外高桥北部D03－06-1地块。王海松透露，2010年，作为外高桥手中最后的核心土地资源，森兰·外高桥将重点运作商业地块，引入合作方共同开发并持有经营，这将是外高桥今后支撑公司长期业绩的重要模式。

　　惜售

　　“和金地集团的合作将是个开始。根据公司最新的发展战略，公司调整了一直以来土地批租的模式，将介入地块开发和后期经营，对现有土地资源引入合作伙伴共同开发。”王海松向本报记者透露。

　　记者获悉，此次合作模式为“外高桥提供土地使用权,金地则投入建设开发资金。未来外高桥与金地集团暂定收益分配比例为65%:35%，最终分配比例将根据届时金地公司实际投资额进行调整”。公开资料显示，双方合作地块位于浦东新区张杨北路，占地面积28500平方米，容积率1.6，折算建筑面积45600平方米。

　　森兰·外高桥自启动至今，一直颇受业内关注，甚至被称为浦东版的“新江湾城”，一共出现过两次土地出让：2008年7月，新加坡仁恒集团以11.9亿竞得森兰·外高桥A1-1、A1-2地块；2009年9月，仁恒集团26.1亿元再次抢得第二幅土地。

　　森兰·外高桥之外，外高桥目前尚存的待开发土地已经非常有限，仅有约1平方公里尚未纳入保税区的土地。本报记者获悉，为了维持长期发展，外高桥目前正在动用较大规模资金进行新的土地储备运作。

　　这种情况不仅是外高桥一家，包括浦东四大老牌园区地产公司在内，都已经展开了类似的动作。

　　2009年底，外高桥集团与临港集团签订战略合作框架协议，双方将实现国际贸易、航运物流发展的全方面合作。据了解，双方的合作不排除未来在土地层面共同运作开发的可能。

　　2008年和2009年两次出让森兰·外高桥地块，成交楼板价分别为7400元/平方米和16115元/平方米，升幅巨大。据外高桥公司2009年半年年报显示，公司三大业务板块出现“一升、一平、一降”格局，土地转让收入为4.93亿元，同比增长304%，成为带动公司业绩的主力。

　　王海松透露，改变以往简单土地转让的模式，关键在于找到与外高桥和地块开发特点匹配的合作方。何以为继？

　　“公司已明确了几个主要方向，充分发挥保税区的市场资源则是核心思想之一。”王海松透露。

　　王海松指出，外高桥保税区的潜在客户资源和市场空间，是公司进军商业地产的先天优势。据统计，保税区至今累计批准投资企业近万家，其中包括世界五百强企业128家；2008年外贸进出口额占全市五分之一，各类税收逾500亿元。综合实力为中国第一；从业人员18万，其中包括近万名外籍人士。

　　基于这样的判断，森兰·外高桥将打造占地面积28万平方米的森兰商业商务区、20万平方米商务区、32万平方米商业酒店娱乐区以及占地面积246万平方米的森兰体育园林区、占地面积256万平方米的森兰国际居住区等。

　　王海松表示，最新的年度业绩数据尚未出炉，估计租金这块跌幅在10％左右。“关键是我们看好各方面环境有利于商业地产的发展。”

　　“我们将有别于万达等公司的综合体商业开发模式，而是做专业类的针对性商业集合区概念的商业模式。”王海松坦言。