李嘉诚和黄上海囤地悬疑：闲置时间已有五六年

　　一份被市场视作“挂一漏万”的官方囤地名单，因为李嘉诚身影的闪现，再次引起轩然大波。

　　本报调查发现，这份由上海土地部门公布的拟收回或督促开工名单中，上海明华房地产周浦地块真正的主人，正是和记黄埔。

　　上海市规划和国土资源管理局相关人士表示，对这份名单的调查结果和处理意见将在今年2月底正式向社会公布。

　　列入黑名单

　　2010年1月8日，上海市规土局宣布，为规范上海土地市场，将收回一批闲置土地，督促一批闲置土地开工。近期拟收回和督促开工的，包括东方海外上海外高桥俱乐部有限公司天平地块等8个地块。

　　名单中所曝光的上海明华房地产有限公司周浦地块，事实上早已由该公司通过二手土地市场转让。土地现在的所有者，为李嘉诚旗下的和记黄埔。

　　周浦地块总面积43万平方米，由上海明华房地产公司于2004年8月31日通过招拍挂形式，以11.6亿元的价格拿下。

　　一位接近和黄的业内人士介绍，周浦地块后被一分为二，其中建筑面积为30万平方米的一块，由明华地产自己开发，而另一块在二手土地市场上卖给和记黄埔。

　　“楼都卖完了，明华地产怎么可能囤地？”周浦镇明天华城售楼处，代理销售的同策咨询公司人士反问。由明华地产开发的明天华城项目一期，已于2009年10月开盘，目前一期期房销售已经告罄，项目工程也接近封顶。

　　售楼部的展示图上清楚地标示，一路之隔的土地的拥有者为和记黄埔。

　　这一地块，位于上海南汇周浦镇周祝公路、沪南路和繁荣路的交界处，与明天华城的项目只隔一条周星路。地块的围墙部分被推倒，其上杂草丛生。当地人介绍，该平整地块已闲置了近两年。同策咨询上海总部一位人士告诉记者，明华公司或将配合催促和黄尽快动工。

　　这一带，早有万达、绿地等知名开发商入驻。周边知名开发商的新房价格在1.5万元/平方米左右，二手房交易均价也达到1.2万元/平方米。

　　本报了解，明天华城一期开盘时单价不过八九千元，到年底该期期房售完时，单价一度被炒到1.6万元/平方米。短短几个月，当地房价几近翻番，反过来进一步抬高了周浦一带地价。

　　但和记黄埔并未对被曝光的明华周浦地块是否由其运作、为何一直闲置作正面回复，其香港总部日前向本报发来声明称，该公司目前在上海以及内地其他城市的土地发展项目均依国家法规进行，并不存在囤地情况，个别项目开发及建设期偶尔较预期缓慢，归因于一些不能控制之因素。

　　周浦地块，实际上出现在和记黄埔2008年的年报中。年报显示，该地块总建筑面积为40.59万平方米，预计项目完成时间为2012年。

　　拖字诀

　　按照规定，开发商拿地到项目开工时间不得超过两年，并不考虑转手因素。因此，和黄周浦地块的闲置时间在五六年，这无疑让土地部门十分尴尬。

　　周浦镇地处上海世博会所在地三林地区东南，过去两年中受益于大浦东、世博等概念，政府密集规划了轨道交通11号线等基建项目，房价也随之节节攀升。和黄旗下土地位于周浦中心地带，如果拖延开发时间，无疑可坐收地价飙升之利。

　　李嘉诚旗下地产开发企业的这一特点，似乎在上海地产界素有名声。尽管早已进入上海市场，但是李嘉城旗下长江实业与和记黄埔的房产项目鲜有面市。

　　此前有媒体报道，长江实业与和记黄埔2000年至2008年年报中披露的上海项目中，多个项目从地块取得到上市销售的时间长达6年以上。最近8年在上海所取得的地块中，最快开发建设完成的项目上海古北翠玉豪庭花费的时间至少是7年。

　　事实上，不仅仅是和黄，开发商的“囤地”方式和出口，远比人们想象的隐蔽和复杂。

　　上海此前几轮曾被曝光闲置的房地产开发项目，大多都会在法定时间内开工，但销售和竣工时间则往往无限期延后。像瑞安地产这类由于拆迁尚未完成的地块，由于绑定了区县一级的利益，往往难以通过一刀切的方式解决。

　　对于平整完毕但仍然闲置的周浦地块，中原地产研究咨询部高级经理马冀认为，该地块处于新兴地段，周边楼盘多为普通住宅和拆迁房。而和黄在沪的楼盘一直以高端豪宅和别墅为主，短期不会改变在上海的高端战略。

　　马冀推测，该地块的最终结果，很可能是再次通过股权转让的方式易主。

　　2004年周浦地块的楼板价每平方米仅2064元，和黄一旦将土地转手，其利润的想象空间颇大。

　　政府的尴尬

　　其实在上海规土局公布8个闲置地块之前，易居中国就发布报告称上海有330宗土地“批而未用”，这些闲置土地的所属公司包括多家知名地产企业，其中包括李嘉诚旗下的长江实业、和记黄埔、瑞安房地产、东方海外置业(上海)有限公司。

　　报告执笔人、易居中国分析师薛建雄称，这些土地大多在2004年前就已经被出让，大部分项目都是因为动迁和规划等方面问题，没能及时上市销售。不过，他并不排除一些开发商用隐蔽的方法“变相囤地”，比如故意造成规划上的缺陷使规划建设许可批准时间被拖延；或者留下一两处房屋故意不拆迁，以推延项目的开工期。

　　本报为此于1月19日致电上海市规土局，咨询将8个地块列入拟回收或督促开工名单的理由时，并未获得详细答复。该局一位要求匿名的官员表示：“本着对开发商负责的态度，8个地块被列入名单的理由现在尚不到公布时间。该局正在会同上海市政府其他部门，着手深入调查。最终的处理结果将在2月底向社会公布”。

　　新华社此前援引上海市规土局副总工程师蔡顺明的话称，8幅土地闲置原因包括企业自身资金出现问题无力开发，或动拆迁迟迟无法完成，尤其是2007年1月以前出让的“毛地”，后一种情况较为常见。

　　就在记者向上海市规土局求证次日，该局发布了《关于本市开展闲置土地登记的公告》，要求该市闲置土地必须登记，截止日期为2010年3月22日。公告称，未按要求登记、未说明原因的建设单位，若地闲置满一年不满两年的，须按土地出让价款的20%征收土地闲置费。而对于土地闲置满两年的，将依法无偿收回土地使用权，注销土地登记，并在诚信档案中予以记载。

　　薛建雄分析，政府在梳理土地市场历史遗留的问题。这有利于解决目前大量土地因规划、动迁等原因闲置没能开发的问题，有效增加市场供应。但这一措施与此前相比，并没有太多的新意，要看多级政府和开发商的博弈结果。 (来源：经济观察报)