北京二手房市重现议价空间 楼市回调可能性加大

　　核心提示：当前北京二手房交易价格出现“议价空间”，其原因是由于一月份以来连续出台房地产调控政策，价值按揭贷款政策改变，导致了交易量下降，交易双方观望情绪增加。
　　“北京将在春节前再出台打击投资投机性购房的政策。”1月26日，北京房产中介 行业协会会长陈同顺透露。这个消息来自于北京“两会”一次政策咨询会。

　　目前对投资投机型购房构成最大影响的是税费和二套房贷政策，业内分析北京市方面或对二套房贷政策有所调整。

　　与此同时，北京1月份新房成交量环比下降3/4；二手房1月份全月成交量不超过1万套，环比降低50%，同比降低20%。

　　作为全国房价风向标，北京房价在连续上涨12个月以后，是否会在2010年2月份迎来回调？

　　“议价空间”出现

　　2007年1月到2010年1月期间，北京二手房价上涨120%。其中，2007年1月到2009年1月期间，共上涨41.86%；2009年6月到2010年1月期间，上涨64.72%。

　　在2008年底到2009年6月之前，北京房价出现过深达9.52%房价降幅。正是二手房房价下降引领了开发商新盘降价，最终导致了开发商和二手房卖主相互比拼降价。

　　在链家地产“北京二手房价格趋势研究报告”发布会上，链家地产副总裁林倩说，就在2009年1-2月期间，北京二手房挂牌价格高于成交价格，出现了15%左右的“议价”空间，最终导致了房价走势变化。

　　而在2010年前三个星期，北京二手房成交量约9000余套。交易量同比下降了20%，环比下降了50%。交易量大幅度下滑，随之带来了新“议价空间”。

　　据北京中原地产数据，在1月份成交的9000多套房屋中，有86%的房屋成交价低于挂牌价格，议价空间在1.5%-2.5%之间。

　　而在2009年12月份，平均有65%的房屋成交价格高于挂牌价格，平均上涨幅度在2%-3%之间。

　　林倩说，在最近的12个月里，北京房价上涨了64.72%，幅度超过了此前的3年时间总和。尤其是2009年第四季度，很多楼盘几乎涨价一倍。

　　“地王”带动型楼价上涨是2009年北京房价上涨一个形式。以北京东四环附近的凯德锦绣项目为例，其周边楼盘在2009年6月份的时候售价在1.6万元/平方米左右，随着广渠路15号地拍出了楼面地价1.6万元/平方米。于是2009年12月份，该地段楼价已经上涨到2.5万元/平方米。2009年12月17日，该地段的朝阳区东风乡地块又爆“地王”，楼面价2.3万元/平方米。

　　一位了解凯德锦绣项目的人士说，该项目开发商眼看周边地价迅速上涨，决定定价在2.5万元/平方米以上。此价已经比开发商预期开盘价高出很多。

　　中国房地产估价师协会一位负责人说，北京房价上涨往往是地价带动新房价涨、新房带着二手房价涨。而在房价下跌时，这个传导链条会反过来。

　　政策十字路口

　　当前北京二手房交易价格出现“议价空间”，其原因是由于1月份以来连续出台房地产调控政策，加之按揭贷款政策改变，导致了交易量下降，交易双方观望情绪增加。核心提示：当前北京二手房交易价格出现“议价空间”，其原因是由于一月份以来连续出台房地产调控政策，价值按揭贷款政策改变，导致了交易量下降，交易双方观望情绪增加。

　　今年1月份以来，国务院先后发布了“国11条”等措施，遏止部分城市房价过快上涨和抑制投资投机性购房。

　　北京市没有明确提出来限制房价的口号，但新近微调了营业税和个人所得税政策。

　　此前营业税和个税各自征收，这次把两个税结合到一起征收，即对5年内普通住房或5年以上非普通住房转让时，如果营业税是按照其销售收入减去购房款后的差额缴纳，那么个税也需同样按照差额20%进行缴纳；如果要享受个人所得税按过户总金额1%缴纳的优惠，那么营业税也必须按全额缴纳。

　　以一套100万元售价的非普通房屋交易为例，此前假如原发票面额为80万元，则需缴纳营业税为1.1万元（20万元×5.5%）。同时，交易双方将个人所得税按照总额1%缴纳，也就是1万元（100万元×1%）。按照新税收政策，如果按照差额征收，营业税要缴纳1.1万元，同时个人所得税要缴纳4万元（20万元×20%）。仅营业税和个人所得税两项就增加了3万元，税负增加142%。

　　此举对投资性购房和高档住房购买将产生重大影响。

　　北京市市长郭金龙1月25日在北京“两会”分组会上说，北京2010年不会用行政手段打压房价。

　　北京市政协委员、万科副总裁毛大庆1月26日表示，北京市2009-2010年大幅度加大建设保障性住房，2010年提出了土地供应和住宅竣工面积中，政策性住房都要占比达到50%的“双50”策略。

　　毛大庆认为，增加保障房有效供应是北京抑制房价过快上涨主要策略，这符合少用行政手段，而用市场手段调控房价的策略。

　　出于对2010年市场判断和政府加大住宅供应力度，北京楼市5月份以后会迎来供应高峰。

　　此外，北京市1月份新盘原本入市量只有36个楼盘，而在北京住建委的干预下，实际入市楼盘达到52个。北京国华置业市场部有关负责人说，北五环附近有包括华贸城在内的4-5个楼盘，供应体量100万平方米，今年1月份各个楼盘都加快了推盘速度。华贸城加快推出了二期。

　　林倩认为，6月份以后，北京楼市价格可能会迎来一个调整。目前北京房价回调已经具备了一定条件，除了上述的二手房交易量下降因素以外，二套房贷将是对全年房价最具影响的因素。