闲置土地整治开锣 拿地王开刀或难治本

　　1月27日，刚刚在2009年拿下“北京地王”的大龙地产（600159.SH）放量跌破60日均线，而在4个交易日前，其还创下历史新高。虽然近期地产板块走势弱于大盘，但4个交易日15.64%的跌幅远远跑输板块和大盘表现。

　　原因无他，1月22日，北京市发布《关于加强我市闲置土地清 理处置问题的公告》中，8家开发商因欠缴地价款、招拍挂成交后未按期签订土地出让合同，被暂停继续拿地资格。大龙地产名列其中。

　　资本市场已经嗅到，一场全国范围内配合“国十一条”的闲置土地整治大幕即将拉开。

　　各地政府也开始表态，配合中央对部分城市过快上涨房价的调控。1月25日，北京“两会”期间，北京市长郭金龙在政府工作报告中强调，要依法查处占地不用、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，遏制房价过快上涨。1月20日，上海市规划和国土资源管理局发布了《关于本市开展闲置土地登记的公告》，要求上海辖区内凡依法取得而未开工的经营性用地和工业用地，均应登记并说明未开工原因，时间大限为3月22日。而新修订的《广州市闲置土地处理办法》也可在近期出台。

　　本报记者还独家获悉，与闲置土地相关的更加具体的措施已被列入国土资源部讨论范畴，其中包括土地出让合同的拟定、提高土地出让保证金以及闲置标准等。根据国土资源部的数据，目前全国闲置房地产用地累计约1万公顷。

　　开刀“地王”

　　对存量闲置土地的管理，影射出政府对2009年高价地能否如期开工的忧虑。

　　大龙地产所拿“地王”便成为一个标本。2009年11月20日，大龙地产以50.5亿元的成交价与29859元每平方米的楼面地价拿下顺义22号地块，成为北京“双料地王”。

　　但2个月后的1月25日，大龙地产发布公告称公司控股子公司北京市大龙房地产开发有限公司被暂停在北京市土地交易市场新的土地出让交易活动的资格，暂停原因为欠缴前述地块的地价款。

　　即使在疯狂的2009年末，业界也并不完全相信这家顺义区属国有企业的实力。大龙地产2009年年报显示，公司年营业收入17.48亿，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为3.35亿，总资产为30.06余亿，经营活动产生的现金流量净额为8147万元，期末现金及现金等价物为2.55亿元。

　　根据最新规定，该地块地价款的80%即40.4亿元应在2010年5月20日前缴清。这样一家上市公司，旗下子公司如何支付十亿计的地价款，什么样的金融杠杆可以撬动未来？

　　资本市场融资可能甚微。大龙地产因连续5年未分红而丧失公开增发资格，2009年7月，公司刚刚公布定向增发融资8亿元公告，尚未获批。而间接融资渠道商，作为顺义区的国有企业，虽有望获得地方政府信用担保，但全部依赖银行贷款缴纳地款并不现实。业内人士指出，一旦大龙地产不能将剩余的40亿地价款缴齐，极有可能除了土地被收回外，2亿元的保证金也将打“水漂”。

　　集中清理

　　在全国，类似于对“北京地王”的用地督察和信息公开才刚刚开始。

　　1月3日，国土资源部公布了广州亚运城“地王”的出让信息，明确该地块如果拿地开发商违约缴纳土地出让金和未按约定时限动工开发建设的，将按每日合同地价金额的1%。即每天2550万元计收违约金等信息。这与该地王产生的时间仅仅十天之隔。

　　去年12月22日，富力、雅居乐和碧桂园组成的“民企联合体”以255亿元的天价夺得广州亚运城地块，成为中国总价最高的地王。

　　1月8日，国土资源部继续“晾晒”了7宗土地，恰为去年不同时期、不同区域的“地王”。而去年12月24日，国土资源部挂牌督办9省份18宗房地产开发闲置土地，华润置地(01109.HK)、保利地产(600048.SH)、中海地产(00688.HK)名列其中，1月22日，北京市国土局公布的闲置土地清理处置名单，合生创展(00754.HK)、龙湖地产(00960.HK)也“榜上有名”。

　　这些公司除了是资本市场的行业龙头，几家公司2009年新增土地储备量都十分巨大，例如，保利地产为1312万平方米，中海地产为1076万平方米，龙湖地产为683万平方米，华润置地为414万平方米。

　　“这一轮楼市泡沫，很大程度上是地王制造的。”阳光100置业集团常务副总裁范小冲直言，地王的价格虽然被公认为虚高，但它却重新定价了该区域的房价。“房价被哄抬起来，地王难辞其咎。”而就单一地块而言，地王价是算不过账的，企业拿地王绝大多数不在于地块本身，而是通过其他方式实现利润。

　　“在实体经济低迷时，只有拿地才可以让四万亿在国企中得以兑现；只有拿地将自己做大做强，国企才不会被别的国企重组；而且拿地还可成为资本市场融资的理由。”他说。

　　1月19日，国家统计局数据显示，2009年度全国房价涨幅24%，达到历史之最。而在北京、上海等一线城市，真实房价涨幅或超过50%。

　　治标不治本？

　　向“地王”开刀，暗合了本轮中央对房地产宏观调控的精神。对土地源头的调控理所当然成为了调控重头戏之一。

　　从近期部委及各地政府出台政策看，土地供给有望在2010年加大。“加大闲置土地的处理力度，以缓解当前土地市场供不应求的局面，平抑地价和房价。”海尔地产董事长卢铿在接受本报记者采访时指出。

　　有迹象表明，闲置土地的腾挪、延期空间将越来越窄。1月9日，上海市规划和国土资源管理局就发出公告，决定在近期收回和督促开工8幅闲置地块，涉及面积66公顷。同时，新修订的《广州市闲置土地处理办法》有望近期出台，届时闲置土地也将被征收地价款20%的罚金。而企业资金面也不会如2009年流动性泛滥时那样宽松。

　　“对"地王"开刀给房企一个警示，不要轻易去拿地王，一旦拿了，就要付出真金白银。”范小冲说，一旦国土部门处理闲置土地动真格，开发商特别是前期储备了大量土地的开发商资金链或将再次面临考验，一是巨大的土地出让金以及持有成本，二是要求按期开工又会有大量的资金需求。这将是对开发商资金实力及开发能力的双重考验。“2010年，开发商仍然差钱。”

　　他认为，此前，查处闲置土地特别是地王之所以困难，要么是因为被打了招呼，要么就是国企和央企拿地可以慢慢交地价款，甚至改规划。“可以说是在对赌政策。”

　　然而，也有不同意见者。

　　华远地产董事长任志强告诉本报记者，各地对闲置土地的处理新规或再次成为政府形象工程，象征意义大于实际意义，只要政府对土地财政的依赖格局没有改变，土地市场的高价拿地以及闲而不用现象就难以改观。

　　“地王是地方政府造成的，地方政府通过价高者得推高地价，逼着开发商做高端物业，抬高房价。”卢铿也认为，虽然国家规定土地出让将采取招拍挂制度，但现在基本上招标方式都被遗忘。“价高者得制度值得商榷。”

　　中国人民大学土地管理系主任严金明也认为，目前谈一系列土地调控政策的效果仍为时尚早。以土地闲置为例，不仅这个政策早在《土地法》有所规定，在过去几年里，也有少量的闲置土地被收回，但都不能持久。“对政府来说，一是政策完善，二是政策执行。对闲置土地的处理政策应是一个动态而持久的政策，不能此一时彼一时。”

　　如果正如范小冲所言，房地产的泡沫和危机还在堆积，2010年破掉不太容易，那么，对于包括闲置土地在内的一系列宏观调控政策，将要面临的又是骑虎难下的尴尬。