来源：中国经济时报
■２００９年楼市奇观（二）■本报记者 王松才
北京：地价疯涨 国企频当地王
根据北京中原地产提供的数据：截至１２月１０日，北京市２００９年共出让土地２３０宗，出让总面积１７７６．２８公顷，比２００８年增加３０６．３７公顷，增长２０．８５％，若不
中原地产研究部门负责人认为：从２００７年和２００８年北京土地出让面积增长率分别为１２．３９％和８．５７％可以看出，前三年土地供应量稳步增加，在经历了近两年房地产市场大涨大落之后，土地市场一度陷入低迷，进入２００９年，为了保证经济增长，中央和地方政府实行宽松的货币政策，使得土地交易市场有了大量资金，大大刺激了地产投资，以致各路开发商疯狂拿地，于是２００９年土地供应量出现激增。
数据显示：截至２００９年１２月１０日北京土地出让价格平均２８７万元／亩，比去年上涨２５．８８％。按不同用途分，商服、办公及综合用地价格最高，平均４６０万元／亩，其中包括１０幅加油站用地，价格高达６９２万元／亩，因而商服、办公及综合用地整体价格被提升。
住宅类用地价格平均４４２万元／亩，比去年上涨３４．７６％，工业仓储用地价格平均３８万元／亩，同比下降１３．６４％。
中原地产表示，２００９年北京市住宅用地平均楼面地价已达５３５９元／平方米，根据住宅用地楼面地价增长趋势分析，２００７年和２００９年分别增长３０．５９％和４２．４５％，其它年度增长不超过１０％，而恰恰就是这两个年度房地产市场异常火暴，商品房成交量和成交价暴涨，似乎土地交易价格亦随行就市，到底是地价决定房价还是房价决定地价，土地市场的表象貌似印证了后者，不过可以肯定的是，住宅地价是随着住宅市场的表现呈现跳跃式增长的。
美联物业根据北京土地储备中心公布的数据统计显示：北京２００９年截至１２月１７日合计拍卖涉及住宅类地块为６９块。其中有３０块地为有国企背景的企业获得，占据市场总比例达到了４３％。而民企仅为５７％。特别是２００９年下半年，国企高价拿地频繁，明显占据了市场的主导地位，据美联物业市场研究部统计显示：在下半年北京成交的３０块住宅地块中更是有１８块由国企拍得，占到了市场的６０％。
美联物业市场研究部总监张大伟在接受本报记者采访时表示，从北京市住宅地块成交比例中可以看出国企已占据市场第一。从２００９年土地成交看建面均价第一也被国企牢牢占据，北京土地价格的上涨推动力更多来自于国企，特别是下半年，大部分地王都为国企“出品”。
上海：地王频现，地价狂涨１１３％
“２００９年中国土地市场最耀眼的现象就是数量众多的央企地王。”上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟在接受中国经济时报记者采访时表示，就上海而言，年初的金地青浦赵巷地块；年中的中海长风地块、绿地徐汇地块；年末的中建全国单价地王杨浦新江湾地块。地王的频繁出现与楼市过“火”存在必然的联系，而央企地王过多的情况下，与今年４万亿的投资不无关系。
易居中国根据上海市规土局公告统计，２００９年上海已成交土地４３３宗９９１．２９亿元，预期１２月３０日还有６宗工业仓储用地，按１３２８万元的总保证金预算，６块地的成交价在１．３２８亿元左右。因此，全年上海将有４３９宗土地成交，为政府创造９９２．６３亿元土地财政收入，是２００８年４００亿元土地财政收入的２．４８倍，比上一个高峰２００７年的４８１．２９亿元还要高出１０６％，创２００４年８月３１日土地招拍挂制度执行以来的新高。
易居中国分析师薛建雄对本报记者表示，在今年成交的土地中，有７８宗用地是住宅或含有住宅性质用地，这７８宗用地的建筑面积达９０８．９６万平方米，总成交金额达６５７．１８亿元，平均楼盘价７２３０元／平方米。对比２００８年的４４宗用地是住宅或含有住宅性质用地量的一倍多，但是９０８．９６万平方米的可建面积只比２００８年的７３２．５６万平方米多出２４％，成交金额却比２００８年的２４８．５６亿元多出２．６４倍，平均楼板价比２００８年的３３９３元涨了１１３％。
他表示，按２００８年商品住宅１３６６５元／平方米的价格算，当年的地价占房价的２４．８％。２００９年商品住宅的均价在１５４６７元／平方米左右，那么地价将占今年房价的４６．７％。另外，今年商品住宅的销售面积达１８３０万平方米，而开发商购得的可建住宅土地面积仅９０８．９６万平方米。
薛建雄指出，今年这种“面粉”比“面包”更加紧缺、更加金贵的情况，是推动“面粉”和“面包”价格同时高涨的主要原因。以至于在政府加强楼市调控的时候，开发商集体呼吁政府多增加土地供应，以解决地价过高推高房价的不良影响。
由央企中建集团于１２月２３日拿下的新江湾城Ｃ６地块，楼板价高达３２４８４元／平方米，这是今年住宅用地的价格之最，也是上海乃至大陆历史上住宅用地单价最高的。同样是央企的海航置业于９月８日拿下的陆家嘴Ｅ１８单元１－１０地块，高达３６４８１元／平方米的楼板价，创下今年地价之最，同时也是除退地的１６３地块外的历史地价之最。
但是，易居中国的报告也指出，目前上海市场上拿地超过２年未上市或未动工的有３３０宗是住宅或含有住宅用地的项目，可建面积达４３５６．５万平方米。薛建雄分析，如果这些因动迁困难或被开发商囤积的土地能够被及时疏导开发出来，加上每年正常推出的几百万平方米住宅用地，未来３—５年内上海住宅市场的供应量可以保持和近年相当的水平。
易居中国的报告还指出，按照上海２００９年统计年鉴的数据显示，目前上海住宅的保有量为４．７２亿平方米，常住人口１８８８．４６万来算，目前上海的人均使用面积为２５平方米。人均居住面积则只有１８平方米，离国际人均标准的３０平方米还有很大差距。按照目前的人口水平来算，上海至少需要７．８７亿平方米的存量住宅才够用；考虑到上海每年３０万—５０万的人口增长量，每年还需要另外增加１０００万平方米左右的住宅建设量。
因此，目前上海的供地情况还远远不能满足市场需求。不过，薛建雄指出，随着上海轨道交通建设到所有郊区县，甚至通到江、浙之后，广大的远郊和周边城市预期可以提供更多的住宅建设用地，到那时住宅用地的紧缺程度就有望获得缓解。但这也需要一定的时间，同时也意味着更多的人口将居住到远郊或邻近城市。
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