“房地产新政”的核心是房价市场化

　　随着“国四条”、“国十一条”以及征收物业税试点等一系列房地产新政的出台，老百姓心目中房价即将下跌的预期越来越强烈。但是，与房地产板块的股票应声下跌形成鲜明对比的是，在有些地方房价不但没跌，反而比以往涨得更凶。不仅房价在涨，以前普遍被认为是高房价元凶的地王现象也没消失。近日在北京，某地产公司再次以高价竞得某地块，裸地单位面积（每平方米）的价格将近两万元，成为房地产新政后的新地王。人们不禁要问：房价怎么抑制不住了呢？

　　我注意到最近几天国内主流媒体对一些专家就这一问题的采访，专家的意见大致可以归纳为两条：一是政策效应存在“时滞”问题，需要一段时间来显现；二是与政策配套的补充政策需要进一步完善，比如关闭房地产开发商的资金“阀门”等。对于这些意见，我有不同看法。

　　首先，任何一项政策都有一个基本的出发点，也就是目的，政策要达到什么样的效果完全取决于这个基本点或基本目的是什么。国家房地产新政出台后，很多人都将其目的解读为“抑制房价”，我看这样的认识不够全面，也不够准确。房价过高只是问题的表象，虽然是大多数百姓之“恨”，但却不是问题之“根”，高房价问题的根源在于房价的定价权归属问题。

　　去年，我在《中国经营报》发表过一篇题为“京沪房价何以翻番”的文章，重点阐述了当前中国房价的定价权问题。我至今仍坚信，中国的房地产市场不是一个真正意义上的市场，因为市场对象的定价权不属于参与者全体，而只掌握在少数开发商的手中。在这样畸形的市场形态内，购买者只有接受价格的份，而没有权利将自己的意见表达在交易对象的价格上，这才是问题的根源所在。因此，所谓的房地产新政——最根本地——是要解决房地产的市场纯度问题，是要解决购买者意见无法表达在房价上的问题，说白了就是要解决房价定价权问题。

　　现在我们再回过头来说房价，房地产新政是不是一定要挫伤房价，或是像某些专家讲的“刺破房价泡沫”呢？我看倒不一定，关键的问题是房价是否真正反映了市场定价的原则。在一个相对完全的市场里，房价是一个关于经济发展水平的函数，只要经济发展预期向好，房价上涨也是正常的。上世纪90年代初日本的房价暴跌，以及前年美国次贷危机的爆发，都从反面证明了房价与经济发展预期之间的正相关性。在我国，尽管由于房价定价权的偏移，这种函数关系被严重破坏，但总体讲，房价依然受经济发展支撑，比如沿海或一线城市，其经济发展预期明显好于内地或者二线及以下城市，因此这些地方的房价明显偏高。再比如最近海南房价暴涨，除了人为炒作之外，这种上涨也存在一定的必然性，毕竟中央关于刺激海南发展的规划对市场预期的刺激作用是不可小视的。

　　但问题是，是不是全国各地都像海南这样有着良好的市场预期呢？即便在海南，所谓的市场预期是不是真的足以支撑每平方米“日涨千元”这样的市场奇观呢？这才是我们真正需要担心的，也是我们必须解决的，而解决之道还要回到定价权问题，还要回到市场化问题。如果这些问题能够在短时间内加以解决，即便——退一万步讲——房价依旧高烧不退，百姓也不会再生怨言了，因为高房价当中也有自己的“贡献”。

　　再说说新地王问题，有人认为之所以在房地产新政后还会出现新地王，是因为政府没有关闭房地产开发商的资金“阀门”。我完全反对这样的意见，在一个完全市场经济的国家里，政府是没有权力关闭任何人的资金“阀门”的(除非这个人违反了国家的法律)，开发商能不能得到资金取决于资金提供者对开发商前景，以及相应的项目价值的判断，只要资金的贷方认为贷出去的资金是安全的它就可以贷，就好像现在有的开发商依然觉得出巨资当地王是值得的它就可以当地王是一样的道理，这一点，我倒不期盼政府有什么举措。

　　实际上，那些对新地王现象忧心忡忡的人，无外乎还是担心这些新地王会把成本转嫁到房价里。在相关措施完全实施之前，地王们当然可以把当初给他们带来王冠的成本打到房价里去，因为他们把持着定价权，购买者只能被动接受。而一旦新的定价体系形成后，购买者的意见也可以表达到房价里去的时候，你花多少钱买的地还和我有关系吗？就好比我过去常说的，人家的西瓜都卖五毛，你非说自己的瓜进价贵，偏要卖一块，我会接受吗？还是让我们期盼真正市场化的房地产市场建设吧，别的事都可以先放到一边。