来源：中国证券报
作者：刘展超
与北京最高建筑——国贸三期一路之隔，有一宗已经“空闲”了几年的地块。未来几年，这里又将竖起北京的地标性建筑，但现在它正被流言所困。
这便是位于北京中央商务区(CBD)核心地带的中服地块，北京国土部门1月29日正式将其推向市场。起拍价高达50亿元、有望进入百亿级地王序列、有内定嫌疑，这些特征，将使这宗地块在北京的土地市场画上重要一笔。
百亿级地王
千呼万唤始出来，用此来形容中服地块再合适不过，如今它一出场就堪称惊艳。
中服地块规划建筑面积32.7万平方米，规划用途为商业金融。挂牌起始价定格在50亿元，以此测算起拍楼面价为1.52万元/平方米。其挂牌竞价时间为2月22日至3月8日。
中原地产华北区域总经理李文杰估计，相比2009年成交的地块，中服地块从面积及位置来说，楼面地价突破3万元/平方米将成为必然。中服地块的最终成交价将突破100亿，甚至有望达到120亿。
果真如此的话，这将是广州亚运城地块后，又一个百亿级地王。
不过也有业内人士预计，由于符合条件(见下文)的竞买人极为有限，因此最终有可能仅以略高于50亿元底价的价格成交。
作为被业界寄予厚望的准地王，中服地块之惊艳，首先在于刚正式露面便创下北京土地出让市场多个第一，直接拉高了开发商的准入门槛：竞价起始价50亿元，为北京土地市场拍卖底价最高。
而在中服地块之前，北京自去年到现在最高的地块起拍价为20.5亿元。即便以当前北京土地交易的常规溢价率计算，中服地块最终成交价格超过百亿也似乎没有多少悬念。当然，作为CBD核心地带的“绝版宝地”，这个价格本在业界预期之内。
此外，中服地块的竞买保证金也高达30亿元，创下出让地块保证金的最高值。
但相比预期中的巨额拍价，更吸引市场关注的，是这块准地王背后的“内定”传言。
量身定做？
由于位置绝佳，中服地块始终令多家开发商巨头牵挂，去年业界就曾流传“内定说”，随后被舆论放大。但也有业内人士认为，“内定说”已经成为一个搅局的筹码，试图以此影响国土部门制定该地块的出让规则。
2009年只在北京拿下望京地块的SOHO中国董事长潘石屹，此前曾多次表示对“中服地块”有兴趣，而在看到标书后，他似乎感觉这块地离他们越来越远了。
“刚刚看到中服地块的标书时，我非常吃惊和不解。标书对招标人的资格做了严格限定，使得能够符合挂牌条件的，全世界仅有一家公司，设定的条件只是为一家公司‘量身定做’。”潘石屹在其个人微博中说。
出让公告显示，竞买人须为金融机构与房地产开发企业组成的联合体。其中，金融机构应为由银监会、证监会和保监会等国家金融监管部门批准设立的具有法人资格的金融企业，且注册资本不少于50亿元，并在联合体中绝对控股；房地产开发企业应具备房地产开发一级资质，且注册资本不少于30亿元。
在以往挂牌土地的出让过程中，鲜见这种限制条件。能满足这种要求的开发商，确属少有。
昨日在“首届地产中国论坛暨2009中国房地产年度红榜”上，一位素来言辞激进的京城房地产大佬便对本报记者称：这是政府在捣鬼，开发商拿地为什么还要找金融机构？
“说内定就要拿出证据来”
潘石屹并未点名他笔下的“一家公司”到底是哪家，但不少传闻都指向了中服地块的一级开发商——远洋地产。
去年12月24日，中国人寿以58.19亿元认购远洋地产9.34亿股新股，今年1月13日，中国人寿又向中国中化收购远洋地产4.23亿股旧股，收购后，前者占远洋地产已发行股份的24.08%，成为远洋地产的第一大股东。
中国人寿＋远洋地产，这种形态似乎正好符合中服地块的竞拍要求。不过，按照出让公告的要求，欲拿地必须与金融机构组成联合体，并未表示有金融机构参股的房地产公司可以单独参加，这意味着即便是远洋地产也要联合另一金融机构。
自2002年起，远洋地产便开始进行中服地块的一级开发工作，在此已经深耕7年之久。按照北京市的相关规定，进行土地一级开发可以获得8%的纯利。但在当前与不少房企依赖土地升值获取超额利润的做法相比，只做一级开发的利润看起来诱惑要小得多。
此外，远洋地产手头不缺现金。远洋地产总裁李明近日表示，自有资金加上银行授信等，公司目前有400亿可以动用的资金。
不过，对于内定远洋的传言，远洋地产一位人士前日对记者笑言：“现在想问远洋这个问题，需要预约。”
而主管北京土地供应的北京市国土局面对“内定说”时，则明确予以了否认。北京市国土局局长魏成林日前对本报表示，内定说没有根据，之所以在出让条件上作了约束，是为了符合CBD的功能规划，不能都建成商品房一卖了之，到最后什么功能都没有。
“虽然有联合金融机构这个条件，但最终谁能拿到这块地还是要看现场竞价的结果，谁出的价高就给谁。”魏成林强调，中服地块是公开出让，“内定”是不可能的事情，谁说内定就要拿出证据来，不能乱说。
(本报记者阴雪对此文亦有贡献)
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