摩根大通中国投行副主席：今年不宜投资房产

　　随着政策缩紧信号的释放，宏观经济以及股市、房市今年的走势日益牵动投资人的神经。

　　昨日，摩根大通中国投资银行副主席龚方雄透露，今年经济成长很好，但形势很复杂，股市赚钱要比去年难得多，超越4000点不容易。当记者问到是否会在今年投资房产时，他明确地回答

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• 农产品

　　楼市投资

　　租金回报率不足4%

　　“房价也该歇歇了，今年投资房产不是好时候。”龚方雄称，作为相对流动性差的房产，只有当租金回报高于一年固定存款利率时才有利可图，目前房产租金回报率普遍在2%～3%，但银行一年固定存款的利息都有2.2%，而且存款是现金，它的流动性非常好，此外房产的流动性也比股票差很多。因此，目前投资房产不是好机会，特别是那些借贷炒房的投资客，租金回报率2%多一点，如果房子是贷款买的，银行贷款利率至少5%，那么你的投资现金流还是负的。

　　对于政府不断出台的房市紧缩政策，龚方雄指出，目前对房市的政策是调控，而不是打压，因为单纯的打压只会越打越高。此轮政策强调了增加市场供应，特别是廉租房的建设。

　　人民币

　　应尽快与美元脱钩

　　“现在最应该做的是恢复人民币小幅升值的市场机制，尽快改变盯住美元的政策”。

　　龚方雄告诉记者，最近美元走强，减少了外部输入型通胀的压力，而我们来自内部的通胀压力也不大，CPI涨幅只会在个别月份出现较高涨幅，其中农产品的上涨也是良性通胀，此时是人民币继续汇改的最佳时机，4月份以后美国财政部每年一度的全球汇率操纵报告以及下半年美国的中期选举，到时候汇率再改就不是好时机。

　　汇丰中国首席经济学家屈宏斌也表示，12月份外贸出口已有17%的增长，欧美以及其他经济体的复苏仍会持续，补库存的需求将刺激中国外贸继续增长，因此人民币汇率应继续2005年以来的汇改进程，实现每年3%～5%的小幅升值，与美元脱钩。

　　但外界普遍担忧，人民币一旦升值，国际热钱将蜂拥而至豪赌人民币资产升值，从而产生股市和楼市泡沫。对此，龚方雄则指出，人民币如果不与美元脱钩，就会长期失去货币政策的独立性。举个例子，美元如果不加息，人民币加息的主动性就弱，加息的空间也有限，因为一旦加息拉大与其他国际货币的息差，必然会更加刺激热钱的流入，加大人民币升值压力。

　　屈宏斌告诉记者，人民币升值和加息都会带来国际热钱流入的不利影响，人民币如果保持与美元同步的原则，一直不加息，则会因为资金运用成本低、流动性泛滥引起资产价格过高带来的通胀，人民币此时应放弃与美元脱钩的政策。

　　股市走势

　　难上4000点

　　“因为今年全球和国内退出政策的不确定性导致形势更为复杂多变，因此今年股市赚钱不太容易。股市越过4000点有难度，但3000点则是股市比较坚实的基础。”龚方雄说。

　　龚方雄认为，今年股市与经济绝对表现相关性并不大。未来股市要升，要有几个必要条件，如GDP增长能到10％～11％，全年通胀控制在3%左右，加息次数不会太多，2～3次，人民币小幅升值等等，如果这几个条件都能实现，那股市肯定能突破4000点。”