北京去年卖地收入暴增3倍以上

　　各地为了争夺总部企业资源，纷纷祭出了返税、购房补贴、高层激励等众多政策

　　本报记者 贾海峰

　　实习记者 靳雅娜 北京报道

　　虽然2009年卖地合同收入高达932亿元，北京市财政局仍在竭力将北京财政收入与“土地财政”划清界线。

　　1月28日，北京市常务副

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　　记者了解到，2009年因为企业所得税“汇算清缴”，北京企业所得税分成减少了约147亿元。据一位知情人士透露，北京市财政局曾就此问题，专门给北京市政府递交过调研报告。

　　吉林表示，2009年，北京税务部门和财政部门加大了税收稽查，采取了很多办法，使企业税收增收了100多亿元。但是，2010年宏观形势发生了变化，且需要一个“休养生息”的环境。

　　2010年，北京财政收入增收预期不乐观。而2009年的卖地收入暴增3倍以上，而且2010年土地收入增加势头更猛。作为服务业占比超过70%的现代化城市，北京是否要走“土地财政”的路子，这是一个大命题。

　　卖地收入暴增

　　2009年，北京土地合同收入932亿元，实际完成土地出让金收入494亿元，为2008年和2007年总和。

　　“底价50亿”。

　　1月26日，北京市土地储备中心刚挂出“中服地块”土地招拍挂资料，就有数家开发商到门上，购买招标资料。此前，几大中标呼声比较高的开发商，早早购买了标书，在家研究。

　　而50亿底价，也创北京土地市场出让价新高。“中服地块”地块招标文件中确定，竞买人被限定为金融机构与开发商联合体。

　　中服地块—北京商务中心区核心区一期NE19-1a地块，位于东三环与建国路交叉口的东北角，将作为商服用地开发。土地面积达48700㎡，总建筑面积达327000㎡。挂牌竞价起始时间为2010年2月22日。

　　一位不愿公开姓名的房地产公司老总预期，其楼面地价可能高达3万元/㎡，总价可能达80亿~100亿元，无疑将成为北京市新的双料地王。甚至，有业内人士称，总价可能突破120亿。

　　“中服地块”此前“暗战”已经开始。该地块的一级开发商，远洋地产已经就该地块整理投入了10亿元，如果拿不到二级开发权，仅能享受不超过溢价8%的收益。远洋地产准备了200多亿元现金准备拿地，而soho中国、华润等其他开发商也不甘落后，准备了充足现金，准备拿地。

　　“中服地块”只是2009年北京土地市场火爆的缩影。北京国土局局长魏成林1月29日对记者表示，2009年北京土地出让金约400多亿元，2010年出让规模还要依据市场行情而定。

　　据北京市财政局向北京“两会”递交的报告，2008年，北京土地收入为493.9亿元，为2007年和2006年卖地收入的总和；2009年，北京土地合同收入932亿元，实际完成土地出让金收入494亿元，为2008年和2007年的总和。

　　自从2006年以来，北京土地出让收入每年都以几何倍数增加。2009年，土地合同出让收入占到政府财政收入2026.8亿元的46%。2010年，北京市财政支出约为2228亿元，市级财政支出安排894亿元。

　　单纯依靠财政收入很难支撑政府财政支出，土地收入与房地产税收对支撑政府收入开始扮演越来越重要的角色。政府是否已经形成了对土地收入的过度依赖？投资过度集中在房地产，实体经济复苏何时可待？

　　“土地只有那么多，不可能持续的供应下去，这样的‘土地财政之路’只可能是短期的选择，绝不是长久之计，不是可持续发展的。”中国土地勘测规划院副总工邹晓云对记者说，可以说，“房地财政”的格局已经形成。从2009年的数据来看，大量的信贷资金沉淀到房地产行业。这样的现象是不利于实体经济的复苏的。

　　2009年，北京等一线城市房价2009年涨价60%。卖地收入加上房地产类的税收也成为了政府财政的有力支撑。可以看出，城市的发展已经对房地产产生不可小觑的依赖。而这种依赖，无疑为经济的健康发展蒙上了隐忧。而这一现象绝不仅仅局限于北京一地。

　　2009年中国各地城市的卖地收入都呈现飙升之势，70个大中城市出让金同比增加140%，其中，杭州、上海、北京、天津排名前四。

　　中国指数研究院日前发布的《2009年中国土地出让金年终大盘点》，2009年中国土地出让金总金额达15000亿元。

　　杭州以1200亿元拔得头筹，上海达1043亿元排名第二，北京928亿元紧随其后。天津也达到了732亿元。而广州、宁波、重庆、武汉、佛山、成都等地虽然在总量上与前四名有较大差距，但同2008年相比也实现了200%甚至300%以上的增长。

　　吉林说，2010年北京市财政收入9%的增长与其说是收入目标，不如说是支出的目标。如果没有土地出让收入支撑，2010年北京市财政支出需求难以满足。

　　土地财政风险

　　国土部门将高度关注房地产市场运行和土地金融风险

　　1月29日，国土部部长徐绍史在“全国国土资源工作会议”上强调，2010年房地产市场健康发展已经成为最重要工作，国土部门将高度关注房地产市场运行和土地金融风险。

　　邹晓云也向记者表示，2009年的土地出让收入在各地财政中占比太高，对地方财政安全很有负面影响。

　　例如，北京2009年土地出让收入达到了财政收入的46%。杭州2009年土地出让收入预计1200亿元，而其同年财政收入仅1019.43亿元，土地出让收入达到了财政收入的2.3倍。上海2009年土地出让收入达到了1043亿元，政府财政收入才2540.3亿元，土地收入相当于财政收入的41%。表面看来，2009年主要城市土地出让收入风光无限。然而，其背后却蕴藏着诸多不可测的风险。以杭州为例，其2009年土地出让收入缘于2008年市场行情不好，政府积累了大量的土地，而在2010年的时候，由于大量土地已经在2009年卖掉，2010年杭州土地收入总盘子不可能有2009年那么大。

　　中国指数研究院一位分析师指出，2009年杭州土地出让收入中，有100亿元来自当地的绿地集团。而绿地集团2009年全年卖地花掉了300亿元，其2010年购地支出预计不如2009年高。

　　上述分析师指出，杭州土地出让金高度集中于少数几家开发商身上，同时2009年地价暴涨和土地供应量重组。这些条件在2010年都不可能再具备。

　　不仅杭州如此，北京、上海、天津等2009年土地出让收入排前四名的城市，其土地出让收入均集中于少数大型上市房地产公司身上。

　　北京永安信金融机构董事长乔志杰在华房投资基金成立会议上说，2009年很多一线城市地价上涨了50%以上。一线城市的中小开发商已经无力拿地。举例来说，手头有10亿元的开发商，都已经不能再在北京拿地。

　　邹晓云对记者说，“房地财政”一方面表现为对卖地收入的依赖，另一方面表现为城市税收结构中对房地产类税收的依赖。目前，大部分城市的一半税收来源自房地产行业。

　　徐绍史1月28日表示，2009年国土资源部与证监会合作，就房地产上市公司土地再融资准入审核进行合作；国土资源部与银监会就土地抵押贷款准入进行了审核。2010年，国土资源部准备就更宽的范围内，与证监会、银监会等部门合作。

　　北京大岳咨询公司总监李伟说，目前银行加息的预期已经出现，银根紧缩趋势很明显。加之各地落实“国11条”政策进入实施期，预计2010年房地产企业将面临来自政府和金融机构的双紧缩局面。

　　此时，土地财政的资金传导链来源就集中于商品房销售上，而由于降价的预期，各地房屋交易量已经出现了大幅度下降。如果2010年再次出现2008年的情况，各地土地出让收入将会大幅度下降。

　　例如，2008年杭州市土地出让收入同比2007年就降低了240亿元。

　　记者采访中了解到，北京市已经就如何继续发展总部经济，逐渐摆脱对土地财政的过大依赖，进行了很多尝试。

　　吉林在“2009年北京发展改革工作会”上说，总部经济仍旧是北京经济发展的基础，但是今后需要在发展什么样的总部上下功夫。

　　总部经济褪色

　　失去了企业税收分成的优势，总部经济变成了“办公室”？总部经济还要不要搞？

　　随着税收分成机制调整，各地总部经济发展模式也将迎来一次嬗变。

　　北京市政府一位负责人日前表示，2009年因为企业所得税总分机构分配办法调整，北京市减收了企业所得税约147亿元。而2009年仅是个开始，今后北京、上海等大力发展总部经济的城市，都要面临总分机构企业所得税分成比例调整以后，总部机构所在地企业所得税分成由30%降为10%的现实。

　　对于企业总部来说，自然是北京、上海等一线城市的各种条件更为成熟一些，更愿意将企业总部迁入这样的城市。但是，企业总部所在地迁移，随之就带来了地方利益分配的变化。企业所得税分成是地方财政主要的收入来源。按照企业所得税法，中央和地方按照6：4的比例进行分成。

　　企业总部和分支机构没有在一个地方的企业，由企业按照人力贡献、生产要素等指标将40%所得税进行分成。总部所在地和分支所在地所获得的分成并不一样，通常情况下，总部所在地会获得全部企业所得税的30%，而只留给分支机构所在地10%。

　　为此，总部和分支机构所在地政府围绕着企业所得税分成问题，展开了系列的博弈。以北京为例，其周边河北、天津、山西、内蒙等省市的优势企业将总部迁移到北京后，北京可以坐享30%的企业所得税分成，但是不用为企业生产环节付出资源和环境代价。而河北、天津、山西等省市对此所得税分配方法，大为不满。

　　但是，这种不平衡的利益分配机制没能持续。2008年底，国家税务总局下发了《跨省市总分机构企业所得税分配及预算管理暂行办法》，改变了企业所得税在总分机构所在地的分成格局。

　　北京方迪经济发展研究院总部经济研究部一位专家对记者说，按照新的所得税分成办法，归属地方政府的40%企业所得税应纳税额被重新分配，总部所在地分享比例由原来的40%变成了40%×25%=10%；分支机构的分享比例由原来的0变为了40%х50%=20%；还有10%是由总分机构按照各自投入的人力资源、要素等进行比例分配。

　　上述专家对记者说，一般来说，2008年下半年的企业所得税汇算清缴业务会在2009年上半年进行。同时，2009年全年的企业所得税比例调整要按照新的办法来进行。因此，2009年是企业所得税分成比例表现最为明显的一年。

　　记者了解到，北京市财政局也曾在2009年下半年就企业所得税总分机构所在地分成方式改变问题的影响，专门做过一份内部的分析报告。

　　按照上述北京市财政局的分析报告，2009年1-9月份，北京市地方企业所得税完成107.8亿元，同比下降16.4%，是4大主体税种中惟一出现负增长的。这也直接影响到北京市财政收入的增长。报告指出，新企业所得税分配办法的实施，使得2009年前9个月，北京市财政减收115亿元。

　　与此同时，上海也呈现出不小的财政减收：1-9月份上海企业所得税共完成938.6亿元，同比下降20.2%；减收的237.7亿元中，有134亿元源于国家对企业总部及分支机构进行的税收汇算清缴。

　　北京和上海的财政减收部分实际上进入了总部企业分支机构所在地的地方政府财政收入之中。新企业所得税分配办法的实施，造成了税收在企业总部所在地与分支机构所在地的转移。

　　北京社科院经济研究所所长赵弘说，北京市2009年1-9月份企业所得税下降107.8亿元，全年累计下降应该在147亿元左右。企业所得税的减收，让很多人对发展总部经济开始疑惑：失去了企业税收分成的优势，总部经济不就变成了“办公室”了吗？总部经济还要不要搞了？

　　“我并不认为这是总部经济走到了尽头的表现，”赵弘对本报记者说，企业所得税地方分成部分的分配比例调整影响不可一概而论。

　　例如，之前很多地方政府与央企协商后，已经按照产量、经营收入等要素划分了地方和央企的企业所得税分成比例。而实行新的企业所得税分成办法以后，这些地方所分成的企业所得税不仅没有增加，还减少了。以陕西省为例，按照新的企业所得税分成管理办法，神华集团分公司在陕西缴纳的企业所得税，反而比过去一年减少了12亿元。

　　赵弘强调说，总部经济不仅给总部所在地带来了直接的经济效益，还给总部所在地带来了产业乘数效应。国内某大型企业集团总部，每年对广告、审计等各类服务支出就达1.2亿元。其次，总部经济还给地方政府带来了消费乘数效应和劳动就业效应，以及社会资本效应等诸多好处。赵弘认为，企业总部作为一种高端资源，势必要作为城市发展的基础而存在的。

　　赵弘对本报记者表示，企业所得税总分机构分成调整新规，不会影响各地发展总部经济的总趋势。但是，北京、上海等一线城市应该考虑，转变总部经济发展模式。侧重扶植本土总部企业，而非靠“挖墙角”去集中竞争现成的总部企业资源。北京已有行动：以京东方“八代线”为首的一批北京本土企业重点项目备受北京市政府扶植。北京市发展总部经济不再只要企业总部，更多希望企业将研发中心、高端制造业生产基地也放在北京。

　　财政收入“突围”

　　2010年北京要用产业发展带动税收增长，扭转财政收入重心逐渐偏向土地收入局面

　　吉林在北京“两会”一次分组讨论中表示，北京财政不能依赖土地收入，更不能成为“土地财政”。为此，2010年北京市产业发展任务很重，要用产业发展带动税收增长，扭转财政收入重心逐渐偏向土地收入的局面。

　　一位接近北京发改委的人士对记者说，北京发改委、财政局正在对2009年国际金融危机当中，招商引资的一些有效果的政策经验进行总结。

　　1月28日晚上7点，北京大望路附近的华贸中心中“金融家俱乐部”内，几位银行老总正在悠然品尝雪茄。其背后，华贸中心3栋30层的写字楼，依然灯火辉煌。而其配建的购物中心新光天地，2009年营业收入超过了35亿元。这栋30万平方米的写字楼群，如今已经汇聚了1000多家跨国公司，和60多家金融机构。

　　1月27日，华贸中心开发商北京国华置业董事长房超对记者说，华贸中心内汇聚的上千家公司总部，在2009年为北京朝阳区贡献了几十亿元的税收。

　　在2009年上半年，为了应对国际金融危机带来的商业中心写字楼空置率高和退租问题，朝阳区政府出台了鼓励写字楼业主招商引资的政策。华贸中心因为出租率维持在90%以上，入驻企业年所得税上缴几十亿元，因而房超的公司也获得了朝阳区政府几百万元的“红包”。

　　赵弘介绍说，北京有几个重要的总部经济聚集地：一是以国贸为中心的跨国公司总部聚集地；二是金融街(10.32,-0.19,-1.81%)为中心的金融机构总部聚集地；三是以海淀区中关村科技园为主的国外高科技企业总部；四是西南四环的总部基地聚集的央企和民营企业总部。

　　各地为了争夺总部企业资源，纷纷祭出了返税、购房补贴、高层激励等众多政策。而在2009年最出彩、很快被各地复制的，则是北京推出的“楼宇经济”政策。

　　朝阳区在2009年出台了《促进楼宇经济的奖励办法》。其中提出，对于招商引资突出贡献的写字楼，给予一定的奖励。对于新设和增资的外商注册企业，给予800万-1000万元的资金补助。也可以给予企业一次性1000元/平方米的租房补贴等政策。

　　北京的这个政策推出以后，立刻在2009年1-9月，朝阳区新批外商企业440家，吸收合同利用外资17.3亿美元，同比增长6.11%。很快，杭州和上海也都纷纷推出了本地的“楼宇经济”激励政策，给予了和北京相当的政策标准。从中也可以看出各地利用“楼宇经济”等手段竞争企业总部资源的激烈程度。

　　北京市的户口指标一向是吸引企业总部入驻的优厚条件。一位接近北京发改委的人士对记者说，在金融街以及丽泽商务区的总部吸引工作中，北京市就推出了高管个人所得税返还和进京指标奖励等条件。

　　1月26日，北京市市长郭金龙在向北京“两会”所做的政府工作报告中指出，北京市全市总部企业784家，占全市单位数的0.3%，其控制的在京下属二级单位3894家。总部企业及其在京下属二级单位吸纳从业人员占全市的20.2%，拥有资产占61.3%，实现主营业务收入占44.8%；实现利润占69.3%。

　　郭金龙说，北京市已经形成了集聚企业总部的六大高端产业功能区即中关村科技园区、北京商务中心区、金融街、北京经济技术开发区、临空经济区和奥林匹克中心区，共有单位3.6万个，资产总计占全市的36.8%，利润总额占全市的47.3%。其中金融街以占全市0.8%的企业量创造了占全市28.9%的利润总额。

　　吉林也再三讲到“京东方”模式。这一本土企业在京的发展模式，体现出在京部署总部的同时，将企业核心生产线以及研发中心同时落地北京。

　　“总部+研发中心＋核心生产”三者并立的新总部经济模式，不仅仅为企业以及行业的发展提供了有力的支撑，也能为北京市税收以及经济发展做出更大贡献。

　　“京东方”模式能否成为样本

　　以京东方模式为主的本土总部经济培育模式才试水，未来北京财政收入调整还将面临较大挑战

　　京东方企业日前发布的公告表示，2009年其从北京市政府获得科研补贴达到了数千万元。

　　如何在企业所得税总分调整的背景下，以发展总部经济来实现税收增加，避免走上一条“土地财政”道路。北京市将破解这个难题的希望寄托于京东方企业，希望扶植类似京东方这样的本土总部企业，带来税收结构改善。

　　1月28日，位于北京亦庄外环路上的京东方显示科技企业的新工地上，异常忙碌。“科技兴企”、“自主知识产权”的字样的关于京东方的广告标语，随处可见。

　　亦庄开发区管委会一位工作人员不无自豪地指着京东方八代线工地对记者说，“瞧，这就是我们投资280亿元的地方”。

　　创立于1993年4月的京东方科技集团，是一家显示产品与解决方案的供应商。经过多年的发展创新与积累，京东方完整掌握了TFT－LCD的核心技术，成为了中国内地显示领域最大生产商之一。目前，京东方分别在北京、成都、合肥等地拥有若干条TFT-LCD生产线。

　　赵弘说，近观京东方的发展，其模式为北京的总部经济发展带来了新的范例。京东方与一般意义上的总部企业不同，它在北京地区不仅部署了企业总部，近年来更是大力推进其核心生产技术、研发中心的在京落户工作。其生产链附加值很高，不是劳动密集型的制造链，而是“知识资本”密集的产业链。

　　“京东方在亦庄的八代线投产后的月产量将达到9万片左右，每年为国家贡献约40亿元税金。”京东方董事长王东升在8代线项目奠基仪式上如是说。

　　赵弘说，政府的大力扶植，无疑对以京东方模式为代表的本土总部企业的发展是利好消息。“总部+研发中心+核心生产”三者并立，实现了企业与政府的互惠双赢，不仅仅发展了总部，也实现了财政收入的增加，更重要的是，发展高科技研发中心、高端技术生产线，为整个行业的发展以及使北京占据行业优势提供了有力支撑。

　　李伟对本报记者说，在新的总分机构企业所得税制调整下，过去有总部为主的区域，地方税收肯定会产生影响。总部所在地的地方政府应该对于已经存在的企业总部，肯定还是应该为其提供持续的服务。另外一方面，应该引入一些高附加值的产业。这些高附加值的产业能集聚高端人才、高端资源。

　　李伟说，对于北京，政府应该更加关注那些人均产出更高的，在企业中有更高价值链的部分，而不仅仅是围绕着“总部经济”这样一个大的概念来做。应该关注总部经济的实质，控制高产出的资源。

　　相对河北等省份来说，北京的地价房价较高，对于劳动密集型产业不适合发展，需要积聚一些“知识资本”密集的产业链，创造更多的附加价值。所以，在未来的招商引资上需要进行一定的转型。北京应该更多的发展能产生更大效益的产业。对京东方这样的“本土总部”的扶植与发展，正是体现出这种新的转型思维。

　　现在各地发展总部经济，不再只是拉企业总部来，而是要想办法把总部企业的一部分分支机构也拉进来，这样企业所得税汇算清缴的时候，才能占有更多的优势。

　　李伟说，对于京东方这样的本土企业培养来说，北京市会采取鼓励其将高端制造业也放在北京。对于北京以外的企业总部，再吸引入北京的时候，北京市不仅希望其总部机构过来，更希望其研发机构和核心高附加值产业链也进入北京。

　　1月28日，记者在北京西南四环“总部基地”采访时发现，这里整栋销售的写字楼价格已经涨到了1.1万元/平方米以上，而在2003年这里曾卖过2000-3000元/平方米的价格。地价和房价成本已经很高，整栋销售模式下，一栋写字楼最少也要近3000万元。这显然已经不是一般民营企业为总部购买住房的预算数字。

　　赵弘表示，靠挖地方民营企业总部的方式，已经不适合北京总部经济发展模式。以京东方模式为主的本土总部经济培育模式也才试水，未来北京财政收入调整还将面临较大挑战。