新政频出 楼市又走到”十字路口“

　　历史往往有着许多惊人的相似。

　　2007年9月27日,中国银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,规定第二套住房贷款首付不得低于40%。该措施不仅让此前中央出台的一系列调控政策得以“爆发”,同时也触发了中国楼市转向的按钮。

　　而今,中央一个月左右的时 间连续5次密集出台有关楼市政策,发烧的中国楼市再次走到了十字路口。

　　“发烧”的2009

　　对于刚刚过去的2009年楼市,甚至连业内人士都惊呼“疯狂”。

　　伴随着2007年9月27日二套房贷新政的出台,中国楼市逐渐陷入低迷,而期间,华尔街金融帝国崩塌所引发的全球金融危机,更是让走向低谷的中国楼市雪上加霜。然而,即便是如此困难的环境下,中国的房地产市场依然在2008年底走出萎靡,并在2009年里实现了低迷向疯狂的蜕变……

　　全国商品房销售面积比增42.1%

　　据前不久国家统计局公布的年度全国房地产市场数据显示,2009年全国商品房销售面积9.3713亿平方米,同比增长了42.1%,不但远超2008年的6.2亿平方米,还轻松跃过了2007年7.6亿平方米的历史高点。全国商品房销售额达43995亿元,比2008年增长了75.5%,商品房成交均价约4695元/平方米,比2008年的3882元/平方米上涨了近24%。

　　而另据某研究机构的统计数据显示,2009年中国土地出让金总金额高达15000亿元,全国70个大中城市土地出让金共计10836亿元,比2008年增加了140%,比疯狂的2007年增加了49%。其中,杭州(包括余杭、萧山)土地出让金高达1054亿元,位居全国第一,杭州和上海成为土地出让金超过千亿的两个城市。

　　佛山新建住宅成交量价均创新高

　　当然,这种疯狂在佛山同样表现得淋漓尽致。

　　作为一个房地产界的后起之秀,佛山楼市的2009年也是绚丽多彩。据佛山市住房和城乡建设局发布的《2009年1—12月佛山市房地产(住宅部分)交易情况》,显示去年佛山全市的新建住宅共成交了79360套,成交面积为968.6万平方米,成交金额为5671653.33万元,平均成交价格为5855.52元/平方米,四项指标分别同比增长了98.53%、95.16%、108.73%和6.95%。而即使与2007年相比,去年佛山楼市的表现也毫不逊色,新建住宅成交不仅呈现出“量价齐涨”的爆发式增长,成交量和成交价格还双双创下历史新高。

　　此外,在2009年期间,佛山新建住宅成交还曾两度出现单月销售面积超百万平米的盛况,成交量连续多个月位居全省首位,而全年成交量也仅以不到16万平方米的微弱差距稍逊于广州,位列全省次席。

　　如果说2007年是住宅市场疯狂的一年,那2009年无疑是土地市场疯狂的一年。据佛山经纬的数据显示,2009年佛山的土地供应量为1166公顷,全年共成交了1088公顷。在各类用地中,商住用地土地供应量为763公顷,其中成交了702公顷,比2008年多了近300公顷,增幅达74.19%,成交宗数为146宗,成交总价达305亿元,土地单价为300万/亩。不过,1月21日中国指数研究院发布的2009年中国土地出让金年终盘点报告显示,去年佛山土地出让金总额为332亿元,同比增幅达390%,位列全国第九,全省第二。

　　“博弈”2010

　　1月25日,由住房和城乡建设部、财政部等9个部委组成的联合督查组抵达河南,开始对河南省贯彻落实“国十一条”情况进行督查。

　　面对红火得“发烧”的中国楼市,去年12月7日闭幕的中央经济工作会议为2010年房地产调控政策的“乐观”定音似乎只是一种“假象”。从去年12月9日“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”剑指高房价,再到今年1月10日国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》对之前调控措施的“大集合”,中央一个月左右的时间连续5次密集出台有关楼市政策,环环相扣,且调控力度一次比一次大。

　　各地楼市“降温”

　　受此影响,各地楼市纷纷出现“降温”迹象,楼市成交量环比下降态势逐渐显现。

　　据了解,在荣登去年“卖地王”的杭州,1月4日—10日期间共成交商品房317套,环比前一周大幅下降,下降幅度达63.48%,成交面积4万平方米,环比大幅下降了61.22%。在广州,1月1日—24日一手楼盘的网上签约数达4749套,日均签约套数约198套,环比上月同期的5665套和236套下滑了16%,同比去年1月同期的5576套也下滑了15%。

　　而据一些中介机构的信息显示,北京和上海等重点城市的二手房交易也重现“议价空间”,这种情形在2009年下半年几乎难见。

　　观望气氛浓郁

　　而在佛山,虽然不少业内人士认为刚性需求依旧强劲,但频繁出台的调控政策还是让市场的观望气氛越发浓郁。

　　元旦三天,记者在对区内部分楼盘的现场走访中发现,今年假期的产品供应明显偏少,许多楼盘基本以消化存货为主,甚少有新货推出。而在一些即将或刚刚开盘的项目里,虽然人气依然相当不错,但成交很一般。据21世纪不动产运营总监梁光健透露,今年1月份,佛山楼市的成交量较去年12月份已出现明显萎缩,其中,1月份二手房成交量环比下降了33%,一手房在年底开盘和新推货都不多,整体成交冷清,价格适中的镇街盘成交相对好些。

　　而去年表现火爆的佛山土地市场,进入今年以来似乎有些今不如昔,房地产商受楼市前景趋紧影响,拿地热情也冷却不少。1月27日,此前被普遍看好的一宗狮山中心区靓地,只吸引了5家地产企业参加竞拍,而整个拍卖过程也是毫无激情,最终该地块被招商地产(000024,)以6.8亿元获得。对此,有业内人士就指出,与去年相比,这样的价格确实有些偏低,该靓地本应能达到8亿元左右成交。而此前的1月22日,万科在陈村再下一城,以约5.52亿元的价格拿下了位于陈村镇新城区中心一地块,虽然该地块地段极佳,但却以底价成交,且楼面地价也相对偏低,仅为1871元/平方米。去年成交的登洲地块楼面地价则为3028元/平方米。

　　楼市博弈再现

　　“虽然佛山的刚性需求较为旺盛,但在目前趋紧的政策环境下,消费者也好,房地产商也好,对楼市前景的担忧已经开始加重。”佛山经纬地产咨询公司市场研究部经理李华宇表示,这种担忧表现在市场中,就是消费者和房地产商的博弈正在不断升级。

　　据了解,受新政影响,1月份佛山一二手房的成交量已大幅萎缩,但房价却没有像人们期待的那样出现下跌,近3个月来,佛山中心城区的一二手房价格依旧维持在9000元/平方米和6000元/平方米的高位上。

　　当然,在个别镇街,一些楼盘也开始出现价格松动。据了解,前不久开售的一镇街楼盘,其“吹风价”是8200—8500元/平方米,但实际销售均价则介于7800—8400元/平方米。

　　而夹在密集出台的新政和依然高企的房价之间,购房者的观望情绪也不断加强。

　　据记者采访发现,部分购房者认为受政策影响未来房价有可能会下降,希望等房价跌下来再买。这其中,包括一些投资客甚至是房地产从业人员均认为房价再次下跌的可能性较大,目前不适宜出手买房。而一些“悲观派”购房者则从2008年楼市低迷时的房价走势分析,认为即使受到了新政影响,但支撑房价上升或企稳的因素还比较多,目前在有能力的情况下应该尽早出手。

　　此外,上周有媒体报道的顺德楼市出现“退房潮”,也被业内人士指称是房地产商与消费者博弈的闹剧。有报道称,从本月1日至20日,顺德共有近415宗解除合同的记录,其中商品房共365宗,还有部分摩托车位、汽车位和商铺解除合同,而1月20日当天的退房量更是多达74宗。对此,一名业内人士猜测,这可能与房地产商利用商品房预(销)售合同网上备案系统制造楼盘热销有关。该人士表示,随着去年年底中央调控政策逐步出台,市场观望情绪不断加重,在实际成交下滑的情况下,房地产商为了营造项目热销,可以利用网上备案系统漏洞作假蒙骗购房者。而上个月,顺德区商品房交易信息网也发布通告,不点名警告了某公司工作人员在网上备案系统进行违规操作,以不实姓名、身份证号等有关资料签订了6套商品房买卖合同。

　　近期中央有关房地产调控政策一览

　　2009年12月举行的中央经济工作会议指出,要增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求。该会议“定音”扩张楼市消费仍是主基调,同时也给年前“购房优惠可能取消”的传闻画上了句号。

　　2009年12月9日,国务院常务会议决定,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。有业内人士指出,此次政策的变化剑指高房价,我国将完善住房消费和调控政策,增加中低价位和限价商品房的供应,抑制投机性购房。

　　2009年12月14日,国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。这则被业界俗称为“国四条”的政策明确提出要遏制部分城市房价过快上涨势头。

　　2009年12月17日,财政部、国土资源部、央行、监察部、审计署联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》,要求不折不扣地将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理,将土地出让收入全额缴入地方国库,支出通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排,实行彻底的“收支两条线”管理。其中,对开发商拿地的首付款要求至少50%以上。

　　2010年1月10日,国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,就促进房地产市场健康发展提出“增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设、落实地方政府责任”等五大举措。这个被业界俗称为“国十一条”的通知,成为了“本轮房地产调控政策的纲领性文件”。其中,二套房贷首付比例不得低于40%受到格外关注。