楼市新政"满月" 1月二手房成交量环比下降约三成

　　CBN记者　叶国靖

　　新一轮的楼市调控政策“满月”，2010年的中国内地楼市能否继续2009年的癫狂还是掉头向下？

　　相比一手新房市场，二手楼市集结着成千上万的个人投资者，他们对于政策与市场波动的反应很敏感。日前，《第一财经日报》制作调查问卷，根据全国8家知名中介机构反馈回来的信息发现，1月份二手房成交量大幅萎缩，环比下降在三四成左右，成交价窄幅波动，但买卖双方的议价空间明显加大。

　　本报还邀请了这几家中介机构的负责人，包括北京链家房地产经纪有限公司董事长左晖、中原地产董事总经理谭百强、21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪、合富置业上海公司总经理袁敏杰、美联物业上海区总经理李志仁、易居（中国）旗下上海易居臣信总经理柯博仁、利尊地产董事总经理王俊琳、广州中原地产项目部总经理黄韬等，一起探讨2010年中国内地二手楼市扑朔迷离的现状与未来走势。

　　1　2010年1月，公司旗下门店的二手房实际成交价环比2009年12月情况如何？

　　左晖：公司北京门店的二手房实际成交价环比2009年12月，总体以稳定为主。

　　谭百强：从1月1日~25日的数据来看，可能由于成交结构的原因，上海二手房的实际成交价格环比上升9.7%。

　　叶厚彪：平稳中有调整。目前看来上海已有约三成板块的价格出现不同幅度的下降，与去年末的高点相比，最大降幅在6%左右。

　　袁敏杰：1月份以来，上海各板块内成交价格较去年12月相对持平，部分热门板块如宝山、闵行、普陀等出现议价空间增大等现象。

　　李志仁：“沪四条”对楼市的影响已逐步显现，当前一系列的救市新政，可谓给楼市注入了一支退烧针。在上海的中高档板块，本月二手房实际成交价格环比去年12月持平。

　　黄韬：受频繁出台的楼市调控政策影响，二手房买方观望情绪日益浓厚，但是，卖方心态却大多仍比较坚挺，二手价格松动迹象不太明显。

　　2　2010年1月，公司旗下门店的二手房成交套数环比2009年12月情况又如何？

　　左晖：准确数据还未统计，　1月预估的成交量数字相比2009年12月可能减少了三四成。交易量下降的原因来自于投资、投机客的退场，以及随房价上涨而无力购房人群的离市。

　　（注：根据北京市交易管理网的数据，截至1月27日，北京市二手房成交量为12237套，相比去年12月同期的37229套减少了近2.5万套，其中住宅成交11052套，仅相当于上月同期的31.7%。）

　　谭百强：目前数据仍不确切。从个人感受来看，环比下降明显。申城楼市的观望氛围逐渐浓郁，特别是一些高档物业业主将物业转售为租，来静待市场变化。据中原地产研究咨询部在旗下180家分行了解到，目前位于上海内环内中心区域的黄浦、徐汇，中外环间的普陀和宝山，成交量均出现大幅萎缩。

　　叶厚彪：1月的前26天，21世纪不动产的二手房实际交易套数较去年12月同期下降了约42%。

　　袁敏杰：与去年第三、第四季度楼市的成交火爆相比，如今的市场开始步入平稳阶段。合富置业市场研究中心分析指出，自楼市新政实施以来，各板块的带看量较去年12月的平均水平普遍有10%左右的降幅。购房者的心态也发生了明显的变化，合富置业市场研究中心对旗下分行调查问卷分析显示，部分购房者看多后市，并且担心春节后房价将继续上涨，于是选择加快入市的脚步，而另一部分购房者则认为春节过后房价会有所回调，这部分购房者目前选择等等看看。相比购房者对于后市的预期有所分化，近段时间以来，业主前期普遍强势的心态也有所缓和。前期坚持到手价不变，目前已有部分卖家将到手价悄然调整为成交价，前后最高可相差15万~20万。议价空间最多可达到8%~10%。

　　李志仁：1月二手房市场出现购房者和业主双重的观望，二手房市场2010年1月的二手房总成交套数环比2009年12月将下降30%左右。

　　黄韬：去年广州楼市成交放大，消化了一部分需求，再加上目前房价处于高位，以及新政出台，再次带来观望，1月份的成交量大约下降了三成。

　　3　在2010年，围绕成交量、成交价，你们觉得二手楼市的整体格局将如何演绎？

　　左晖：成交量下跌是基本可以确定的。我们公司自己预测，北京二手楼市的整体成交量相比2009年的丰收之年可能萎缩四成左右。

　　谭百强：价缓升，量趋跌，上海2010年预计全年成交面积约为2000万平方米。在市场加息预期强烈的情况下，虽然整体市场的观望氛围比较浓郁，同时不乏一些业主低价抛售，但大多数人们对申城楼市的预期依然看涨，因此当前整体市场成交量出现下降，但成交价格依然走强。虽然当前整体市场政策的收紧信号强烈，但整体市场受到刚性需求的支撑，整体市场出现拐点的可能性依然比较小，楼市中买卖双方观望博弈依然是当前市场的主旋律。

　　叶厚彪：春节前交易量会偏低，价格也随着一定程度的调整；在春节后的三四月份，市场交易量将回升到较高水平，并在此后保持平稳走势，价格走势在不同板块会有不同幅度的波动，但幅度不会很大。

　　袁敏杰：2009年全国楼市量价皆创历史新高，2009年初自住需求的拉动使得上海住宅市场逐步回暖，从2009年5月份到年末，自住需求的购买力逐渐被透支，整个住宅市场几乎就是投资、改善需求的市场。2010年楼市有自我调整的需求,成交量上将较2009年更加未定。价格方面，既难大涨,也难大跌,将以稳定加盘整为基调,供不应求的紧张局面将得到缓解。

　　李志仁：二手房市场，中高档房业主看好后市，年前迎来了“售转租”高峰，由于购房者和业主双重的观望，中高档板块本月的成交量环比上月减少了20%左右，如联洋、古北等中高档板块，分行挂牌量环比去年12月增加了20%~30%，而选择售转租的业主则比去年12月增加了30%~40%，租赁成交量环比上月增加了20%左右。

　　由于市中心板块大户型房源具有较强的稀缺性，在这部分房源的带动下，上海中高档板块的均价可能还会持续小幅上涨，通过分行门店与中高档板块投资客业主沟通中，这些业主纷纷表示看好今年上海世博会的提升效应以及看好上海今年的楼市，从出售角度来看，他们之前的挂牌价格相当坚挺，而现时选择售转租，也是为缓解自身压力角度来考虑的。还有一部分业主是由于对未来政策的不明朗，导致业主没有出现预期中大规模的抛售情况。

　　黄韬：价格应该较为平稳。

　　4　请用一个词概括2010年二手楼市大势。

　　左晖：充满不确定性。

　　谭百强：窄幅波动。

　　叶厚彪：返璞归真，回到市场基本面。

　　袁敏杰：稳定调整为主调。

　　李志仁：2010年是一个“政策年”。

　　黄韬：平稳之年。

　　5　你们觉得，未来一段时间，政策针对二手楼市还有可能出台哪些政策？

　　左晖：从以往的调控经验来看，政策面的降温举措往往包括税、费，以及信贷等。

　　谭百强：或许加息三次，每次0.27%。开征物业税将沦为楼市的终身绯闻？不要有物业税等猛药。

　　叶厚彪：从目前已出的调整政策及取得的效果看，市场的投资活动已明显减少，可以说基本可达到抑制房价过快上涨的目的，预计短期内不会有更多政策出台。可能的是，随着宏观经济的复苏，一些财政层面的调整会出现，比如说加息。

　　袁敏杰：鼓励自住需求，抑制投资投机需求一直都是国家调控的总方针。2010年，政府会继续出台保自住抑制投资的调控政策，市场会面临一段时间的盘整，量、价上都会趋于稳定。2010年一二手房替代互动的效应将继续上演，二手房市场份额逐渐扩大，同时一二手住宅价格也将相互影响和带动。

　　李志仁：第一，二套房贷可能会进一步收紧，并根据购房行为进行差别对待，如将利率上浮10%或20%；第二，针对大户型、高档房的物业税可能会推出，有可能在部分城市试行；第三，对外资购房可能会重新紧缩。

　　黄韬：一段时间以来，调控楼市的政策密集出台，考验着决策层的智慧与平衡术。一方面，新政为了防范楼市过热，另一方面，又不能出现楼市衰退而拖累上下游的现象。如果市场稳定发展，再次出台重拳的可能性偏小。