高端楼盘买家对金融政策不敏感

　　资产配置型的投资人群、对现有房屋进行置换的人群撑起高端楼市———

　　在购买高端住宅的群体中，目前仍比较活跃的分为两类，一类主要为资产配置型的投资人群，这个群体对首付、利率及政策都不敏感，主要考虑项目的资源和未来升值潜力；另一类则主要为早年已置业的人，出于改善型的需求对现有房屋进行置换，此类人群对首付比例敏感性也不高，主要考虑项目的综合品质。

　　●高端楼盘供应持续缩减

　　在1月已开盘项目中，五环外项目占总供应项目的一半以上。而根据北京市房地产交易管理网的公示，截至1月24日，新获预售许可的30个项目中，拟售均价在2万元以上的有6个，仅占预售许可项目的20%。

　　高端楼盘云集的东四环沿线楼市无疑也印证了这一点。2008年前后，东四环沿线住宅项目多达几十个，是北京高端住宅的主要供应地。经过几年的开发销售，目前沿线多数项目已开发完毕，新增项目持续减少。目前东四环区域供应稀少，即将开工建设的东风乡地块以及广渠路15号地的有效供应时间预计都在2010年下半年，而年初该区域房源供应仍旧呈紧张之势。值得关注的是，刚刚划定的占地40平方公里的传媒走廊内，凯德·锦绣是唯一的新增供应，某业界人士曾表示，以目前的情况来看，新增楼盘与购房者排队比例达到一比八，供应压力之大由此可见一斑。

　　就未来而言，凯德置地华北区域副总经理韩维认为，保障性住房的入市会对住宅供应紧张有所缓解，但从长远来看，北京房地产市场供求紧张的情势仍旧严峻。

　　●高端市场维持高位运转

　　1月被视为买卖双方的博弈期，但高端楼盘却加快推盘速度，且其价格表现为稳中上扬，整体呈现出良好的开局。据了解，1月下旬，位于建国门外大街的唐巢、马连道的第三区、燕莎商圈的华远九都汇、东北三环的红玺台等高端楼盘相继开盘，并且价格相比上一期均有不同程度的上涨。第三区目前的开盘均价为26000元/平方米，而该盘去年10月一期的价格仅为16600元/平方米；红玺台目前的实际价格为36000元/平方米，而上期的房源价格为32000元/平方米。

　　而东四环沿线目前唯一高端新盘凯德·锦绣，也于1月最后一天开闸放量。据了解，当日开盘的凯德·锦绣1号楼，合并前房源共计467套，不仅有效缓解了东部高端住宅供应的不足，而且最终27000元/平方米的均价也给了意向购房人不小的惊喜，当日成交430套，成交率达92%。

　　“去年以来，地王的频现及外围区域高品质楼盘均价的飙升，也使得城区高端楼盘价格不可能在短时期内回落。”中经联盟秘书长陈云峰表示。在锦绣所在的东四环区域，因受东风乡地块23506元的楼面地价影响，有业内人士表示未来楼盘上市价格直逼4万元/平方米，甚至或将突破5万元。

　　业内预测，高端市场需求相对稳定而供给量过低，如果后续政策调控不存在超预期因素，此轮调控影响将不会像2008年那样波及到高端市场，其价格仍然会维持高位运转。

　　●品质楼盘缓解高端需求空缺

　　国家加大政策性住房的建设力度，未来两三年内普通住宅及各类政策房将大量充斥市场，而城区土地稀缺供应的历史性已成定局，这也使得开发商对高价竞拍所得的土地格外珍惜。近期中化方兴申请对其广渠路项目修改容积率，分析人士认为其用意要提升居住舒适度，走高端路线。

　　但就目前而言，广渠路项目形成有效供应至少在一年之后，东四环区域客户正面临需求尴尬，而定位高端品质的凯德·锦绣则成为这一空缺的唯一填补者。作为凯德置地2009年在东部重点推出的高端项目，凯德·锦绣也是凯德品质地产的代表之一。以一组数据为例，锦绣的四季水景园林面积达到25000平方米，园林水系800平方米，园林比例占整个社区的六成，项目楼间距高达135米，住房层高2.9米，一层配置的酒店式大堂挑高达5.8米……据了解，锦绣项目的不少中高端意向客户表示，在人员密集的CBD区域，锦绣项目的入市不但很好地满足了自己的置业需求，而且为其营造了一处舒适、宁静的绿色宜居之所。

　　而从购房者而言，目前频繁出台的政策对其影响并不是很大。据了解，在购买高端住宅的群体中，目前仍比较活跃的分为两类，一类主要为资产配置型的投资人群，这个群体对首付、利率及政策都不敏感，主要考虑项目的资源和未来升值潜力；另一类则主要为早年已置业的人，出于改善型的需求对现有房屋进行置换，此类人群对首付比例敏感性也不高，主要考虑项目的综合品质。