“共有产权”可压缩经适房寻租空间

　　近日，据有关人士透露，正在起草的《住房保障法》将在经济适用房制度中引入“共有产权”，这一制度设计引发强烈关注。

　　所谓“共有产权”，就是经适房的产权是由政府和住户“共有”，双方领取《房屋共有权证》，上面标明两者的产权比例。之前，中国的经适房制度的重点不是“共有产权”，而是“价格限制”和“内循环”模式。所谓价格限制，就是设定经适房价格本身是不包含“地价”，同时经适房必须5年后才能上市或者干脆取消上市交易权（若放弃则由政府“回购”）。坦率地说，在没有建立起完善的个人信用制度和个人收入申报机制（大量隐形收入被忽略）时，政府在准确分辨出居民的收入水平方面有困难，进行实施“市场划分”，导致经适房成为很多权势者“寻租”工具。为了尽量克服这种“信息不对称”，一些经济学家甚至提出经适房不应当“修厕所”来剔除那些混水摸鱼的富裕的权势者。

　　经适房在国外也大量存在，实际上经适房的潮流性做法就是“产权共有”。例如英国布朗内阁在数年前提出的“新居者有其屋”计划，就是采取“共有产权”的方案。“共有产权”住房的对象就是所谓的“夹心层”（有一些购房能力，但又难以应对市场高价），英国政府委托住房协会来与购房者共同拥有住房，购房人可以先期购买25%—75%产权不等，既可以随着购买者增强来逐渐买回政府产权，也可以将手中产权回售政府，如果政府不接受，那么则卖给市场，两者按照产权比例分配所得。

　　“新居者有其屋”计划的运作基础是市价，而不是一些地方官僚们随意指定的扭曲性价格，在市价的基础上进行补贴、信贷优惠、阶梯式购买、监督出售中的道德风险等等。这跟中国的“限价房”政策不同。

　　我们并不是说“共有产权”非常完美，但在目前中国的政治经济和利益结构状态下，这算一个“较优选择”。过去的经适房因为“剔除地价”，同市场的价差非常巨大，一些权势者有激励去从中“寻租”，并抵制各种限制经适房上市交易的“内循环做法”。而“共有产权”的引入，尽管不一定能完全消除“增值空间”，但“寻租”的“租值”的确是大幅度压缩了，这有助于抑制经适房广泛存在的腐败。首先，“共有产权”房是包含地价的，这意味着用地可以由行政划拨，转变为公开“招拍挂”，可以让更多的市场开发者进入，经适房的价格组成内容完全市场化，也将包含土地出让金、税费等。其次，政府在经适房里面的股权很大程度上是以地价来获得的，这也可以将“面粉”和“面包”的关系清晰化。再次，政府和购房者都有购买对方股权的优先权，这意味着政府既可以将房屋买回改做廉租房，也可以获得现金来滚动开发经适房，这其实解决了过去那种经适房“资金沉淀”以及“市场价差”（租值）完全被个人占有的局面。这相当于市场化的手段解决了经适房退出机制、政府保障性住房资金积累和滚动以及货币化补贴的透明度。举例来说，如果经济适用房的市价是40万，地价占一半，那么购买者和政府的产权之比是1：1，5年后升值到60万，那么如果购买者要将房屋出售（或者产权全买下来），政府会得30万。这里面唯一的寻租机会是，购买者以政府信息不便，故意与市场中介达成50万的市价，政府损失5万。但这个道德风险很好消除，政府可以将产权评估、监督业务专门委托另外一家中介公司，这家中介公司对购买者的交易行为和中介串通进行评估，从而形成制衡。政府委托的中介公司获得稳定且批量的政府“共有产权”业务，从中抽取一定的佣金，如果它“造假”，则取消其资格，使其丧失一笔稳定的收入流，将业务交其他的中介公司来做。在房价缩水的时候，其机制同理。