深圳投资客喜欢短炒偏爱豪宅

　　深圳人热爱投资的原因，是别的城市难以复制的。

　　深圳市英联不动产有限公司（下称英联）董事长郭建波对此做了一个总结：经过黄金十年，投资的传统和环境已经在深圳成型——市场开放最早，第一批开发商诞生于深圳，他们有能力创造质量更高的投资品；第一个房地产中介 公司诞生于深圳，他们为房屋的到手提供了方便之门，甚至可以让房屋像股票一样，在不同人手中快速周转；深圳特殊的环境，土地供应量少，“这是投资最为重要的一环，供应量少，意味着投资的价格波动会较大”；金融市场繁荣，按揭贷款金融工具比内地丰富，政策灵活；深圳本土人少，外来人多，人口年轻化，投资意识强，加上多年的积累，“具有全民投资的基础”。

　　深圳投资客喜欢短炒

　　“2006年开始，投资客就成为深圳主要的需求力量之一。”郭建波向本报记者解释。根据一个深圳本地的说法：深圳常驻人口（七年以上）户均拥有房子3.5套。虽然这个数据并不是房管部门给出的权威数据，但多少透露出深圳有相当一批人资产超千万。而这就是深圳全民炒房的基础所在。

　　“2009年2季度以后，投资客大量入市，再次主导市场的波动。到10月左右，投资客比例很高，个别区域例如深圳的后海湾片区达到40%以上。”深圳中原地产二级市场总经理玉家雄介绍，“在后海湾区域，"三湘海上"项目，2009年9月开盘时达33000元/平方米，最近新推一批单位，升至46000元/平方米，推盘首日成交了八成。另外一个项目"太古城"，11开盘中小户型也卖到28000元/平方米，刚推盘的一批单位直接就涨到37000元/平方米，推出当日卖掉六成，成交火爆。”

　　他认为，2009年深圳楼市购买力以投资客为主，达到50%以上，然后是一些换房的人，这批人是否投资还是自住也不一定，“怀着价值增值的美好愿望。”玉家雄提到的后海湾，是未来几年深圳的大热区域。

　　戴德梁行研究部主管张晓瑞表示，深圳豪宅特别打眼，一手楼的供应主要集中在豪宅。深圳后海湾，是今年特区内新房供应主要区域，基本上是清一色的豪宅。对于豪宅的定义，已经提不上密度低、物业类型高端这样的“高要求”，只要是高层大户型，价格昂贵，质素较好，都被列入豪宅范畴。

　　根据世联地产专为本报提供的数据，深圳全市仅有25%的投资客，但这一数据与市场暴露出来的实际购买力并不完全吻合。一名代理销售总监介绍，他销售的多个南山豪宅楼盘中，大约有60%-70%是投资客，2009年10月之后，一些新开楼盘甚至90%都是投资客。

　　玉家雄表示，如何界定投资客，研究机构尚缺乏统一的标准，承认自己是纯投资的客户市场上仅为15%左右。不过潜在可能成为投资客的购房者比例更大。他举例说，后海湾某个豪宅项目的调查问卷中，表示自住的为40%，纯投资的为10%，而另外的都是模棱两可之间，只要是价格合适，他们就可能会出手。与上海、北京不同，深圳投资者呈现几个特点。“深圳投资客比较喜欢短炒。”玉家雄分析，而短炒的实现依赖于二手市场的充分发达，这方面深圳拥有得天独厚的条件。“短炒的持有时间大约平均三个月左右，甚至更短。所以这必须利用二手市场快速完成。”

　　二手市场成为体现投资心态的窗口。2009年，二手市场的成交明显好于一手市场，根据世联地产的统计数据显示，二手房与一手房最大差距可以达到0.15:1，也就是说，新房成交量仅为二手房成交量的15%。虽然主要原因是一手市场供应量的短缺，但二手市场更有利于短炒客户也是重要原因。

　　土鳖VS海龟

　　投资房产在深圳有悠久的历史。除了1997年投资客主要来源于香港外，2007年和2009年这两个楼市双顶的年份，深圳投资客以本地为主。

　　玉家雄根据中原地产的数据分析认为，深圳投资客有三个主要来源。第一个来源是临近的香港。2006年，约有5%是香港人投资，但这一比例在2009年增加到20%。尤其在西部通道与深圳交接的后海区域，港人投资者尤多。

　　第二个来源，在深圳投资的外地客户，有30%。其中基本不居住在深圳的，有15%左右。

　　第三个来源，也是最为主要的投资客户，是深圳本地人，50%以上。深圳由于开发时间早，财富聚集比较集中，也是最早开始投资的市场，人们投资理念强。

　　郭建波提醒记者，“具有投资条件的城市，价格变化也相对更大，2007年、2009年涨得最猛，2008年也跌得最彻底，深圳就是一个活生生的样板城市。”

　　上海楼市的投资比例也不低。深沪最大的不同是资金来源。“上海作为一个投资城市，吸纳的是全球资金，以国际资本和新移民为主。”玉家雄表示，在上海某些区域，国外投资的资金占比能够达到75%，但深圳，国外基金染指并不多，“深圳本土力量雄厚，加上精英阶层，外部力量不多。”如果上海的资金是“海派”，那么深圳的资金更像“土鳖”。

　　2009年深圳楼市的“土鳖”有了新生力量。

　　2008年，，金融海啸让张敏(化名)在东莞经营了多年的玩具生意连续亏损了三个季度。为了不至于使多年的努力白费，他决定停止投资。2009年，深圳房价由小阳春迅速走入盛夏的时候，他决定成为一名投资客。

　　重视资金的流动性的习惯，使张敏选择了投资变现能力更为快捷的二手房。他认为，有几个环节影响着豪宅的房价，一个是深圳内供应量不大，尤其在深圳特区范围内，并且未来预期这些区域的供应量会更加少，所以敢于大笔投入。另一方面他想买入的是未来十年土地的升值，作为发展中国家的中国，土地增值体现了经济的发展。

　　像张敏这样从实业转入炒房的投资客是2008、2009年进入房地产市场的主要新生力量之一。世联地产世联行总经理黄梓武接受记者专访时认为，经历了2008的大洗牌，2009年的投资客相对2007年出现的第一批“博傻”的投资客，实力强很多。2006、2007年快速上涨的房价让市场过于乐观，上演了各种荒唐的举动：有连办几张信用卡就付首期的；也有空手套白狼，下了定金立刻就倒买倒卖的，这些人在市场下跌行情中被套，同时被洗出市场。2009年，增加了一部分从实业转过来的投资者，既有经济能力，同时也因为跟银行有其他业务往来而不会轻易断供，投资环境更为理性。

　　玉家雄分析，2007年深圳楼市成交额为1200亿元，2009年为2000亿元，2007年表现为股市楼市共同繁荣，，而2009年楼市资金更为充裕，资金流入楼市的比例可能更高。

　　但是，投资客毕竟不是所谓的“刚性需求”，再理想的投资者也是以“赚钱亏钱”衡量持有成本的。

　　玉家雄认为，来自实业的客户确实有所增加，但比例不会太大，少于5%，传统力量仍然占主力。与2007年相比较，这股传统力量也在转变，更青睐大户型的豪宅。

　　投资者喜欢豪宅的原因，首先是，豪宅的投资回报更高，在低利率环境下能够撬动更多的银行杠杆，尤其是二套房、多套房所面临更多政策压力的情况下，一套大房持有成本更低；另一方面，深圳特殊的供应环境，在6月份刚性需求被洗出市场之后，大批的140平米以上的大房和别墅豪宅供应比例上升，小户型供应下跌，这样也造成了豪宅的热销。