工行打击囤地捂盘 恒大绿城金地融资百亿

　　钱赚得再多年关也难过，地产商资金链再次遭遇考验。

　　“囤地、捂盘要收回贷款”，昨天央行下属《金融时报》报道，中国工商银行2010年工作会议明确，对存在“囤地”、“捂盘”行为的房地产企业不再发放新增贷款并收回已发放贷款。这也是紧缩政策施行以来，银行第一次 直接对房地产信贷“动刀子”。

　　让房企“失血”的还有证券市场，近日市场传闻，证监会已采取措施，暂停了地产或与地产相关的上市公司在股市中再融资的审批，而此前不少地产企业就是通过股市“圈钱买地再圈钱”。

　　不能坐以待毙，不少地产商另辟蹊径融资。中国海外发展(0688.HK)5日签署80亿港元银团贷款。而1月份，仅恒大地产、绿城中国和金地集团三家开发商，通过优先票据、信托等方式融资的金额就接近百亿。

　　地产绑架银行？银行不玩了

　　资金的天平已经悄悄地不向房地产倾斜了。

　　中国最大的银行中国工商银行确定的2010年信贷投向被市场视为风向标。工行表示，将根据“有保有控”的原则，做到“六个重点支持”和“三个严格控制”。

　　对于房地产贷款，工行有专门的“刀法”。其表示，将严格执行房地产开发企业准入名单制管理和贷款发放条件，严禁对项目资本金不足、“四证”不齐的房地产企业或项目发放贷款，对存在“囤地”、“捂盘”行为的房地产企业不再发放新增贷款并收回已发放贷款。

　　标准普尔认为，大部分开发商的土地储备能满足未来5年不断上升的开发需求。问题的症结是部分开发商囤积土地。国土资源部公布，去年底全国闲置土地1万公顷，几乎一半是由开发商造成的。

　　囤地、捂盘房企，银行不跟他们玩了。中银香港经济研究员应坚认为，开发商越来越依赖银行资金，导致银行业系统性风险积聚。

　　2008年开发商资金链紧绷的一个重要原因是政府管住了对房地产行业的信贷闸门，当年开发资金来源中银行贷款增幅收窄到3.4%。去年商业银行对房地产市场敞开大门，截至12月银行贷款猛增49%，为历史最高水平。以购房款为主的其它资金来源增长更快，全年增幅为72%，其中直接由银行转过去的按揭贷款增长一倍以上。合计银行贷款及按揭贷款两项源自银行的资金，占全部开发资金的三分之一。

　　应坚认为，降低房地产授信门坎对银行来说蕴藏着一定风险。大量资金涌入房地产行业，提高了开发商的杠杆比率。部分资金并未用来建楼，而是成为购地款，一个又一个“地王＂由此而生。若市场逆转，在“地王＂上开发的楼盘最有可能成为烂尾楼。银行争抢按揭客户亦会降低审查标准。以主要城市住宅均价及家庭收入计算，购房负担比率早就超出50%。万一按息调升或市场逆转，还贷违约就会快速上升。

　　2010年房企去杠杆化

　　房地产行业资金来源主要分为三类，银行贷款，自有资金和包括预售款在内的其他资金。西南证券研究员崔秀红认为，2010年房地产商可能要去杠杆化。

　　银行的贷款结构正在发生悄然变化，2009年1-11月份，全国新增贷款总量是9.12万亿元，房地产贷款资金为8993亿元，仅占全部贷款总额的9.78%。这一比重峰值在2007年，2008年金融危机有所下降，但是2009年，在货币大投放的情况下，房地产行业贷款绝对值增加了，但是在信贷总额中的比例反而下降，也反映了信贷结构的调整。按照这样的趋势，崔秀红预计，2010年房地产信贷比率会在9%左右，贷款金额约 在7 0 00亿左右，比2009年下降了约20%。

　　房地产外部融资的另外一个渠道是通过资本市场，历来，房地产企业都是股票市场的融资大户。2009年1-11月，房地产企业通过增发融资693亿。但是，近期国土资源部正配合证监会，对部分申请IPO和再融资房地产企业中的25个涉嫌违规用地项目进行清查，崔秀红认为，这增加了房地产企业再融资的难度。

　　昨天有市场消息称，证监会已经采取措施，暂停地产或与地产相关的上市公司通过股市进行再融资，以抑制房价泡沫。与此同时，近期至少有30多家地产企业放弃了上市计划。

　　“2010年，房地产行业自有资金成关键。”崔秀红认为，2010年新增贷款有所下滑，融资环境趋紧，而地产商要保持已开工项目的运行，以及适度增加土地储备，自有资金是否充足将起到关键性作用。

　　中海、保利、绿城、恒大的生存法则

　　2月5日，中国海外发展宣布，已签署总额为80亿港元的五年期银团贷款，主要用于房地产发展。

　　中海称，此次银团贷款原计划规模为50亿港元，但由于得到各家银行大力支持，使得贷款认购超过100亿港元，中海因此决定将银团贷款规模由50亿港元增加至80亿港元。

　　资料显示，中海在2009年销售业绩超过470亿港元。同时，中海亦是2009年新增土地储备最多的内地房地产企业。

　　圈钱拿地的不止中海一家。中国不动产研究中心发布的研报认为，伴随着资本市场的长袖善舞，保利地产超常规发展，资本长项成为助推其蝶变的重要推手。房地产企业“上市———圈钱———圈地”的发展模式被保利地产演绎得淋漓尽致。保利在资本市场几乎每年都融资一次，而每次融资额都在几十亿元规模，并且相关审批还均是一次通过。

　　保利地产2009年投资461亿元，新增1464万平米土地储备；总土地储备近3000万平方米。2009年以来保利已经摘取了4个“地王”项目。

　　信托也成为房企融资的渠道。2009年12月31日，绿城中国宣布，将通过全资子公司绿城房地产与平安信托签订信托融资协议，为其位于杭州西湖区的西溪诚园项目融资15亿元。不到一个月，2010年1月27日，绿城中国再度出手，与中泰信托签订协议，以1亿元左右的资金撬动了10亿元左右的信托资金。

　　债券融资也备受青睐。1月22日，恒大地产宣布成功发行7.5亿美元债券。1月28日，恒大地产又宣布控股股东以1.8%股份的抵押获得工商银行4000万美元贷款。在一周时间内，恒大地产总共完成了接近8亿美元的融资。