来源：南方网
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| 上帝要将其毁灭，必先使其疯狂。 |
海南的房地产现在让人很担忧：海南国际旅游岛概念抛出之后，全国人民蜂拥而至，一些开发商让大家下定金就是不开盘，楼价一天一个涨，谁也不知道会涨到多少钱。7万元/平方米的天价房也不能让投资客望而却步。
近日，华泰联合证券分析师鱼晋华对海南房地产做了一次详尽的草根调研发现，基本每个楼盘的岛外客户成交量都占到80%以上，且基本上入住率都低于30%。而来自岛外的需求中，外地迁移入岛经商居民的投资需求、岛外过剩流动性资金投资需求以及跟随外地入岛开发商品牌进入的伴生引导型购房需求占到主流。
外岛人入侵
海南的楼房里有多少本岛人？谁也说不清楚，但在广州工作的80后小陈也“恋上”了那个遥远的地方，一下子就下订两套房子。
外岛人正在入侵。距离国务院44号文件———《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》的出台仅仅过去一个月的时间，海南就开始拉响了警报。
2月2日，海南省国土环境资源厅出台实施土地供应的“两个暂停”政策———从今年1月16日起到3月31日，暂停全省商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目。3月31日之后，又不知是什么样的状况。
调研的第一站，鱼晋华选择了海口。从海口市2008-2009年的月度成交数据来看，海口市场仍处于较为平稳上行发展阶段，2009年全年住宅成交面积260万平米，成交金额132亿元，全年均价4964元/m 2，较上年同比增长43%、71%和17%。对比全国其他城市2009年的房地产成交情况来看，海口的情况并没有呈现出独特性，基本与全国房地产的走势一致(图1)。
而真正推动海口甚至整个海南房地产市场走出独立于全国房地产市场走势的触发因素，就在于海南省政府推动的“国际旅游岛规划”以及随后而来的暂停土地审批的决定。在这一场由政府主导的房地产市场操盘大戏中，各个楼盘价格应声暴涨，涨幅之大令人咋舌。
国际旅游岛规划刺激房价一月内翻倍(图2)。从在海口市调研的楼盘来看，政府推动的国际旅游岛规划给房市带来的强烈刺激令人印象深刻。
调研楼盘的价格在规划出台后的平均涨幅为73%，有三个楼盘的涨幅均达到100%，涨幅最小的鲁能海蓝福源项目也达到33%，且最近一批100多套别墅项目开盘一天之内全部售罄。
调研的楼盘目前基本属于无房可售状态，项目剩余套数基本小于10套，市场供应的短时枯竭叠加政策利好使得购房需求被无限放大，房价高位无量运转状况明显。
七成空置率
海南市场一向以外地客户成交为主(图3、4)，在“国际旅游岛规划”出台后，这一现象变得更为明显。根据调研，基本每个楼盘的岛外客户成交量都占到80%以上，而且基本上每个楼盘交楼后的入住率都低于30%。
岛外需求主要来自东北、江浙和珠三角区域，分别代表了外地迁移入岛经商居民的投资需求、岛外居民的投资需求以及跟随外地入岛开发商品牌进入的伴生引导型购房需求。
鱼晋华认为，在海南这样一个特殊市场，以上三种需求基本代表了目前支持房地产价格的主要力量，而背后支撑这些需求的则是来自全国的货币流动性过剩。
“谨慎看待海口楼市。”鱼晋华表示，目前市场上推断海口市场将延续价格继续上行的判断主要来源于两个：其一是由于政府暂停土地出让，导致后续供应不足，将形成供给的短缺；其二则在于前一阶段的房价暴涨形成的财富效应，已经使得购房者的信心指数处于上行通道，惯性上涨将维持一段时间。对于以上的判断，鱼晋华认为，虽然代表了目前的市场现状，但仍然有对市场持续上涨值得谨慎看待的理由。
其表示，海口市场由于经历过1993年的房产泡沫，虽然经过几年的恢复，泡沫中形成的烂尾项目在逐步消化，但在土地市场方面，泡沫时期积聚在各本地中小开发商手中的土地数量数目庞大，这些私底下无法估量的二手土地交易会成为政府暂定土地供应计划的不确定因素，有可能会打破市场上对于未来市场供应短缺的一致预期。
非理性繁荣
非理性状态下的投资者信心如空中楼阁。鱼晋华认为，在政府新规划刺激下形成的此轮上涨存在相当大的不理性因素，不同于深圳、北京、上海等大城市购房者在房产投资中进行多次上门了解及比价，在海口投资的外地客户由于时间和精力的限制，面对上百万甚至千万的投资几乎来不及思考就做了决定。
这种非理性的投资信心能维持持续上行的时间难以把握，同时，由于海口市场的二手交易市场仍然不完善，市场风险无法由严谨的交易体制和规范来避免，一旦出现投资者信心的波动，二手交易市场的无序和低效有可能会加速市场信心的崩溃，形成对房产价格的极大压力。
从海口各区存量房情况来看结构性的不均衡十分明显，在非规划重点的老区龙华区，2009年11月份的存量住房面积仍然高达210万平米，美兰、琼山区也各有近100万平米的存量房未消化，只有规划新区秀英区的去化速度较快。泡沫时期遗留的烂尾项目目前仍然大量留存在海口交易不太旺盛的老城区，也说明在外地投资客极少参与的投资区域，目前存在的存量住宅供应仍远高于本地居民的总体需求。
一方面外地投资客狂热地追逐新规划热点项目造成供应短缺，而另一方面属于本地居民的市场又存在极大的供应过剩，海口市场目前呈现出两级失衡的不健康状态，让我们有理由对这个并未完全解决上一次房产泡沫遗留影响的市场保持谨慎态度。
房价一次上涨到位
根据在文昌、博鳌、三亚等地的调研，三地均存在区域性的土地垄断开发企业，这些开发商均在早期通过参与当地土地一级开发与当地政府建立了良好的关系，经过几年的圈地运动，慢慢成为当地的“地主”，手中拥有的土地储备均在千、万亩以上。由于开发量在区域内所占比重较大，此类企业往往在片区新房定价上拥有一定的领导权，直接影响区域房屋价格走向。
从实地调研情况来看，各区域内龙头开发商目前项目仍有40%-60%的存量未开发。从目前具有代表性的几个重点楼盘来推断，虽然达到预售条件的住房在1月份“国际旅游岛”规划出台后已基本消化殆尽，但各项目仍有数量可观的存量未开发土地，政府暂停审批出让土地对2010年整体市场供给造成的压力目前来看仍是有限的。
“国际旅游岛规划”的出台使整个海南市场的房价普遍上涨接近100%，从文昌、博鳌和三亚当地的楼盘调研情况来看，基本符合这一规律。鱼晋华认为，综合考虑海南目前的基础设施、商业配套、人员素质及政府办事效率状况，房市价格已经超前，目前的城市综合水平将未来预期一次性重估到位，未来的城市配套发展是一个漫长的、逐步匹配目前快步先行的房价的过程。从北京、深圳等地的城市发展经验来看，基础设施的建造完成并不会给房产价格带来另一个爆发式增长的机会，大多数的楼盘价格在基础设施规划公布阶段就已经迅速消化未来预期。
市场高位维稳
此次调研的三地中，文昌、博鳌两地的主力客户以四川、重庆人为主。而三亚的主力客户群则与海口较为一致，主要由东北、江浙以及珠三角构成。从实地走访的楼盘来看，现场客户以操北方口音居多，东北客户对气候及海景资源的高需求索求度及在当地形成的攀比心理，一定程度上造成了对海南房产的奢侈品消费心态。
值得注意的是，在此三地调研的楼盘均表示购买客户的按揭比例不高，基本一次性付款，即使按揭，首付比例也在50%以上，部分楼盘如克拉码头和中南森海湾明确表示不接受按揭购房，要求客户一次性付款，用以区分客户真正的购买实力。
鱼晋华认为，目前在三地市场形成的对房产消费的奢侈品化心态以及银行的低参与度，在一定程度上形成了房产市场的稳定器，将维持房产价格在目前高位上的持续波动。
“市场高位维稳。”鱼晋华综合目前所有调研情况以及以上的分析认为，在市场供应基本保持稳定，政策不会出现明显扶植倾向，以及城市软硬件配套完善不能为价格再度急速上升打开通道的情况下，海南房产市场短期内将维持高位维稳的走势。(南方报业网)
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