虎年楼市的三重猜想 虎威犹存还是骑虎难下

　　牛年的中国楼市走出了一条单边上扬的大牛市，虽然在2010年年初出现了成交量的大幅回落，但高企的房价似乎仍未受到太大的影响而出现全面的下调。在已经到来的虎年里，随着政策效应的逐渐显现，“牛”了一年的楼市酝酿着改变，不过究竟是“虎威犹存”持续上年的火爆态势 ，还是重新面临“骑虎难下”的调整格局？在宏观政策仍未发生根本性变化的情况下，虎年楼市的走向依旧是个问号。

　　猜想一：“敲山震虎”后的稳步发展

　　2009年末到2010年初，面对国内持续高涨的房价，国务院连续出台政策调控房地产市场，抑制投资、投机性的购房需求，遏制房价过快上涨，加快保障性住房建设。从国务院常务会议相继出台的“国4条”“国11条”，到各职能部委陆续出台的文件、措施，调控密度之大、动作之频繁为近年罕见。不少业内人士认为，在政策的“敲山震虎”之下，疯涨的楼市有望重回正轨，走向稳步发展的道路。

　　“国务院和有关部委近期出台的政策应该说都是很有针对性的，主要是针对去年以来房价的过快上涨，抑制投资和投机。”中国房地产协会副秘书长何琦表示，“房地产开发市场要认真领会国务院发出的文件的精神，中央的政策如果能贯彻实施好，今年国内的房地产市场将会保持一个平稳的走势，对控制投资投机性需求，防止房价上涨会起到一个关键性的作用。”

　　正如何琦所说，虽然市场普遍认为岁末年终的一系列调控政策有“高压”的意味，但仔细分析政策内容仍然是一种“有保有压”的针对性调控。

　　政策提出加大中低价位、中小户型普通住宅的供给，实际上是承认目前市场上存在的供需矛盾，而缓解供需矛盾的过程恰恰给了房地产业充分发展的机遇；实行差异化房贷的措施则更加凸显出对自住需求和投资需求的区分，鼓励和限制各有其针对性，并没有一概而论；加强市场监管、打击捂盘惜售的措施，有利于房地产市场的良性发展，形成合理的低价机制；而改革土地的招拍挂机制、对国企进入房地产市场加强监管等政策的提出，则体现出对房地产上游市场投机性的打压，目标仍然是保持市场的稳定和健康。

　　“如果房地产开发企业和购房者都能仔细领会中央政策的精神，那么政策的出台就会起到稳定市场、增强信心的作用。”何琦表示，如果政策的引导性能够得到有效的发挥，那么年内的房地产市场将走向稳步发展的轨道。

　　猜想二：“虎威犹存”下的继续走高

　　2010年伊始，在经历了将近一年的高涨之后，各主要城市的房地产交易量出现了高台跳水式的下跌。北京、上海等地的二手住宅交易量跌幅全都超过了50％，南京楼市甚至出现了一天之内“零成交”的现象。面对年初惨淡的成交量，不少人发出了楼市“跌停”的惊呼。不过在货币政策以及供需关系仍未发生明显改变的前提下，2010年的房地产市场依旧存在“低开高走”继续上行的可能性。

　　北京大学房地产金融研究中心主任冯科表示，房价是否上涨，一个很重要的指标是要观察货币，“我们把货币比成一列列车，把房价比成是列车旁边的树木和房屋，究竟是火车在动，还是房屋在动，这是个参照物的问题，在2003年到2008年，我国平均每年新增贷款大概只有3.3万亿元，而2009年则超过了9万亿元，究竟是货币的数量扩张过快，还是房价增长过快，还是两者都在发生作用？”虽然中央的调控政策频频出台，但宏观面适度宽松的货币政策并没有发生明显的变化，同时，随着通胀预期的日益加剧，2010年的房价仍存在继续上涨的可能。

　　易居(博客)中国研究中心总监刘利勇表示，根据易居中国的统计数据，2009年房地产开发企业的土地购置面积和土地开发面积相比2008年分别减少了18％和19％，这就意味着2010年房地产市场从整体上讲仍将存在着土地供应跟不上住宅销售供应的情况，由此导致供不应求。这种供需上的矛盾也为楼市的继续走高提供了条件。

　　虎杰投资首席分析师张寅表示，虽然进入2010年，各一线城市的楼市成交量环比有了较大幅度的下跌，但从其与前几年的同比数据来看，今年的1月份成交量并非几年来最低迷的一个月，由此可见，楼市并没有在政策的调控之下被打入谷底。相反，从目前开发商的库存情况看，随着2009年大量库存被消化，目前的期房库存已经达到了5年来的低位，在这种情况下2010年的楼市在经历了短暂的回调之后仍存在着很大的反弹可能。

　　猜想三：“骑虎难下”的相持观望

　　2009年的北京春季房展上，北京南四环外的理想城楼盘的期房售价为9000元每平方米，而到了2010年1月，同样是理想城，期房的售价已经超过了17000元每平方米。理想城的开发商鸿坤地产相关人士告诉记者，随着北京开发南城战略的实施，理想城的房价仍然处于被低估的状态。虽然1月北京商品房市场成交量大幅跳水，但理想城2010年新开楼盘的定价不仅不会回调，每平方米还将再涨2000元。理想城的情况并不是特例，虽然年初一线城市房地产成交量大跌，但一手房市场的销售价格却没有受到明显的影响。

　　库存大量消化回笼的资金、银行宽松的信贷政策，虽然短期内成交量有了大幅度的回落，但大部分开发商的现金流却没有受到很大的影响。截至2009年11月6日的统计数据显示，国内60余家房企年内的融资总额已达4000亿元。通过增发和银行授信，万科年内融资超过600亿元，另外绿地、金地集团、ＳＯＨＯ中国、方兴地产等公司的融资量也都接近或是超过了300亿元。在如此大量的资金支持下，房地产企业有信心将价格保持到市场重新回暖的一天。

　　一面是购房者面对高房价望而却步，一面是开发商手握重金观望等待，相持之下就出现了目前楼市“量跌价平”的状态。阳光壹佰置业集团有限公司常务副总裁范小冲(博客)告诉记者，政策的“敲山震虎”之后，楼市难免面临着“骑虎难下”的尴尬状况。从宏观经济面上看，投资仍将是拉动经济的主要力量，宏观经济对房地产业的依赖短时间内根本无法改变，即便政府密集出台了一系列的调控措施，但在实体经济回暖不足、通胀预期日益增大、地产商手握重金、整体需求依旧高涨等等因素的作用之下，仍然很难看到楼市的全面回调。

　　除此之外，由于“土地财政”等房地产业深层次的矛盾仍未从根本上解决，楼市的调控政策能否全面、深入落实到各地依旧存疑。种种因素叠加在一起，使得今年的房地产调控面临着巨大的考验。

　　要走出“骑虎难下”的怪圈，不仅需要从房地产业着手，更要看到整个宏观经济增长模式的内在矛盾。范小冲表示，不可持续的发展模式，将可能成为下一次危机的诱因，没有实体经济的支撑，泡沫是不可能持久的。只有转变中国经济的增长模式才能真正走出危机，只有解决房地产业深层次制度性问题才能走出先出泡沫、后调控的怪圈。