来源：经济观察报
“现在房价涨得太离谱，让人心惊！”2009年12月26日，广州中心城区江南新苑开盘，李阿姨一大清早就来到楼盘外等候选房，却被告知开盘价为1.8万—2万元/平方米，而两个多月前该盘仅售1.5万—1.6万元/平方米，和家人商量之后李阿姨决定放弃三室，买两室。
与此同时
从年初的“小阳春”步入三季度的 “大牛市”，2009年广州房地产市场一路红火，然而从2009年12月7日起，短短十天内，中央频繁出台各项“遏制”房价过快上涨的政策，房地产“政策市”是否面临变局？
在2009年12月最后两周，买卖双方都有了一些微调：虽然楼盘价格仍然攀涨，开发商却一改此前捂盘惜售的做法，开始大量推货。买方市场依然火爆，成交量小幅上扬，成交面积却有微跌。
在政策迅速“变脸”之际，自住的刚性需求和主导2009年楼市的投资客们，开始有了新的算盘。2010，或许是另一番景象。
“政策市”下的买卖双方
2009年10月28日，广州中心城区岭南湾畔开盘，1500个认筹号抢300套单位。一个月后，老城区地铁盘贵贤上品发售，650位买家参与摇号，所推300余套房源仅半天就认购一空。
在开发商连番涨价、购房者不停追涨的情况下，国家针对房地产的调控政策接踵而至：2009年12月7日，中央提出增加商品房供给；9日，国务院规定营业税“2转5”；14日，中央拟通过“国四条”遏制房价过快上涨；17日，国土部规定开发商拿地首付款不低于50%。
开发商的反应较快，推货明显积极。12月以来，广州新开楼盘达50多个，部分区域如天河及东部推货量仅次于黄金十月，记者一到周末便可收到数十条促销短信。
不过，区域不同，买方市场的反应却很不一样。
市中心的楼盘依然能够赢得买房者的青睐，只要不是“蹦极价”，多数楼盘成交火爆。但果真价格涨得超过心理预期，自住买家会选择放弃，或者在自身可承受的范围之内选购更小面积的房子。
然而，投资者的选择更加谨慎。
“政策有变，房价又这么高，投资者明显减少。”广东中原地产研究部副经理胡广东介绍，中心区万科金域华府开盘之前报价不超过2.2万元/平方米，发售时已经涨到2.5万元/平方米，这种涨幅下的高价，使得投资者开始退却，当天成交率不足六成。
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外围郊区楼盘的人气却大不如前，各大楼盘楼巴停车场“宏发大厦”显得非常冷清，看客寥寥。来自中地行的监测数据显示，由于郊区盘供应量庞大，成交量在一定程度上还是得到了保障。
从整体市场来看，成交量虽然没有受到明显的影响，但高价之下，自住者买更加经济实用的房子，投资者停止入市规避高价和政策风险，大户型交易受阻，使得成交面积有所下降。
自住者的未来
不仅广州如此，从其他市场来看，12月上海一手住宅成交2.1万套，面积达227万平方米，对比11月份，成交量涨了496套，面积微跌2058平方米。
“前一阶段，恐慌性买家虽然大声喊贵，但还是挤破了头入市，”某全国性房企营销总监告诉记者，据他统计的楼盘情况来看，“12月房价虽涨得很厉害，销售却没有明显放缓。”
但是，胡广东对目前的市场情况表示担忧，“受制于高价格，很多有效需求不能转换为购买行为。”他认为，现在已经有自住买家开始放弃买房，今年如果房价继续高位运行，很大一部分自住需求将被挤出市场，并最终会影响成交量。
从中原代理的楼盘对客户的细致分析看来，价格太高是阻碍成交的最大因素。而如何使房价稳定，自住者多数把希望寄托在国家政策上。
“今年的总体购房需求会比2009年少，”胡广东认为，从全国范围来看，2008、2009两年的需求几乎都集中在2009年释放，仅广州2009年成交量就超过950万平方米，远远超过2007年最高点，今年将回到年度成交量的正常轨道上。
开发商似乎更乐观。“政策有保有压，不过实际需求仍在，”上述开发商营销总监说，长远来看，12月初中央经济工作会议提出的“城镇化”将是自住需求的下一片蓝海。“最近两年全国标杆房企在二、三线城市的土储占比高达80%，部署二、三线城市和‘城镇化’有太多的交叉点，几乎是不谋而合。”
业内人士也普遍认为，“城镇化”让农业人口逐步在城镇就业和落户，将会在全国范围内产生大量的需求，给房地产市场带来更大的发展空间。在一线城市扩容压力明显的情况下，二、三线城市和“城镇化”所到之处，将会成为未来市场开发的重点。
投资客的算盘
“目前的影响不大。”对于此次政策调控，王威十分笃定。他是深圳某电子公司营销部经理，2007年开始纯负债炒房，如今手中握有20多套房产，是炒房大军中坚定的一员。
从中央态度来看，抑制投资需求过度膨胀将是今年政策调整的主基调之一。与此基调相吻合的是，在目前出台的政策中，仅“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”是针对投资者市场的，它将直接导致投资炒房的交易成本的增加。
“在房价上行通道，这些增加的成本会直接摊给买家，不会对投资有太大的阻碍。”王威介绍，2009年卖房的时候，有一套房子要求对方连炒高的车位一起买，如此苛刻且不合情理的条件，也有人愿意接盘。
然而，另一只靴子尚未落地，王威等投资客对于今年的市场却有些拿捏不定。“最害怕的是会不会有限制二套房贷和利率的政策出来，这对于大部分投资者特别是负债投资者而言，将是一针见血的。”
摩根士丹利董事总经理、中国策略师娄刚日前接受媒体采访时称，2010年随着国际经济的复苏和通胀压力的逐步显现，资金成本有很大的不确定性，在此情况下他认为，“2010年投资楼市风险高、回报低”。
“深圳某些区域性很优越或者拥有稀缺性资源的房子，价格涨到了我们自己也害怕的地步。”王威告诉记者，不仅是深圳，一线城市都出现了类似的情况。11月，北京一手和二手房均价都涨到了历史最高点。第三方机构统计数据显示，2009年上海商品住宅平均价格约为1.6万元/平方米，相比2008年商品住宅平均价格1.3万元/平方米上涨约23%。
“广州珠江新城的房子要出手却无人接盘，”王威表示，现在绝不进入高档物业，高价高风险，尤其是在如此政策敏感时期。他保留了2008年年底以超低价买入的几套豪宅做长线投资，另一部分短线放在了中档地铁物业上。
但是，即便政策未定市场待动，在他和他的圈子看来，2010年并非是投资的冰冻期。
“一些朋友开始把目标放在了商铺和写字楼上，”王威说，目前这两种物业的价格都不高，特别是写字楼市场，自从金融危机爆发以来，还没有完全走出低谷，虽然成交量上升，但是价格甚至比住宅低，在商业氛围浓厚的区域，它们也会成为优质物业入选。
更有投资客开始转战二、三线城市，据王威介绍，长沙、武汉、成都、宁波等都是不错的选择，这些城市房价相对偏低，未来升值空间更大。以武汉为例，2008年年底中心区还可以买到4800元/平方米的新房，而到2009年11月，主城区成交均价已经突破7000元/平方米大关，这种涨幅让他们非常心动。（应采访者要求，王威为化名）
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