三证时代终结四证铁律复位 房地产信托融资收紧

　　核心提示：通知要求信托公司发放贷款的房地产开放项目必须满足“四证”齐全、开放商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件；同时，要求信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。

　　2009年火爆的房地产信托融资面临收紧。

　　2月23日，中 国信托业协会公布《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》（下称《通知》）。通知要求信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件；同时，要求信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。

　　“房地产信托投资中的项目重新回归到"四证"齐全的要求，是一大亮点。”一位熟悉房地产信托的资深人士分析。而禁止信托公司以信托资金发放土地储备贷款，将使信托公司房地产信托业务选择项目的范围变窄。

　　《通知》还要求，各银监局要加强对既有监管规定的执行力度，强化对房地产信托融资的监管，按照实质重于形式的原则杜绝信托公司以各种方式规避监管的行为；进一步加强对信托公司房地产业务的风险监控，对发现的风险苗头要及时予以提示或下发监管意见，并在必要时安排现场检查。

　　一位地产界人士也坦言，随着房地产信托融资路径收紧，目前房地产的各个融资渠道，包括资本市场直接融资、银行贷款、信托等融资手段都有不同程度收紧，开发商想要延续2009年大规模拿地的态势必须依靠自有资金来解决。

　　“三证”时代终结

　　《通知》的一大亮点，就是对2009年初《中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》（银监发[2009]25号）的修正。

　　2009年初，“四万亿”经济刺激计划出台，上述银监会25号文，正是在此背景下为推动支持房地产市场发展之举，对房地产信托业务门槛做了适当放宽。

　　其中，由此前严格规定不得向未取得“四证”的房地产开发项目发放贷款，放宽到“信托公司最近一年监管评级为2级C类以上、经营稳健、风险管理水平良好的可向已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（“三证”）的房地产开发项目发放贷款。”

　　这意味着，只要其他三证在手，此前项目没有获得施工许可证，也可申请信托贷款。

　　“2009年房地产信托的火爆，很大程度上是因为门槛的放宽。”西南财大金融学院信托与理财研究所研究员赵杨分析。

　　据普益财富统计，2009年共有204款房地产投资信托产品发行，较2008年的134款增加了50%以上，刷新行业记录。成立方面，2009年共有181款房地产投资信托，规模为327亿，规模同比增40%。

　　而《通知》要求信托公司禁止以信托资金发放土地储备贷款，更是监管层出于对房地产整体风险的考虑。核心提示：通知要求信托公司发放贷款的房地产开放项目必须满足“四证”齐全、开放商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件；同时，要求信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。

　　土地储备贷款是指为解决政府土地储备机构因依法合规收购、储备、整理、出让土地等前期相关工作时产生的资金需求而发放的贷款。

　　2009年，监管层对各商业银行向土地储备中心发放贷款的政策有所放松，商业银行纷纷抢占这一市场。

　　一位国有大行人士认为，土地储备贷款主要风险在于，主要借款主体为地方土地储备中心，属于事业单位，不是公司，因而土地储备贷款有可能被当作财政资金管理使用，未完全用于储备的土地项目，而用于弥补其他城市建设资金。政府也可能未及时用于归还贷款，仅仅向银行承诺安排财政资金还贷。

　　“一旦整个房地产市场趋势扭转，土地储备贷款风险便会显现。”上述人士分析。

　　不过，房地产信托收紧对地产商融资影响尚不明显。赵杨分析，2009年前11月房地产开发的投资总额为4.8万亿，而2009全年房地产信托总量仅300多亿。

　　银行态度趋紧

　　房地产市场宏观调控逐步收紧的态势，开始向银行体系传导。

　　房地产业内人士透露，近期中国银行业协会已根据监管部门的有关要求，就房地产开发闲置土地处置情况发出风险提示。

　　主要背景是，此前国土资源部要求省级国土管理部门于2010年2月底前，将各省土地供应和开发利用情况报国土资源部，对其中的闲置土地要依法处置，促进利用；同时，国土资源部相关负责人也曾表示，对土地闲置一年不满两年的，要按照出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；对土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用等诸多严厉调控措施。

　　东方证券房地产分析师苏雪晶认为，国土资源部对土地调控的影响从资本市场开始向银行间接融资蔓延，各家银行将面临重新核对其抵押品，是否存在开发闲置风险，一旦发现问题，就会取消掉原有贷款。

　　同时，央行年内第二次上调存款准备金率0.5个百分点已执行，这使银行信贷规模有所缩小，造成借贷资金成本的上升。

　　业内人士分析，此举对房地产行业的投资和消费都有影响。前者，房地产企业得到银行贷款的难度将不断加大，审批也将更为严厉；消费方面，目前多家银行取消了房贷利率七折优惠政策，还提高了贷款首付比例，这直接影响到购房人的购房成本。

　　2009年，房地产企业获得国内贷款11293亿元，占房地产开发投资所需资金来源的20%，较2008年增长48.5%；个人抵押贷款为8403亿元，占总资金来源的14.7%，较2008年增长116.2%。

　　民生证券研究报告分析，上述两部分资金主要来自于银行贷款，合计占总资金来源的比例为34.7%，无论从比重，还是从增速来看，2010年房地产企业的资金面都将面临无法持续增长的压力。