资金压力凸显 香江控股出重金借助信托融资

　　资金压力凸显 香江控股出重金借助信托融资

　　为了获得5亿元资金，将支付高达1.25亿元相关费用

　　资金压力对于房企来说是无时无刻都在，这点对于香江控股来说更是如此。在短短一个月内，公司发布的多条公告竟然全部与资金不足有关。或拟增发再融资或放弃收购房地

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　　就在日前，香江控股对外披露，公司将借道股权信托曲线融资5亿元。虽然这笔交易被香江控股认为是增加其利润增长点的举措，但30月周期的这笔融资，香江控股也为此支付了高达1.25亿元的费用。 对于这笔费用是否偏高，《证券日报》记者昨日致电香江控股，但该公司负责人并没有给予相关回复。

　　融资需求急切

　　为5亿元贷款支付巨额费用

　　就在刚刚发布定向增发公告后，香港控股的融资触角又伸向了信托领域。据公司公告披露，公司及全资子公司增城香江决定与中融信托、建行番禺支行签署《股权收益权转让及回购协议》、《股权质押担保协议》、《保证合同》、《财务顾问协议》。

　　根据上述一揽子协议，为确保成都香江地产项目对流动资金的需求，香江控股和增城香江拟共同注资在成都设立项目公司“成都香江”（双方各占50%股权）。随后，增城香江将向中融信托转让其持有成都香江50%股权所对应的收益权，中融信托则成立《2009年中融信托成都香江股权收益权投资资金信托计划》，所募集49800万元资金作为支付增城香江相关收益权的转让价款，该笔款项供成都香江开发使用。

　　为了获得这笔高达近5亿元的信托贷款，香江控股也是付出不小。据了解，增城香江应于股权收益权转让期满30个月回购该股权收益权，成都香江则需在转让期间支付中融信托及建行番禺支行不超过12450万元的固定收益及财务顾问费。

　　此外，作为增城香江回购股票收益权回购价款的担保，香江控股及增城香江还需将各自持有成都香江50%的股权质押给中融信托，此外，香江控股另为增城香江的全部回购价款及相关费用承担连带责任保证，保证期限为两年。

　　香江控股内部人士昨日虽然未对这笔贷款费用是否偏高给予答复，但在其相关公告中则信心满满。公司表示，根据被担保方近两年的经营状况和盈利能力，以及公司拥有对增城香江及新设立公司的实际控制权，财务风险处于公司可有效控制的范围之内，而公司对上述融资提供担保可以促进拟设立的成都香江公司的业务发展，增加公司的利润增长点。

　　增发、退出

　　均是资金压力所迫

　　不惜支付1.25亿元相关费用来获得4.98亿元信托融资款，香江控股对流动资金的迫切需求由此可见一斑。最近一个月来，香江控股就多次发布有关资金使用及融资的公告。而不管是放弃酝酿多年收购房企事宜，还是拟增发融资，都证明了香江控股所承受的资金压力确实不小。

　　11月18日，香江控股曾宣布暂缓实施注资承诺，即暂缓收购沈阳香江好天地房地产公司股权，其中重要原因便是公司现有资金根本不足以支付收购沈阳香江的巨额资金，资金缺口较大。若香江控股现在倾其所有收购沈阳香江股权，将严重影响公司其他项目的开发和销售，进而影响公司正常经营。

　　据悉，由于存在大股东的承诺，以及沈阳香江明年仍然处于品牌调整期整体效益难有根本改观的原因, 董事会同意在两年后根据沈阳香江的经营情况再召开董事会和股东大会讨论收购事宜。

　　无独有偶，在本次宣布股权信托融资前，香江控股在今年9月还曾推出增发再融资方案。根据公司日前最新披露的补充版增发方案， 计划以不低于6.65元/股的发行价格发行不超过28,300万股，扣除发行费用后的募集资金总量不超过18.8亿元。

　　控股股东南方香江集团以其持有的天津市森岛置业投资有限公司,天津森岛宝地置业投资有限公司和天津森岛鸿盈置业投资有限公司(“森岛三公司”)各98%的股权认购。其他发行对象则以现金方式认购。

　　森岛三公司的预估值约为5.3亿元,南方香江本次认购股数将不超过7,994.69万股。

　　另外,本次非公开发行的现金募集资金净额不超过13.5亿元,拟用于增资翡翠绿洲项目,天津锦绣香江项目。连云港锦绣香江项目,恩平锦绣香江项目。四项目总投资额约为23.73亿元，实际募集现金不足总投资额的缺口部分由公司自筹资金解决。

　　资料显示, 森岛三公司资产负债率偏高,截至2008年底,其所有者权益为1.09亿元, 同5.3亿元的预估值相比,溢价率高达386%。

　　对于外界质疑森岛三公司估值偏高，香江控股回应称,天津三家公司5.3亿元的资产评估估值并不高,而且偏低。

　　“所有者权益仅是按当时拿地的原始地价计算的。”香江控股内部人士曾对媒体表示, 如果仅凭2008年的财务数据进行判断和猜测,显然比较片面,牵强。“房地产企业开发和利润体现有别于其他行业,其收入,利润等项目的确认需要一定的周期反映。”该人士称,2008年财务数据显示森岛三公司的利润为负数,这是因为三公司未将2007年到2008年度的销售收入进行确认。

　　香江控股还指出,该项目土地成本低,储备量庞大也是该项目增值的又一大亮点。按2009年该项目周围土地成交均价40万元/亩计算,其土地储备部分资产增值很大,实际净资产远远超过了账面净资产。