楼市交易量一路下滑 开发商暂缺降价动力

　　核心提示：春节期间全国各重点城市新房成交量大幅下跌，甚至出现尴尬的“零成交”，而分析指出，开发商目前资金仍然充足，暂时没有降价的动力。

　　早春的寒意笼罩楼市，反映楼市运行状态最关键的指标——交易量一路下滑。

　　据中国指数研究院数据信息中心统计,春节期间（2月12日—19日）,全国各重点城市新房成交量均大幅下跌,甚至出现了尴尬的“零成交”。

　　成交量的下滑是否将成为价格下降的转折点？

　　受访业内人士却普遍认为，成交量下滑主要是受季节性因素，其次是调控政策的影响。“只因为今年春节的时间太特殊了，几乎影响了2月全月的数据。”中原地产华北区总裁李文杰说。

　　2月23日传来消息称，北京市住房和城乡建设委等部门已于2月21日联合发布《关于贯彻国办发〔2010〕4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（以下简称《实施意见》，即北京版“国11条”）。分析人士认为，北京版“国11条”虽然主要内容多为重申“国11条”，但其象征意义也彰显了地方政府控制房价过快上涨、遏制投机的决心。

　　下滑的交易量

　　根据中国指数研究院数据信息中心统计,春节期间，北京新房共成交42套，其中期房36套，现房6套；深杭宁苏四城市成交量未达两位数，其中，深圳和杭州各成交5套,南京成交6套，苏州成交仅9套；北京、南京从大年三十至正月初六，连续7天零成交，尽管这期间南京有60套新房认购，仍创下历年春节成交的新低。

　　春节前一周2月6日至2月12日，浙商证券跟踪的15个重点城市的总成交套数和成交面积分别为16908套和165.83万平方米，环比分别下降35.29%和35.41%，继前一周小幅回调后出现较大幅度的下滑，部分城市成交量已接近或低于2008年的最低成交水平。浙商证券分析师戴方认为，不同的是，2008年主要源于商品房需求的不足导致成交的下降，而当前在于供给与需求的共同下降导致成交萎缩。2月12日央行再次上调存款准备金率0.5个百分点，这一数量化的货币政策或将进一步强化商品房市场买卖双方的观望，需求等待房价的下降，供方调控开发节奏进而调控商品房库存水平，最终或将延长商品房低位成交的周期。

　　根据21世纪不动产的监测，二手房交易量已先于新房下降，1月份直至2月上旬，京沪深等一线城市的二手房交易量环比降幅达4至6成。

　　事实上，交易量下跌已有先兆。

　　东海证券研究报告显示，1月，宏观调控之下房地产市场迅速降温，一线城市成交量环比大幅下滑，但同比仍好于2009年同期。在东海证券研究所跟踪的一线城市中，北京和上海成交量环比下滑的幅度均超过40%，分别下降了46.4%和44.6%，深圳环比下滑了10.5%。尽管环比急剧恶化，但同比仍高于去年同期水平，北京、上海同比增长幅度均超过50%。

　　1月，一线城市商品房成交均价仍在上涨。在东海证券所跟踪的一线城市中，深圳、上海、北京等城市商品房成交均价仍呈上涨态势，其中深圳一手房已突破23000元/平方米，环比上涨7.0%；上海内环以内、内外环间、外环以外环比涨幅分别达到56.8%、6.0%、11.8%。核心提示：春节期间全国各重点城市新房成交量大幅下跌，甚至出现尴尬的“零成交”，而分析指出，开发商目前资金仍然充足，暂时没有降价的动力。

　　二线城市中除武汉以外，商品房成交量环比普遍呈现下滑态势，其中，苏州、南京、杭州、福州环比降幅均超过50%。虽然成交量下跌，但是成交均价普成涨势。

　　“去年春节是在2月4日，2月中旬以后市场开始恢复正常。”李文杰说。另外他还指出，购房者受信贷政策的影响较大。银行从实际操作层面，收紧了审批，并向市场发出信号——政策转向。以至于消费者对价格走势产生观望心理。但事实上2010年1月份的交易量是五年来最高的一次。

　　中金证券分析师白宏炜在接受本报记者采访时表达了相似的观点，他认为目前是楼市比较焦灼的时刻，开发商和购房者都有观望心理，信贷政策的影响还将逐渐释放。

　　以销定产控制库存

　　据专业人士观察，前段时间新楼盘仍旧热销，大批客户交了钱等待银行放款。而开发商普遍不愿意降价，调整的周期仍旧相对较短。“开发商已经意识到调整是大势所趋，因此在定价时比较理性，一些新楼盘可能会选择调低开盘价。”李文杰说。

　　上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭也向本报记者指出，开发商资金充足，暂时仍没有降价的动力。在易居中国研究院提供的《2009-2010年全国房地产市场研究报告》中显示，2009年1-12月，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%，企业资金面非常宽松。其中，销售资金回笼和信贷增加对本年资金来源增量贡献较大。2009年房地产开发企业定金及预收款15914亿元，增长63.1%；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%，国内贷款11293亿元，增长48.5%。

　　安信证券调研显示，开发商仍旧延续去年四季度经营策略，未作明显调整。对于成交量的增幅普遍不乐观，并认为价格暂不会有大的调整，年中以后压力可能会显现；长期看房价依然乐观。

　　安信证券认为，一段时间内价格将依然坚挺。去年12月份全国房价加速上涨，1月份部分城市销售均价仍呈快速上涨势头。考虑到价格调整一般滞后于成交量调整，安信证券预计价格增幅的高点可能出现在今年二季度。而库存压力大体呈平衡态势，目前总体上尚未出现库存大幅积累。安信证券金融和研究组预计，开发商多倾向“以销定产”，因此库存压力会保持相对平衡态势。而开发投资从去年四季度已经趋于谨慎。行业数据显示，去年四季度以来，新开工增速没有延续三季度连续快速向上的势头，而是在高位放缓，房地产开发投资增速去年11、12月连续大幅回落，暗示开发投资已经趋于谨慎。

　　从宏观面来看，货币政策的基调未改变。近日中共中央政治局讨论国务院拟提请第十一届全国人民代表大会第三次会议审议的《政府工作报告》稿的会议传出消息，今年要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，根据新形势新情况不断提高政策的针对性和灵活性。核心提示：春节期间全国各重点城市新房成交量大幅下跌，甚至出现尴尬的“零成交”，而分析指出，开发商目前资金仍然充足，暂时没有降价的动力。

　　尽管如此，国信证券房地产行业首席分析师方焱在接受本报记者采访时预测，上半年交易量同比仍可能下降20%左右，而调整期持续6个月以上，才有降价的可能。

　　“北京版”国11条效应

　　在交易量下降的背景下，北京市出台“国11条”相关细则，将对市场产生何种影响？杨红旭预计，其示范效应在于，接下来不少地方会按“国11条”精神出台实施细则。

　　根据北京市《实施意见》，2010年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。从2010年1月1日起，对已经过期的购房优惠政策一律停止执行。对二套住房贷款严格执行不低于40%的首付比例，去年1月暂停的限外令也自动恢复执行。

　　对此，21世纪不动产分析师孟奇和北京中原地产三级市场研究部都认为，政策大部分内容多为对“国11条”的重复与强调，“新政”不新，对市场而言更具象征意义，并未出现市场预判的更紧缩政策，对于房价也不会出现抑制的作用。但北京市强调增加政策性住房供应，从长远看有利于房价的稳定。不过，孟奇也表示，加大政策性住房供应，既有利于摊薄房价，也存在促使其他商品房价格上涨的内动力。

　　国都证券分析师邹文军在接受本报记者采访时表示，由于去年年末房价已处于比较高的位置，而去年三、四月份房价较低，同比来看，房价仍旧将会是上涨的趋势。