抑制房地产泡沫先让人民币脱钩

　　陈序

　　不久前，香港住宅和土地市场价格还出现了某种程度的冷却，现在却重新表露上升迹象。对此，香港特区政府不能不担忧。周三，香港财政司司长曾俊华在发表特区政府财政年度预算演讲时表示，自2008年底以来，流入香港资产市场的资金已超过6400亿港元（约合824.3亿美元），从而推动本地豪宅、甚至中型住宅价格加速上涨。他警告称，在全球经济复苏、国际金融市场流动性充裕之际，香港楼市形成泡沫的风险正在日益加大。

　　本周一，新鸿基地产斥资33.7亿港元获得香港郊区一处地块使用权。这一价格较平均预期价3.62亿美元高，更比2.58亿美元的保留价格高69%。新鸿基地产此次有底气斥巨资购地，与这家香港最大的开发商之前刚卖出了一处新综合性住宅区900套单元房收入5.41亿美元相映成趣。这些单元房单价比同一地区其他单元房的价格高出许多。显然，香港普通住宅市场继豪宅市场后受到了投机影响（去年香港豪华单元房价格上涨了约50%）。

　　不独香港，整个亚洲地区受全球性低利率推动，宽松信贷和充足流动性已成骑虎之势，伴随经济复苏出现的积极人气把房地产价格推升至非理性水平。近日，新加坡政府表示，尽管去年秋季出台了一系列抑制房地产市场的举措，但最近这一市场又开始升温了。新加坡上个月的一手住宅销售量较前月增长两倍，这个月的房价升幅也超过了以往的房价涨幅，未来几个月房地产市场存在过热风险。

　　于是，亚洲各经济体政府纷纷出手打压房地产市场中的投机需求。上周，新加坡政府开始对出售购入不满一年物业的人征税，并将住房按揭贷款的上限从房价的90%下调到80%。在香港，金融管理局去年底告知本地银行业，将豪华房地产的最低首付款比例从房价的30%上调到40%。昨天，财政司司长又称，将对当前的勾地制度进行微调，增加住宅土地供应。特区政府将把价值达到或超过2000万港元（约合260万美元）所谓“豪宅”的印花税税率从3.75%提高到4.25%，且不排除在确定楼市投机过度时扩大印花税上调措施的适用范围。

　　我很同情香港特区政府，因为要求干预香港住宅市场的压力固然大，却大不过保持经济增长前景、巩固经济复苏基础的压力。去年第四季度香港GDP（本地生产总值）较上年同期增长2.6%，预计香港今年GDP将增长4%～5%（2009年为萎缩2.7%），但一切还远不是定数。无怪乎曾俊华在痛陈楼市泡沫危害时还不忘记承诺，将“审慎”实施市场干预措施，因为房价出现哪怕很小的波动，也可能会对经济产生“重大影响”。

　　我更深知香港资产容易泡沫化的根本原因：港元汇率与美元挂钩的联系汇率制度使特区政府实际上“失去”了货币政策主导权，被迫追随Fed（美国联邦储备委员会）的货币政策。这直接导致当Fed为刺激美国经济复苏放任低利率时，香港的房地产买家也“泡”上了低利率的温泉。香港房价无论怎么涨，香港人仍能负担得起，因为利率低到只有0.7%。何况，多数香港人确信房价会一直涨下去。

　　搞清楚香港为什么没办法，就证明内地有多一点办法。所以，在抑制房地产泡沫时，应该先让人民币汇率与美元实际脱钩，让它适当升值。

　　（作者系资深媒体人，电邮：chenxuchenxu@msn.cn，本专栏每周一至周五刊出。）