仿佛一夜间，公司多年的“包袱”变成了“金子”，这是
海南椰岛董事长张春昌当下最真切的感觉。
在海南房地产业萧条的10多年间，海南椰岛手中的土地资源成了压在张春昌心头的一块重石，但就在2010年的1个多月时间里，重石变成了真金。
海南国际旅游岛规划1月初公
布以来，海南房价以一天一个价的火箭速度“升空”。春节后，海口、三亚等地的楼盘成交量出现不同程度的回落，但房价仍在高位运行。“我们在海口并没有感觉到媒体所说的投资者出货潮。”2月23日，在海口某金融机构工作的李哲(化名)表示，他的一些朋友春节期间去探访了不少楼盘，发现价格均未出现任何松动，开发商捂盘现象依然存在，而江浙老家的朋友仍然在向他打听投资机会，已经投资的朋友还没有出货的打算。
面对这场始料未及的房价巨变，不少海南人懵了。他们发现，即便海南房地产从短线投机转入长线投资阶段，此前的低房价时代也可能永远一去不复返。居高不下的房价、越来越多的岛外富人以及物价上涨压力，让他们陷入了“岛富民穷”的忧虑之中。在这轮房价暴涨中获益的部分企业也发现，他们下一步的投资成本被大幅拉高，一些项目不得不进行调整甚至暂缓。
国际旅游岛到底将给海南带来什么？一些人认为，它将终结岛内的“桃花源”时代；也有一些人相信，数年一轮回的财富大门会再次开启。无论是欢欣还是抗拒，海南的命运已经发生改变，但横亘在海南人面前的会有很多道坎，第一个坎或许就是房地产问题。
疯狂过后楼市滞胀股价调整 在此轮疯狂的海南投资热潮中，楼市股市联袂上涨，春节过后，海南楼市终于歇了一口气，但高烧依旧，股市海南板块也开始调整，但仍有资金看好。
春节过后，疯狂的海南楼市终于歇了一口气，但依然高烧。
三亚，克拉码头、三亚海居、财富海湾公馆等楼盘均推出了折扣优惠，一些楼盘还取消了此前一次性全款购房的规定，房源也比较充足，成交量相比深圳等城市依然可观。2月19日，“2010中国·海南国际旅游地产文化节”在三亚市大东海广场落幕。据主办方统计，从大年初一到初六，文化节现场售房206套，成交金额共计2.633亿元；现场登记意向购房1312套，合计金额超过15亿元；并有万余人次赴参展楼盘项目现场看房。
海口，不少楼盘价格依然坚挺，但房源有所增加。2月24日，“蔚蓝·海语印象”楼盘销售人员介绍，他们还有49平米到190多平米的户型可供选择。而在2月4日中国证券报记者实地探访时，该楼盘仅有几套大户型出售。“现在是房源最充足的时候。”该销售人员称，该放的盘都放出来了，不过价钱一分没降。“我们只剩下不多的在卖，开发商不缺钱，所以以后不会推出优惠措施。”她还认为，那些打折的三亚楼盘均价都在七八万每平方米，而且折扣很低，价格依然坚挺。
“我们不会降价，如果你要买就到现场来看房。”碧水名城等楼盘销售人员表示，现在只剩下300平米的跃层，每套300万元，该价格和春节前两周中国证券报记者实地调查情况一样。除海口、三亚的楼盘继续受到追捧外，文昌、琼海、保亭、临高等市县也有可观的成交量。
不过，相比1月中下旬的疯狂，海南楼市目前确实降温不少，成交量从春节前两周开始已有所回落，价格也趋于稳定。2月2日至4日三天，海南省物价局的抽查结果显示，海口商品房签约面积逐步下降，琼海商品房签约面积也在下降。中国证券报记者调查发现，成交量的回落不仅是因为一些投资者在观望，也因为开发商捂盘惜售。
2月4日上午，在海口市海景路某楼盘，售楼小姐称已无房可卖。而在旁边，有五六个人和另一名售楼小姐发生了激烈争吵。其中一名女子“唰”的一声拉开怀里的大包，露出厚厚叠叠的百元大钞。她愤怒地说：“你说可以签协议，我就找钱庄高利息凑了200万赶过来，现在你告诉我卖不了，这借钱的利息、酒店、机票你们都得赔！”其中一名男子告诉中国证券报记者，听说这个楼盘还有房出售，于是他们连夜从温州赶来，现在售楼处又变卦说不卖了。正说着他接了一个电话，随即告诉同伴不远处还有楼盘出售，让大家赶快去看。
有实力的投资客在海口找不到合适的房子，就把视线转移到了周边一些地区。定安县是海南省5个贫困县之一，离海口约1小时车程。中国证券报记者刚进入定安境内，就看见几栋高楼矗立在一片片光秃秃的空地上，这里不仅没有海景，没有任何商业配套，甚至很少看到有人，均价却超过了4000元每平方米。
在经过对海口、三亚等地实地调查后，华泰联合证券地产分析师鱼晋华认为，目前这些地区已经形成对房产消费的奢侈品化心态，且银行参与度低，海南房地产市场短期内将维持高位维稳的走势。
海南房价目前在高位胶着，海南板块的股票价格则普遍出现了调整。其中，
罗牛山因连续三天交易异常波动，2月9日开始停牌，2月24日复牌后一度跌停，最终下跌7.86%，收于11.61元。
罗顿发展在春节后的三个交易日累计下跌逾10%；海
南航空、
海南高速也都出现了不同程度的下跌。
“涨得太猛了，盘整一下很正常，很难说海南板块的炒作会就此退潮。”李哲认为，在此轮投资热潮中，楼市和股市紧密交织的迹象特别明显。最近1个多月，老家向他打听并且来海南投资房产的朋友特别多。“他们很多都是小非解禁的钱。”李哲说，江浙一带民营企业家交叉持股的现象并不少见，去年股市的红火以及今年行情的不确定性，让一些朋友在股份解禁后选择套现，然后又将这笔钱投在了海南楼市上。“股市的资金拿来炒楼，在楼价大涨的概念下又去炒和海南地产相关的股票，所以今年1月如果没有抓住在海口买房的机会也没关系，只要紧跟着买了"二罗"(罗牛山、罗顿发展)的股票，现在赚的都是翻倍。”
有证券分析师认为，国家此次建设海南国际旅游岛就如同上个世纪80年代建设深圳特区，在某种程度上，今天的海南就是当年的深圳，深圳的房屋和土地现在已实现了巨大的增值，因此，海南房地产今后的升值空间也非常大，目前在海南开展房地产业务、并储备有大量土地的上市公司上涨空间较大。“不能以简单的眼光看待此次海南房地产概念股的行情。”
泡沫再现度假房产上演“空城” 在海南楼市股市疯狂的同时，海口、三亚等城市的商品房空置率依然居高不下。每年11月到次年3月，随着“候鸟”人群南下，海南会迎来商品房入住率最高的时段。然而，2月2日晚上7点多钟，中国证券报记者在海口经世纪大桥到住宅聚集地海甸岛发现，沿途绝大多数表示售罄的楼盘亮灯率很低。
被投资客津津乐道的“荣域”在广告中自称是“西班牙风情小镇”，但直到晚上8点多钟还是一座“空镇”。保安告诉中国证券报记者，荣域二期今年才交房，很多业主还在装修。每栋楼有五六十户人家，入住的平均只有七八户。不过，不论是一期还是二期，每栋楼都只有两三户亮灯，花园里也没有人走动。其中一栋楼甚至只有一户人家亮着灯，几个江浙口音的人坐在阳台上交流炒房心得，他们的声音在寂静中传得很远。
车沿世纪大道、海景路前行，“江南城”、“世纪海岸”、“兆南家园”、“鸿天阁”等楼盘巨大的招牌在夜色中若隐若现，大部分楼的亮灯率在10%左右，最多不超过一半。在这里，甚至看不到几个路人，偶尔只有一条狗跑过。
“10多年前的烂尾楼就是这样，黑乎乎到处都是，谁要说海南现在的房地产没有泡沫，不是很可笑吗？”李哲至今仍对当年房地产泡沫破灭后的景象心有余悸。而亲身经历那场泡沫的苏格兰柏斯房地产公司总经理万年也认为，海南房价目前已经虚高太多，迟早会跌下来。
不过，海南改革发展研究院海南所所长夏锋比较乐观，他认为目前最多只是个别区域和楼盘出现了小泡沫，并没有整体性严重泡沫。如果站在全国乃至全世界的角度看，海南的度假房产确实有很强的刚性需求。但他指出，国际上通常认为商品房空置率在10%以内属正常，但目前在三亚部分小区尤其是一线海景房空置率达80%，即使在每年人气最旺的11月份到次年3月份，有的小区房屋空置率也在50%左右，要谨防小泡沫变成大泡沫。
此轮房价暴涨除缺乏投资渠道的游资炒作外，也与土地的无序开发有关。夏锋说，2009年，为激发县域经济活力，海南实施了扩权强县改革，下放了197项审批权，其中包括部分土地的审批权，结果使得市县间土地资源很难实现优化配置。现在产生的地产“小泡沫”相当大程度上是由各市县无序卖地引发的。这也直接促使海南省政府1月中旬出台了“两个暂停”，即暂停商业性开发土地出让以及新的土地开发项目审批。
“海南房地产目前是否有泡沫，不能用本地居民的购买力来衡量，度假房产的特色也决定了不能用空置率来判断。”海南大学社会科学研究中心主任曹锡仁教授指出，国际旅游岛的建设让海南进入了度假房产时代。海南房地产将走两种模式，一是通过保障性住房来解决绝大多数普通居民的住房问题，一是走高端商品房开发，面对的是来自全国其他城市和世界各地的购房者。据他了解，目前进入海南的资金百分之六七十来自于企业自有资金，仅百分之二三十来自银行贷款。虽然有一些企业在炒作楼盘，但整体炒作比例较小，这与10多年前完全依靠银行贷款进行投机的那场危机有本质不同。
“从均价看，海南房价还有很大空间。”曹锡仁说，目前来海南购房的外资还不多，将来度假房产不会只沿几个经济中心城市展开，而会多点分布、网状展开，最终度假房产会呈现出滨海、滨江、滨湖、依山、傍林五种形态，并形成外国人聚居区。
“10多年前的烂尾楼就是这样，黑乎乎到处都是，谁要说海南现在的房地产没有泡沫，不是很可笑吗？”
成本绑架企业百姓期待“惠民” 房价飙涨让企业担心投资成本增加，影响企业可持续发展，一些本地居民则忧虑岛富民穷的生活压力。
海南房地产是否已有泡沫也许短期内难有定论，但在这场巨变中，企业面对的不仅是诱惑，更有困惑。有企业家认为，房地产业的火爆已对其他行业产生了挤出效应。
不仅全国有实力的开发商纷纷来海南圈地，一些非房地产业上市公司也积极通过股权运作希望从中分一杯羹。“短短1个月，应该有过千亿资金涌入海南。”海南某知名学者说，房地产业显然是这些资金关注的重点。说话间，他又接到几个岛外企业家的电话，希望能约他吃饭，以了解海南房地产投资前景。
张春昌也感受到了这种巨大的诱惑。在房地产业萧条的10多年间，因旧厂拆迁、以地抵债等各种原因，海南椰岛获得了大量土地，现在都出现了大幅增值。不过他认为，抓住机遇的目的是为了发展主营业务，而不是转为发展房地产。张春昌说，房地产行业周期性很强，经过20多年的经营，海南椰岛已经树立了自己的品牌，其主营的酒类以及特色食品业务，随着国际旅游岛建设逐渐成形，将会赢得比房地产业更持续的发展空间。但他也担心海南房地产如果在短期内持续快速上涨，其出现的传导效应会导致岛内大量企业运营成本上升，最终还可能挤压度假旅游需求，对其他行业的发展带来不利影响。
就连被认为是此轮上涨中最受益的地产公司，也因成本急剧上涨而被迫放慢脚步。万年表示，目前的地价是按照房价来核算的，已经太不理智，加大了房地产企业储备土地的成本，他们会等市场冷一冷再说。
房价飙涨让企业担心可持续发展问题，一些本地居民则忧虑岛富民穷的生活压力。
“再这样下去，海南就是一座死岛。”开出租的海口人郑女士1995年结婚时花3万块钱买了一套110平米的房子，现在房子涨到了70万元，但她根本不敢卖，因为卖了，一辈子也买不起新房。不仅是房子，海南的物价也在上涨。李哲前两天去洗车，发现洗车的价格已从15元/次涨到了30元/次。
今年春节期间，海口商品房销售均价高达11289.97元/平方米，而2009年海口市居民人均可支配收入为15236.66元，全省城镇居民人均可支配收入为13751元，农村居民人均纯收入4744元。这样的收入水平显然难以承受高涨的房价。
“现在已经不去想房价了，只感到绝望。”来自屯昌的小甘已经完全打消了在海口买房安家的念头。“最近几个月房租上涨也很厉害。”小甘说，房租刚涨到300元房东又要提价到350元，无奈之下他只好找了一个更偏僻的地方。不仅是外来打工者，就连本地白领也在一夜之间发现自己变成了“穷人”。
相比之下，定安人还没有海口人那么焦虑，不过也开始有了烦恼。“卖菜的卖菜，种地的种地，各有各的活，各有各的命。”2月3日下午3点多钟，在定安县城天龙茶馆，陈大叔把脚搁在凳子上和朋友聊天。他说，虽然房价一天涨一千，但本地人不太担心。因为有单位的会给员工分房，没单位的自己有宅基地建房。相比房价，更让他烦恼的是路上的车越来越多，空气越来越差，到医院看病队伍越排越长，他还要开始说蹩脚的普通话。
在不少岛民看来，国际旅游岛刚开始就只见痛苦不见好处，而对政府来说已有了财富效应。根据海南有关部门发布的数据，今年1月海口与房地产相关的税种增长迅猛，其中房地产营业税实现1.17亿元，同比增长181.79%；土地增值税完成6813万元，同比增长109.3%；契税实现收入3326万元，同比增长70.7%；房产税实现收入3361万元，增长17.4%。
“这样下去只有一个结果，就是"岛富民穷"。”李哲说，过去一个多月因房价飙涨让海南的社会结构产生了急剧分化，普通民众从国际旅游岛获批后的狂喜逐渐变成了失落。他们担心海南最终成为一座富人岛，本地人只能从事为富人服务的行业，拿着最低的工资，“享受”着最高的物价以及越来越恶化的环境。
然而，改变已经不可逆转。
“海南人口结构将会发生重大变化，利益也会不断进行调整和整合。”曹锡仁说，海南将来会逐渐变成高端人士聚集地，通过政府的各项措施会使本地居民在住房、养老等基本问题上得到保障，但如果想好上更好确实会困难。随着大量人口的进入，医疗、卫生、交通等公共资源也会日益紧缺，这都需要政府给予关注和解决。夏锋则认为，国际旅游岛一定要“惠民”，因为它更多涉及到软环境的建设，而这种建设只有得到本地居民的支持才能成功。政府的一项重要工作就是提供更多的就业机会，吸引本地居民参与旅游项目的开发。
统筹规划全局协调分流资金 国际旅游岛是海南后20年的大文章。目前迫切需要出台中长期规划，把资金转移到房地产以外的行业。
岛内居民的种种忧虑以及企业经营成本的提高，让房地产业成为海南国际旅游岛建设要妥善解决的第一个棘手问题。
“国际旅游岛是海南后20年的大文章，目前政府迫切需要出台中长期规划，把资金的视线转移到除了房地产以外的其他行业，否则，过度的房地产开发会把这篇文章做小、做砸。”夏锋说，虽然国际旅游岛的概念提出已久，但准备还是不足。国际旅游岛到底应该包含哪些产业、在不同的时期怎么发展、政府要出台哪些支持政策以及如何引入社会资本等问题，都应该详细研究规划，从而把杀到海南的千军万马进行分流。否则，热钱最直接的投资渠道就是房地产，炒一阵房地产之后如果还是没有规划方案进行引导，很可能这股势头就会平息下去，给海南留下的只有伤痛而没有发展。
夏锋建议，把海南房地产的开发与海南中长期发展相结合，使房地产在开始起步的时候就向着可持续发展的道路走下去。他还指出，随着环岛铁路的建成，将大大缩短城市间距离，因此要把海南作为一个大城市来规划，合理规划省会城市、区域中心城市、县域城市和小城镇布局，使三亚等区域中心城市的土地利用符合全岛的整体发展。
一些先知先觉的企业已经在围绕海南国际旅游岛的内涵大做文章。张春昌表示，对于盘活土地资源获取的丰厚利润，他们会全部用来进行主营业务的技术产业升级。之前占地200亩的新厂房计划分三期开发，但现在已经有足够的资金一次开发完成。为了适应越来越多的高端人士以及外籍人士进入海南，他们将开发更多新产品。如针对每年来海南度假的数十万俄罗斯人，他们已经在哈尔滨找到工厂和工程师，今年会生产针对适合俄罗斯人口味的酒，并计划推出针对韩国等其他国家和地区的酒。
“企业的战略眼光很重要，应该深刻理解到国际旅游岛的内涵，不应该只看到房地产行业。”夏锋说，进入海南的资金和企业必须要在一个大的时间概念下来认识国际旅游岛规划。海南国际旅游岛的建设绝不仅仅只是旅游、只是房地产，而是在新时代背景下的又一轮改革开放。海南最终要建设成为日用消费品免税区、现代服务业先行开放区、环保特区以及综合改革试验区，并在东南亚区域合作以及南海综合开发中占有重要战略地位。只有围绕这个大时代大背景来理解并规划企业的发展，才能真正抓住历史机遇。
本报记者杜雅文蒋文革海口定安报道 (来源：中国证券报)
来源：中国证券报
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