销售首破600亿 万科全球王座暂无忧

　　经济观察网记者廖杰华今日，中国、也是全球最大的房地产公司万科公布2009年年报。年报显示，万科成为国内首家销售金额突破600亿元的房地产公司，业绩重返增长轨道，并再次问鼎全球住宅企业销售冠军，全年实现营业收入488.8亿元，归属上市公司股东的净利润53.3亿元，同 比分别增长19.2%、32.1%，各项经营指标全面超越2007年。不过，尽管业绩优异，但众多基金公司仍不看好万科后市走势，持续减持万科股票。

　　蝉联全球住宅销售王冠

　　2009年房地产市场大幅回暖，万科全年累计销售金额达634．2亿元，在国内房地产企业中率先突破600亿。受金融危机影响，美国最大的房地产企业帕尔迪2009年销售收入为38．7亿美元，因此万科继2008年后蝉联全球住宅企业销售冠军。

　　根据年报数据，除京沪广深四个一线城市之外，杭州、苏州、天津、南京、佛山等二线城市也对万科整体营业收入和净利润做出了较大贡献。由于进入重庆等部分二线城市较晚，产品尚未大规模进入结算，上述区域未来有望成为万科的新增长点。

　　2009年万科新进入烟台、三亚两个城市，目前已在全国进入了三十多个城市市场。作为率先完成跨地域布局的住宅企业，其“战略纵深”优势开始逐步体现。郁亮表示，战略纵深所带来的优势更多在于提供了土地市场更大的腾挪空间，从而避开争夺过于激烈的市场，把握机会获取优质土地。

　　手持现金230亿元

　　年报显示，万科2009年共获取新增项目44个，对应万科权益建筑面积1036万平方米。截至2009年末，规划中项目按万科权益计算的建筑面积为2436万平方米。

　　与销售业绩形成鲜明反差的是，万科在2009末房地产企业土地储备排行榜中未进入前十位。万科总裁郁亮表示，万科坚持“不囤地”的原则，获取项目是为了满足开发和增长的需要，并不追求过多的土地储备，目前项目资源基本可满足未来二至三年的开发需要，是一个比较合适的水平。在项目获取上，万科将继续坚持“宁可错过，决不拿错”的原则，综合考虑土地价格、收益空间和开发风险，发挥战略纵深优势灵活腾挪，综合利用多种方式获取地价合理、投资回报好的项目。

　　由于销售良好，而在土地市场出手稳健，截至2009年末，万科持有货币资金230亿元，净负债率19．7％，较2008年末降低13．4个百分点，财务状况更趋稳定。

　　不看好后市基金减持

　　针对去年部分城市房价上涨过快的现象，政府近期推出一系列调控政策。郁亮表示，长期来看调控政策有利于房地产市场平稳发展；短期来看宏观经济的走势存在不确定性，政策对市场的具体影响也还有待观察。万科从2007年开始一直坚持“应变重于预测”，2009年在投资上保持了充分的谨慎，目前公司经营非常稳健，现金充足，足以应对市场变化的各种可能。

　　另外，2010年万科将全面推动装修房、标准化、工业化以及绿色住宅方面的探索与实践，率先迎接低碳经济时代的到来。

　　随着年报的披露，万科市盈率已下降到19．66倍，但基金公司却不买账。

　　年报显示，去年四季度，万科A遭遇了基金的大幅减持。在此期间基金总共减持了万科70601.81万股，以持股数论，万科更成了当季基金减仓最多的个股。截至去年12月末，仅剩下37只基金重仓该股，总持股数为77167.31万股，占其流通盘的7.99%。而数据显示，在进入2010年之后，机构减持万科的步伐并没有停止。WIND数据显示，今年前两个月机构继续减持了万科33.06亿元了。