深圳新房成交劲跌价格或降 投资客进入蛰伏期

　　核心提示：深圳市规划和国土资源委日前发布的报告显示，在政策调控之后，市场将步入深度观望。深圳市房地产研究中心副主任王锋判断，2010年深圳房价将在政策调控和市场规律双重作用下出现下降。

　　“我对当前的楼市提不起一点兴趣，暂时也不会再买房。”邹建民近段时间老被电话吵醒，作为深圳楼市老牌投资客，在过去的9年时间里，经过他倒腾的房子超过300套。但目前，邹建民选择了急流勇退，在深圳只持有一套房产。

　　“楼市投资客最近焦虑得很，多次深夜来电咨询意见”。曾是深圳庞大炒房军团一员的邹建民对于准备进场的投资客，他郑重告诫:“现在已经不是炒房，而是赌房，只有赌徒才会进场。”

　　深圳的楼市因这些资深投资客欲观望、撤离而动。继1月份成交量下滑，经历了春节期间六天零成交的低迷过后，深圳2月的楼市成交量创下新低。

　　据深圳市规划国土委统计数据显示，深圳市2月份新建商品住宅销售面积91216.87平方米，比上年同期下降75%，环比下降74%。据悉，这也是继2008年2月以来两年时间里，深圳新房月度成交量首次跌破10万平方米。

　　“房价下行”的观点也在深圳官方报告中体现。深圳市规划和国土资源委日前发布的《2009年深圳房地产市场年终分析报告》显示，在政策调控之后，市场将步入深度观望。报告撰写人、深圳市房地产研究中心副主任王锋判断，2010年深圳房价将在政策调控和市场规律双重作用下，出现下降。

　　价升量跌

　　根据深圳市规划国土委提供的统计数据显示，2010年2月，深圳市新建商品住宅销售均价为每平方米24195元，比上年同期上涨124.65%，环比月上涨5.4%，再次创下单月一手房销售均价历史新高。1月，深圳新房价格为23251元/平米，环比上升4%。

　　相比于依旧攀升的房价，深圳楼市的成交量呈现大跌之势。2月份日均成交还不到40套，其中今年春节长假7天，全市新建商品住宅仅成交3套，而前6天创下连续交易量为零的纪录。

　　同2010年1月环比，2月份成交量自去年12月开始已是连续第三个月出现下滑。

　　与2009年2月深圳新房成交量为39.46万平方米相比，今年2月份深圳新房成交量跌幅高达约77%，仅比2008年2月份的6.44万平方米为高——彼时，正是深圳楼市最低迷时期。

　　2月，深圳二手房也经受不住春节寒流的冲击，二手房成交面积约480565.9平方米，以套数计约5039套，与1月份相比下滑幅度在4成以上。

　　据记者调查，深圳部分二手房已经开始降价。除南山区出现0.1%的涨幅外，其余5区皆出现不同程度的下降，其中福田区的下跌幅度最大，达到了2.2%。

　　对此，深圳房地产研究中心副主任王锋指出，深圳房地产年初出现价涨量跌的情况是正常的，因为一般来说，房地产调控政策对房价的影响要在6个月以后才能显现出来，去年底深圳房价比年初翻了一番，房价虽然受到市场和政策的双重打击，但想在短时间内降下来还很难。因此，今年在比较长的一段时间内，深圳房价仍将维持高位运行。核心提示：深圳市规划和国土资源委日前发布的报告显示，在政策调控之后，市场将步入深度观望。深圳市房地产研究中心副主任王锋判断，2010年深圳房价将在政策调控和市场规律双重作用下出现下降。

　　投资客蛰伏

　　近日，在深圳投资客的圈子里一直流传着这样一条消息——由于银行收紧房贷，南山一名资深投资客在购买蛇口一处价值约340万元的住宅时无法顺利获得贷款，不愿继续支付首付款，导致已经交纳的20万定金被迫放弃。

　　“投资客观望氛围浓重，个别投资客更在加紧出货。”近日记者参加的深圳地产投资客的一小型聚会期间，一名投资客表示，随着银行收紧房贷、“粤四条”政策的出台，投资客的日子很难过。

　　“市场价230万”、“现金抢购价195万”、“大出血跳楼价190万”。近日，深圳市黄埔雅苑一套78平方米房子标出了三个不同价格，现价比原价降低40万元。“这是最近降价的，业主是投资客，现在非常缺钱用。”现场房产中介人员介绍。

　　2009年，深圳关内成交量暴增，成为深圳房价暴升的主要推手。在住房自有率仅为33.3%的深圳市，作为投资客最为活跃的深圳湾，已成为2009年关内供应的主要区域，该区域均价超过4万元，成为深圳新晋豪宅区域，也是高房价的主要“贡献”区域。

　　但在深圳湾以及深圳关内诸多投资客热潮的楼盘，在深圳楼市成交量整体萎缩的背后，近期出现投资客的集体蛰伏。

　　“随着楼市调控政策的出台以及加息的预期，大多数人开始举棋不定，甚至茫然，手头的钱不知放在哪里才安全和划算。”一名投资客告诉记者。

　　据记者现场了解，这个群体目前已经把投资目光从住宅市场转移到商铺、写字楼、股市，甚至实体经济。

　　“衡量房产投资的时机和价值，关键看两点，一是看房子的租金能否抵月供；二是看成交量是否放大。而目前成交量低迷，令投资客观望心态很重。”邹建民认为，国家控制房价的决心已经非常坚决，现在银行收紧房贷，房价肯定难涨。

　　四五月的时间窗

　　“高烧”的深圳楼市经历了2008年深圳房价10余年来的首次大跌后，以2009年更为疯狂的上涨完成了对2007年“泡沫时代”的全面回归。

　　深圳市规划和国土资源委发布《2009年深圳房地产市场年终分析报告》披露，2009年深圳新建商品住房平均价格高达14858元/平方米，比2008年同期上涨16.1%，比2007年市场高峰期也上涨了11.1%。

　　2009年下半年，在一路攀升到“两万元时代”后，深圳楼市虽经历短暂的新房成交价低于两万元的时期，但2010年前两个月深圳楼市仍维持在“两万元时代”。

　　针对价升量跌以及市场观望气氛愈演愈烈的情况，深圳众厦地产总经理助理、战略研究中心总监林晓华表示，市场要想维持“两万元时代”，就必须在二季度得到购买力（即成交量）支持，而三月份预计新房供应不足，开发商今后的定价策略将要看四五两个月的新房成交量表现。核心提示：深圳市规划和国土资源委日前发布的报告显示，在政策调控之后，市场将步入深度观望。深圳市房地产研究中心副主任王锋判断，2010年深圳房价将在政策调控和市场规律双重作用下出现下降。

　　林晓华分析，如果四至五月份深圳的新房成交量回升至4500套/月上下，则开发商依然会采取高位定价策略，甚至在下半年借助于盐田高端别墅集中入市契机，继续推高深圳房价到历史新高。

　　反之，如三、四、五月成交量都在3000套/月上下，特别是二手房交易单月降到四至五千套上下，新房均价将发生较明显的下跌，全年会呈现前低后高的局面，楼市成交将在下半年恢复正常水平。

　　深圳房地产研究中心副主任王锋的判断是，深圳客观上有要求房价回调的动力。他认为，2010年深圳房地产市场将延续去年底以来的观望气氛，商品住房销售量将继续保持去年底以来形成的低位销售规模，房地产市场的调整趋势已初步形成，预计年度住房价格将在市场规则和调控政策的作用下有所回调。