京三月新盘加紧入市 量升价稳成开发商最大预期

　　三月探春

　　面对新政压力，新盘加紧入市，量升价稳成为开发商最大预期，但三月初成交量仍处低位，观望氛围浓

　　2008年三月的倒春寒令整年楼市下行；2009年三月的小阳春扭转了楼市颓局，全年涨声一片；2010年楼市会是什么？回春还是叹春？三月开年楼市几乎奠定上半年 走势的基调，为此多数开发商以稳价求量的策略力挺三月楼市，约40个新盘放量，推起一波促销潮，而与之对垒的是频频推出的政策组合拳，市场走势又会偏向哪方？本期推出一探政策、二探价格、三探供需量的专题报道，希望给购房者提供一点参考思路。

　　立春的节气在农历春节前已经过去，2010年被称为一个“无春”之年，在密集的政策调整，舆论压力与日俱增的背景下，楼市是否也会出现“无春”的局面？开局不利，供求不旺的1月与2月楼市已经过去，但是留下的种种疑问需要等3月过后才能揭晓，考虑到市场的走势主要取决政策、价格、量，记者对这三个方面进行了打探，从目前开发商的开盘预期与定价心态来看，量升价稳是开发商对3月楼市最大的预期，但是购房者并不急于出手，仍在观望中。

　　开春楼市供求不旺

　　注定了2010年楼市与往年不同，春节前密集的政策，给火热的市场浇了一盆凉水，令开年后的市场更加不确定。2010年2月北京楼市观望情绪浓重，供需均现疲软态势，成交量出现大幅下挫，总成交量从1月的16726套下跌到了11061套，下跌幅度达到了33.9%，现房签约量降幅也达到32.88%。据搜房网新盘数据中心的历史统计，2月份北京商品住宅期房日均签约创2008年11月来新低。

　　与此同时，新房市场的市场供应锐减也影响了成交，开盘项目仅8个，不少开发商都表示，正月十五后才开始上班卖房，这导致北京商品房住宅存量在今年3月首次跌下9万套。而总存量面积更是从2009年1月的1908万平米下跌到了目前的1205万平米，存量下跌了37%。

　　春节是传统的淡季，加上市场观望情绪集中释放，及此前为规避税费、减少购房成本而选择提前置业的集中交易，也造成了目前市场上刚性需求青黄不接的局面，开发商避开淡季推盘也成为理所当然的事情。

　　3月转折依然可期

　　到了3月份北京加上燕郊等北京周边区域即将开盘的项目，预计将有50多个，数量同比去年增加了三成，为近年来同期北京楼市项目入市量的最高值，业内普遍预期该供应量将推高市场交易量，这是今年3月份最受关注的事情。

　　根据记者打探的消息，去年的热点楼盘，如太阳公元、华业东方玫瑰、金隅万科城、首创·禧瑞都、远洋一方、中海城紫鑫阁等都有可能在3月份重点推盘，这些推盘量有望炒热3月市场，以成交量改变市场舆论压力以及交易量持续低位的尴尬。

　　但这种转折能否形成事实，还有待业主的态度，记者在多个售楼处现场的调查显示，目前看房人依然较少。

　　在红玺台项目了解到，开发商还在考虑如何定价，销售员也未能正常上班，值班人员称多数销售员也在外打探市场行情，做市场调研。可见开发商已不像去年对市场走势那么自信，打探春季市场也是他们一直在做的事。

　　部分区域房价仍在上涨

　　据北京中原研究数据，在2月预售的12个项目，销售均价为18590，相比1月的预售均价19500下降了4.5%，房价在飞涨了1年以后终于在成交量明显下降的情况下出现了下调。但是，记者也注意到，本次价格下调更多是属于结构性调整，因为2月房源供应中开盘项目较少，且大部分位于远郊区。

　　3月份商品房市场并没有出现明显的降价现象。此前媒体关注的楼盘折扣现象，开发商认为其是一种营销手段，并不算真正的降价。

　　值得关注的是，在通州等热门区域，受高价地影响，以及新规划的落实，价格再度上涨的趋势很明显，通州多个楼盘价格超过2万元，甚至达到25000元的均价，是历史新高，据当地开发商称，北京新出台的政策较温和，市场已经消化了负面的影响。

　　北京市房地产交易管理网的官方统计数据显示，北京自春节后的2月20日起，虽然商品房的成交量没有明显起色，但20日-26日北京二手房市场的住宅网签量分别为从最低点195套，拉升到了598套，这不禁让人会对未来的市场走势预期产生了新的联想。

　　1探政策

　　下行说

　　政策组合出拳，市场降温

　　“可以看出，现在市场确实降温了”，万科北京公司总经理毛大庆认为，北方城市三四月份都会比第一季度回暖，但北京今年的成交量与去年同期相比，有较大幅度下滑。

　　近期陆续出台的房地产调控政策，实际上是进一步落实“国11条”的要求，比如，京版“国十一条”明确，商品住房项目预售许可最低规模为施工许可证批准的施工范围，对二套住房贷款严格执行不低于40%的首付比例等；在京版“国十一条”后，2月25日央行再度上调存款准备金率；随后在3月2日，北京公积金中心宣布，二套房公积金贷款的首付比例提高至不低于4成。

　　毛大庆表示，此轮新政目的是使楼市降温，但不至于降到没有活力。政策很重要的一方面是从供求端来调整市场，抑制投资性购房，势必会引起一系列连锁反应，市场降温会使开发商在拿地时更加警觉，拿地价格又会再影响楼市新增供应的价格。“政策的组合效应将逐步显现出来”，北京大学房地产业研究所所长陈国强也这样认为。

　　“北京房价稳定甚至下降，必备条件有两个，一是政策实施到位，二是房屋供应量增加”，住建部政策研究中心副主任王珏林表示。在不少业内人士看来，正在召开的两会，也对不少开发商和购房者的心态预期有一定影响。王珏林认为，目前尚未看到差别化信贷政策、差别化住房税收政策，按照国办“11条”要求，还有一些配套政策可能会在两会后出台。

　　从目前看，很多购房者也是因为政策频出而观望，甚至对未来将出台的政策寄予很大的希望。

　　【代表人物说】

　　陈国强（北京大学房地产业研究所所长）：此轮新政对房价上涨的抑制作用是毫无疑问的，但是能否会造成北京房价的盘整和回调，不能一概而论。不同区域不同项目的价格策略不一样，之前涨幅过猛过大的项目，受到的影响可能会更大。

　　上行说

　　不会打压房价，抑制涨幅

　　“此轮新政主要是表明地方政府落实政策的态度，象征意义大于实际意义”，多位业内人士认为，京版“国十一条”虽然从抑制投机的角度出发，但是并没有出现市场之前预判的更紧缩政策，依然只是对“国十一条”的完善，政策重心还是加大政策性住房建设力度和规范房地产商的开发行为，对商品房严厉的调控措施相对较少，很难起到打压房价的作用。

　　“新政出台不会对北京房价有太大的影响，因为影响房价的主要是税收和信贷”，中经联盟秘书长陈云峰指出。北京中原地产董事总经理李文杰认为，目前北京市场的矛盾在于供不应求，而新政着力点在市场秩序整顿，恐怕不能解决实际的问题。

　　链家地产副总裁林倩认为，如果政府想要快速打压房价一定是从控制成交量入手。从本次北京“国11条”等政策细则来看能够直接影响到成交量的条款很少，最能直接影响成交量的物业税等在细则中还未被提及。

　　2月24日，北京中原三级市场部的一项抽样调查显示，81%的客户认为北京的11条政策不会对房地产市场有打压作用。

　　北京中原三级市场部张大伟认为，北京11条出台以后，市场在3月份可能出现小阳春，首先政策环境并未恶劣，新政大部分条款为之前市场执行的政策延续，市场已经消化了近2个月。其次房源没有增加，2010年前2月二手房成交量依然突破2万套，大部分房源被消化，而商品房市场因为以后土地供应仅50%可建商品房，商品房的价格仍会处于高位。

　　【代表人物说】

　　杨少锋（北京联达四方房地产经纪公司总经理）：这轮政策与2008年的那轮调控政策不一样，2008年政策的着力点是打压楼市，而此次出台的一系列政策，目的并非是打压楼市而只是抑制房价涨幅，在流动性宽裕的背景下，房价的上涨势头难以阻挡。

　　2探价格

　　涨价说

　　开盘价上涨，通州领涨

　　“我们价格上调了4000元/平米”，2月27日，位于通州的月亮河价格上调了20%，达到26000元/平米。该项目营销总监张奕奕表示，4月份该项目推出的房源，预计价格会更高。

　　记者发现，春节后，通州呈现出领涨之势。3月2日，通州世纪星城销售人员告诉记者，这两天刚调了价，目前该项目平层起价22000元/平米，而在1月份，该项目的平层均价还不到20000元/平米。此外，即将开盘的天时名苑和京贸国际城，价格也比前一期产品有所提高。京贸国际城预计3月底将推出2号楼，预计均价18000元/平米，比年前开盘均价上涨约3000元/平米。

　　一些经纪机构对3月份新盘开盘均价统计也显示，由于3月份高档项目入市明显增加，令3月份价格仍将处于高位运行。据亚豪机构统计数据显示，在有价格记录的项目中，整体开盘均价为21330元/平米，与2月整体开盘均价相比，上涨幅度达13.3%，但与1月份整体开盘价格相比涨幅较小。

　　业内人士认为，去年不少项目的房价已经达到历史高位，市场需要消化的时间，在政策层面尚未有根本性变化的前提下，3月份多数开发商的主要策略可能会是稳价求量，成交量的回升才能令其有进一步上调价格的资本。

　　【代表人物说】

　　张奕奕（月亮河营销总监）：我们整个项目的可售部分也仅剩下4万平米，上调价格主要是考虑到产品的稀缺性。另外，很重要的一个因素就是通州新城的大规划，根据规划，我们所处的五河交汇处是未来通州新城核心区。此外，不久前刚成交的通州半壁店地块，楼面地价达到10500元/平米，这也使业界对通州的心理价格预期有所提升。

　　降价说

　　楼盘频现优惠，2万抵12万

　　尽管有少数楼盘在提升价格，不过，年后不少楼盘的优惠幅度大大提高。即将开盘的新项目是这波促销潮的主力军，而优惠幅度与年前相比大大提高。位于海淀预计3月初开盘的四季会正在办理排号认筹，2万元购置金卡，开盘可抵12万房款。

　　万科公园5号III期57平米精装公寓预计于3月中下旬开盘，开盘可享5万抵8万的优惠。通州区的北京one和合生世界村，也分别打出了“5万抵10万”和“2万抵6万”的优惠。

　　此外，还有一些项目打出了新的折扣，比如位于旧宫镇的润枫锦尚住宅，2月份就推出了一次性付款9.7折再打9.9折的优惠活动，位于东直门的东阙都，不仅代金券“2万抵10万”，还有一次性付款9.5折、按揭9.7折的优惠。

　　中经联盟秘书长陈云峰认为，北京楼市出现促销潮迹象，一方面是由于新政改变了开发商对楼市的心理预期，很多开发商都认为调整是迟早的事，因此定价也不再盲目“看多”，而是以优惠手段争取热销。另一方面，价格已经达到历史高位令不少购房者产生了观望心理，成交量大幅下滑也使开发商有了心理压力。

　　二手房市场价格也出现了波动，据中原地产三级市场部反映，2月以来二手房32%的房源可议价幅度已经达到5%

　　【代表人物说】

　　万科相关负责人：公园5号推出“5万抵8万”活动，这只是一种营销手段，现在不少项目都在开盘阶段采取这种方式，并不算真正的降价范畴。

　　3探量

　　供应增大

　　加紧入市，40项目开盘

　　据亚豪机构、搜房网等机构统计，3月北京欲开盘项目约40个，其中纯新盘项目有9个，其余皆是老项目后期。如果加上燕郊等北京周边区域即将开盘的项目，共有50余个项目计划在3月开盘。而2月开盘的项目有10个左右，纯新盘仅金澳国际一个项目。

　　3月份也不乏一些地段较好的、品质较高的优质项目计划开盘入市，例如四合上院、长安8号等豪宅项目。

　　据亚豪机构统计数据显示，3月计划开盘的40个项目中，位于三至五环区间的项目达17个，比重达42.5%，比重比2月提高17.5%。这一区间的项目多以小户型精装修产品为主，品质较高。

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，3月优质项目入市步伐明显加快，这与开发商的推盘策略有关。从2009年市场情况来看，阳春三月成为了入市的黄金季节。开发商自然不会放过，尤其是在当前楼市前景不甚明朗的大环境下，抓紧时机开盘销售自然是当务之急。

　　3月楼市另一个供应的主阵地，则是五环外区域，3月即将开盘项目中，五环外项目共21个，其中，五至六环项目14个，六环外项目7个。占总开盘项目比重52.5%。

　　除了新盘外，二手房市场也出现新房源大幅上涨的情况。从北京市交易管理网统计数据来看，节后日均新增挂牌量比节前上涨了超1倍。

　　【代表人物说】

　　京贸国际城相关负责人：选择3月份开盘，主要是按我们的开发节奏来走的，我们项目在春节前开了第一栋楼，春节期间肯定不太适合推盘，所以就在节后的3月份推第二栋楼，大概是200套房。

　　需求观望

　　交易量大降，需求仍在观望

　　春节后，不少开发商感觉售楼处人气旺了起来。“春节后明显感觉回暖了，上周末两天共卖了14套，就算是周一，也卖了2套，这可能和我们春节后没调价有一定关系”，融科香雪兰溪负责人张筱菁表示，目前项目售价13500元/平米，与年前基本持平。

　　虽然个别“低价”项目感受到回暖，但是，从目前房地产交易管理网的成交数据来看，春节后商品房市场的交易仍是未升反降。2月20日至3月2日，11天里北京市期房住宅销售套数为1325套，实际纯商品住宅成交1065套，同比去年期房住宅成交量下降68.6%，同比去年纯商品住宅签约量下降70.8%。

　　从环比来看，春节前11天，北京房屋期房住宅和纯商品住宅成交分别为4396套和2907套，节后比节前下滑幅度达69.9%和63.4%。

　　虽然商品房交易量下挫，但在二手房市场仍然能感到需求的存在，尤其是市场对低价房需求旺盛。据中原地产、21世纪不动产等中介门店反映，春节后陆续有客户要求看房，低价房源特别好卖。从北京房地产交易管理网统计数据来看，二手房市场也已出现了回暖势头，统计显示，节后一周，北京市二手房网上签约量环比春节前七天上涨为62.0％。日均成交量约为454套。

　　【代表人物说】

　　张先生（购房者）：去年下半年本想买房，但是在好几个项目排了号都没买上，现在已经没那么急迫了。春节以后，我也会去一些项目售楼处或者中介门店转转，看看有没有合适的房子，但是现在不急于出手，说不定两会后还有一些政策出台。

　　总结发言

　　开发商心理预期提前“回春”

　　对于3月楼市的走势，此次“探春”反馈的信息是买房人观望依旧，房价泡沫声在两会期间日益高涨，但是开发商的底气已经提前回春，通州房价或许将再涨，3月份北京最高售价的楼盘将突破6万元，单价5万元的楼盘在四环内比例或许将继续升高。

　　这背后的原因与年前相比并没有太大的变化，其一是存量持续减少，目前商品房住宅存量在今年3月首次跌下9万套；而开发商的现金流依然处于较充足的状态。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰表示，目前市场走势还不明朗，而北京商品房存量更是跌到了历史最低点，按照一般商品房供应的规律，土地交易形成商品房供应需要一年以上的时间，而2009年初恰好是土地市场最冷淡的时间，这会使得北京商品房市场的供应量很难短期出现根本性的改变，对于开发商来说，如此低的存量下，很少会有开发商愿意明显降价来销售，而二手房大部分是比照商品房定价，商品房价格的坚挺也会传导到二手房及土地市场。

　　我爱我家副总裁胡景晖认为，春节长假结束后，2月份的最后一周交易量有明显回升的势头，特别是北京地方政策出台后，意味着今后一段时间不会再有频繁的政策变化，北京楼市政策性观望阶段可能会暂停，加上3月份一手房的开盘量较大，楼市将出现较大的转折，有望进入“量升价稳”的阶段。

　　SOHO中国董事长潘石屹表示，政府能对房地产市场做出调整，但不要用力过猛，要走中庸之道，还应把房地产放在经济的大格局中通盘考虑，要让市场信号逐步代替金融危机特别时期的政策信号。这个观点在两会期间得到了较大的关注。

　　主流的观点认为，随着刺激政策的推出，大起大落的市场行情将告一段落，对于买房人而言，量力而行，依据自己的需求和经济实力买房是最明智的选择。（采写/记者杨娟娟张家齐李宛霖）