来源：金融时报
作者：赵洋
在经过2009年一轮快速上涨之后，房地产市场能否进入平稳健康发展阶段，如何防止房价过快增长，防止资产价格泡沫破裂？这一问题备受社会各界关注，更牵动着金融系统政协委员的心。全国政协委员、上海银监局局长阎庆民今年向全国政协提交了《强化税收与综合治理防止资产价格泡沫》的提案，提出加大对房地产的宏观调控力度，应改变现有单一靠信贷杠杆的做法，综合运用税收、管理制度、体制完善来保障房地产健康发展。
3月3日上午，在全国政协经济界代表、委员住地北京国际饭店，本报记者就如何进行信贷调整促进房地产健康发展等问题独家专访了阎庆民委员。
“2009年，我国房地产市场在全球金融危机后的迅速复苏为经济保增长作出了重大贡献。但部分城市出现的房价过快上涨势头，使得当前房价水平与大众消费者承受能力的脱节问题愈发突出。”阎庆民委员表示，为此，国务院审时度势，针对阶段性特点，从社会经济发展的全局出发，对房地产市场调控作出了重大政策调整，自去年12月份以来，以“国十一条”为核心的一系列政策措施密集出台，房地产市场调控的收紧信号明显。
为了保证房地产市场健康发展，防止房价过快增长，防止资产价格泡沫破裂，阎庆民委员认为，应加大对房地产的宏观调控力度，除了他在本次提案中提出的综合运用税收、管理制度等做法外，还表示要在四个层面采取切实措施确保房地产市场健康发展。
一是房地产开发企业要处理好两个“关系”。阎庆民说，资金是房地产企业的生命，开发商要正确处理好当前和长远、开发和储备的关系，促进可持续发展。其一，严格执行项目资本金比例管理的有关规定，确保资本金的真实、合法、充足投入；其二，积极落实项目建设条件，有效取得金融支持，保证项目的正常开展；其三，加快开发、销售进度，合理定价，保持资金周转畅通；其四，避免盲目投资、盲目储地，提高资金利用效率。
二是商业银行要实行两个“差别化”。阎庆民分析，2009年，全国房地产贷款增量两万亿元，房地产贷款余额占各项贷款的比重为17%，比年初有所上升，房地产贷款潜在风险十分突出。一方面，商业银行要实行房地产贷款比例的差别化控制，对房地产贷款占比较高的银行（比如30%以上），应控制其投放总量，严格比例管理。另一方面，商业银行要实行房地产贷款结构的差别化控制，贷款要体现有收有放、有保有控的原则，开发贷款要支持棚户区改造，支持保障性住房建设和中低价位、中小套型普通商品住房建设，按揭贷款要继续支持居民首套自住型住房消费。
三是监管机构要落实两个“规定”。阎庆民告诉本报记者，首先，银监会“三个办法、一个指引”已经颁布，其规定也适用房地产贷款业务，我们将积极推动贷款新规的落实，督促商业银行严格执行，推动传统贷款管理模式的转型。其次，我们将严格落实房地产贷款相关规定，要求商业银行坚决控制投资投机性购房贷款，严格“二套”房贷政策，强化房贷行为的规范性。
四是政府部门要加强两个“管理”。阎庆民认为，主要是房地产部门应加强对房地产开发资质的管理，对脱离核心主业进入房地产业的各种企业集团以及没有房地产开发和管理经验的企业应加大审核力度，从严把握，对存在严重违法违规行为的房地产开发企业要降低甚至取消其开发资质。同时，土地部门应改革用地制度管理，采取有效措施加大市场供应，对圈地不用、捂盘惜售、哄抬房价的行为应加大处罚力度，改革完善土地“招拍挂”制度，防止地价大幅上涨。
“我们不希望房地产市场过快增长，当然更不希望看到过度下跌。”阎庆民说，在上海，我们提高了对房地产行业压力测试的频率，由此前一年一次调整到一季度一次。通过压力测试，确保银行业免遭房地产行业下行时不良贷款带来的风险，做到心中有数。同时房地产业提供的产品，除了具有商品属性外，还承担了社会属性，银行业在支持房地产业时也应该考虑这一双重属性。
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