小产权房买房过户实为迷阵 投资客欲撤摊套现

　　长期以来都在暗中销售的小产权房，却在近期感受到了瑟瑟的“寒风”。近日，针对小产权房问题，国土部部长徐绍史透露，国土资源部与住建部联手全面清理高尔夫球场、小产权房将成为今年工作的重中之重。国务院还提出了如下要求：一是所有在建及在售的小产权房必须全部停建和停售；二是将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查；三是责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理意见和办法。

　　重锤已经指明了方向，是否落下？怎么落？成了当下的热议话题。据《广厦时代》调查发现，目前北京市场上的小产权房依旧在顶风销售，并且一些购买小产权房投资的买家也纷纷开始脱手套现，论坛、贴吧、在线售房网站成了他们交易的主要场所。

　　小产权房顶风销售

　　买房过户实为迷阵

　　“我们在昌平、通州都有项目，2009年开的盘，临河观景，可以乘坐公交车到达地铁站，目前均价不到5000元/平方米，一次性付款，可办过户。”5号线天通苑站出口处仅百米远的天桥附近，4、5个手拿着厚厚一沓宣传单的销售人员不停地向过往的乘客介绍到。

　　一边是政府的停建、停售令，一边是疯狂地推销，这就是目前小产权房的尴尬处境。在高房价面前，不少购房者无奈成了低价小产权房的追捧者。据记者调查了解，北京市场上的小产权房主要集中在通州、昌平、房山等郊区。例如这些销售人员推荐介绍的项目有位于通州区张家湾镇张采路上、也有的位于昌平区北七家镇，目前仍旧对外销售。推销人员对于房子的产权也不毫不避讳，直接说明是小产权房，不能接受贷款，只能一次性付款。若买家犹豫他们就接着介绍到，周围都是小产权房，法不责众，未来不会强拆的，而且升值在即，政策一来，补一些地价，就能成为正规的商品房了。

　　据了解，对小产权房颇感兴趣的多是外地购房人。除了价格因素外，推销人员声称的可办理过户也是让他们下决心的重要原因。来自沈阳的杨先生在通州区大玉园社区买了一套小产权房，购买时销售人员介绍到目前社区已入住面积达85万平方米，是肯定不用担心被拆迁的。并承诺可以办理过户，但后来杨先生发现所谓的过户实际上是推销人员设下的迷阵，过户合同是在当地村委开出的，而通州区建委对这样的过户是既不承认也不办理的。“如果项目没有"五证"，一般情况下都属于小产权房，而小产权房就相当于没有产权，因为集体土地上建设的房屋一般都只有使用权。”市建委热线的工作人员解释道。

　　小产权房房价翻倍不出奇

　　投资客“挂牌”欲套现

　　一般概念上，购买小产权房的都是高房价背景下无力购买商品房的中低收入阶层，然而事实不仅如此，一些特立独行的“富人”为了投资谋利也参与到小产权房的“游戏”之中。与五环外普通商品住宅期房动辄一、二万元/平方米的价格相比，小产权房单价较低，且多为现房容易倒手，因此被一些小本投机者视为投资的偏门。

　　“我在通州的小产权房，三年前买时才2000元/平方米，现在都涨到近6000元/平方米了，几乎翻了近三倍。另外，我的房子位置特别好，可以直接看到水景。”小产权房的投资客公先生告诉记者，他周围的朋友有很多都买了小产权房，或者是以1000多元/月的价格出租，或是等着翻倍升值卖掉，还有的干脆给父母买了一套作为养老之用。公先生介绍，去年底小产权房的价格随着商品房的上涨达到顶峰时，他当时就打算把房子卖掉，并将房源的信息和联系方式“挂牌”到网上。没多久就接连接到五六个购房人的电话咨询，纷纷表示有意前去看房。但由于公先生工作较忙，再加上对楼市的看好，就把看房的事宜暂时搁置了。如今，小产权房清理的风声传来，他表示要抓紧把房子卖掉，省的将来操心。据了解，像公先生这样的卖家并非特例，在线找房网安居客统计发现，一些房主最近纷纷打出小产权房急售、特价、超低价的牌子挂到网上。

　　小产权房何去何从？

　　网民与专家观点相左

　　在国土部明确表态将清理小产权房问题列为重中之重后，关于小产权房的命运就成了关注的焦点。根据凤凰网调查数据显示，截至2月份，共有11.6万人次参与了小产权房问题的网上调查。其中有70.4%(81672人次)的网民认为不应该停建停售小产权房，它可以解决一部分低收入人群进城住房的问题。另外，有69.5%的网民(80676人次)认为只需补交地价款后，小产权房就可以转成大产权。而对于小产权房的态度，有高达63.2%的网民(73284人次)认为会考虑购买，因为价格较低。

　　与网民的普遍提倡不同，有关专家则明确指出了小产权房所面临的问题。据有关媒体报道，中国政法大学法学院副院长合兵就认为小产权房的危害性很大。他表示，小产权房一方面挑战了法律权威，损害了国家法律法规的威信和尊严；另一方面扰乱了国家土地开发利用规划，影响城市建设及房地产市场正常发展，给社会安定埋下了隐患。更为严重的是，小产权房的大量违规建设，将严重危及国家保护耕地的政策。

　　一位资深房地产业内人士指出，目前购买小产权房还存在自来水发臭、经常停电等纠纷，房屋质量也没有保证，尽量不要购买。并且，由于北京楼市的供应中心逐渐向郊区外溢，原有的这些违规开发的小产权房将不可避免地影响今后几年的土地储备计划。若可供应的土地减少，商品房价格也难免不会受到影响。

　　地方政策频现乌龙

　　小产权房问题将拖延？

　　去年年底，关于楼市优惠政策的存废引起了社会范围的热议。而如今，围绕小产权房“转正”的问题也同样存在着很多不确定性。据了解，早在2007年，有关解决小产权房的法律法规就陆续出台，国土资源部也多次明确表态和重申，小产权房属违建，要求停建、停售各类小产权房。与之相对的是，地方却频繁闹出“小产权房转正”的乌龙事件，仅最近半年的两次“转正”传闻就闹得沸沸扬扬。先是去年5月，有媒体爆出，深圳市通过《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，被外界认为深圳小产权房可能拿到全国首个“准生证”。再一个就是今年1月22日，一条“南京小产权房可转正”消息，在楼市中也引发了轩然大波。南京市国土资源管理局随即紧急表态，“这样解读小产权房问题，是错误的。”并重申城镇居民购买“小产权房”是违法行为，不受法律保护。

　　地方上的乌龙政策也恰恰反映了小产权房问题的复杂性。据数据显示，目前全国的“小产权房”价格只有同区位商品房价格的40%至60%，且成交量巨大，相关建设面积在2007年就达到了66亿平方米，相当于中国房地产业近十年来的开发总量。机构分析师指出，如此天量的小产权房，如果全部打压，所需要花费的人力和物力是无法估量的，因此未来不排除小产权房可能通过补交相关费用转正的可能。但是这个费用如何界定，是补交地价即可；还是按照商品房价格重新入市补差价；亦或是退还房款，解除买卖合同，都将成为此次两部委联合调研的重点。而关于小产权房的问题也可能会是一个慎重而长期的话题。