来源：第一财经日报
作者：黄树辉 张艳红
如果说两年前对转战二三线城市仍心存疑虑，但这一刻开发商已基本达成共识。截至3月10日，沪深两市34家已经公布年报的房地产上市公司几乎无一例外地都提出要加大在二三线城市布局，并在付诸行动。
非一线城市业绩的大幅增长，二三线城市业绩比重不断上升，房地产
二三线城市业绩大增
根据Wind的数据统计，截至3月10日，沪深两市已有34家房地产上市公司公布了2009年年报，累计实现营业收入1390.49亿元和净利润184.41亿元，分布增长21.94%和47.91%，其中近四成房地产开发商业绩涨幅在50%以上，而二三线城市业绩大增成为年报的一大亮点。
保利地产（600048.SH）营销总监胡在新透露，去年公司在二线城市的销售额已经首次超过一线城市。去年保利地产实现营业收入229.87 亿元和净利润35.19亿元，同比分别增长48.11%和57.19％，其中二线城市的销售业绩同比增幅在100%以上。
万科在二线城市的表现更加抢眼。根据公司年报数据，2009年万科在深圳、广州、上海、北京、天津几大核心城市占营业收入和净利润的比重分别为44.1%和44.5%。杭州、苏州、南京、佛山等二线城市也对公司的营业收入和净利润做出了较大贡献，在15个城市的营业收入占已进入城市数量的接近一半。
而部分专注于二三线城市的开发商则成为更大的赢家。
世茂股份2009年实现营业收入10.61 亿元，营业利润3.03 亿元，同比增长171%，该公司项目大多数分布在长三角、环渤海湾、海西和中部地区的二三线城市，其中二线城市占比26%，而三线城市占比高达66%；主营全国二线城市房地产开发经营的广宇发展（000537.SZ）2009年利润总额同比增长96%。
万科、保利在二三线城市的拿地速度也丝毫未减。年报显示，万科2009年共获取新增项目44个，对应万科权益建筑面积1036万平方米。其中二三线城市占比超过了90%，平均地价2401元/平方米，与2007年相比下降29.5%；保利地产去年新拓展项目38 个，其中28个项目分布在全国的二三线城市。
二三线城市再布局
万科董事会秘书谭华杰对《第一财经日报》记者表示，去年房地产市场迅速回暖，房地产企业资金状况得到了很大改善，同时由于销售顺利普遍存在补充项目资源的需求，土地市场也出现了比较激烈的竞争。“一线城市都是经济发达的大城市，市场更受关注，土地市场的竞争也更为激烈。出于稳健经营的原则，万科2009年主动规避了部分争夺过于激烈的项目，新增项目中位于二三线城市的占比较大。”
一线城市土地市场的激烈竞争或许是多数开发商转战二三线城市的普遍原因。广州房地产营销策划顾问谢逸枫认为，2009年全国各个城市的地王层出不穷，在中国土地市场目前面临“僧多粥少”的局面下，对于稳健型发展的企业而言，寻找二三线城市有发展潜力的土地进行开发是必然趋势。
他表示，未来土地市场重心也将从城市中心区转向区域次中心或郊区县以及二三线城市。“上市开发商在二三线城市大幅买地一方面是因为一线城市土地供应紧张、价格较贵、风险较大，另一方面是二三线城市的土地供应较充足，市场也比较看好。若拿地成本相对较低，再加上品牌效应，开发利润会更大。”
而一线城市成交量的萎缩，或许是开发商转向的另一原因。中国房地产信息集团研究中心总经理陈啸天说，2009年国内十大城市下半年成交量相比上半年下降30%左右，但全国全年成交9.4亿平方米，其中下半年成交量6亿平方米，大幅高于上半年，说明在一线城市缩量的同时，三四线城市仍在放量。目前十大城市占行业比重20%，且逐年下降。
一线城市仍是战略重地
上市房地产开发商集体抢滩二三线城市，并非意味着将逐渐淡出一线城市。金地集团董事长凌克表示，北京、上海及深圳等一线城市的房价尚未见顶，公司战略的重点布局依然在一线城市。2009年，广东、上海和北京三地仍占金地集团主营业务收入的九成。
谭华杰在接受本报采访时也表示，万科仍然十分看好一线城市的市场，未来仍将把握机会积极在一线城市获取地价合理、开发风险可控的优质项目资源。目前，万科已经进入了30多个城市，在战略布局上万科希望一线、二线、三线市场相互补充、平衡发展。
迫于“不买地王”的承诺，万科在拿地方面曾受到诸多掣肘。但谭华杰说，万科所指的“地王”项目是指那些地价中包含很大预期成分、只有在房价出现大幅上涨的前提下才能实现盈利的项目。一线城市的项目并非都是“地王”，“地王”也并不只出现于一线城市，坚持“不拿地王”的原则与在一线城市获取项目并不矛盾。
上市开发商布局二三线城市并非没有风险。正略钧策房地产行业研究总监张朝峰认为，这几年二三线城市的涨幅并不小，“二三线市场容量能不能持续地存在，能不能发展起来，而且有多大的发展空间，可以支撑多少年，如果只是机会性地拿地一个项目，做完就走了，实际上对于这种大公司来说会产生很大的成本。”
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