上海悄然进入存量房时代 2010将是“刚需年”？

　　上海楼市正悄悄步入存量房时代。

　　最新数据显示，上海的二手房可售套数与一手房可售套数之间的比例已达2.78∶1。截至昨天中午12点，上海“网上房地产”数据显示：全市一手房的可售套数为32544套，面积为465.23万平方米，跌破了500万平方米整数大关。其中，一手房普通住宅可售套数为13165套，面积为115.85万平方米。

　　与之形成强烈对比的是：全市的二手房可出售套数接近10万套，为90324套，面积已经突破1000万平方米，为1066.82万平方米。其中，浦东新区、闵行区的二手房可售套数为19907套、13010套，位居各区前列。

　　上海合富置业顾问有限公司总经理袁敏杰在接受《第一财经日报》采访时表示，2009年初，全市二手房挂牌量与一手房可售套数之间的比例大约为1.7∶1。到了2010年初，这个数字已经刷新约为2.78∶1。毫无疑问，二手房已经成为上海楼市的交易主体。这种变化直接影响着每一位投资者对于买卖策略与价格机制的变化。

　　3月二手房成交结构将为全年市场走势定好基调。如果说2009年是“投资年”，那么2010年就是“刚需年”，根据近期二手房市场走势来推断，今年上海二手房成交价格不会有大波动，成交量或将继续缩量。

　　上海中原地产副总经理陈宇珏也感受到了这种巨变。据她介绍，从中原地产190余家分行的统计情况来看，以3月第一周为例，二手房挂牌量环比约有10%的涨幅，其中不乏性价比较高的房源。新挂牌的房东基本心态平稳，通常会以2009年年底同类型的物业成交价格作为参考，且表示如有诚意客户，在该价格上可以议价。

　　当上海二手房可出售套数逼近10万套时，2010年上海的一手房供应形势仍将趋紧。易居臣信市场研究中心分析师杨晨青详细算了一笔账：一手房从开工到竣工通常需要8~12个月的周期，2009年一手商品住宅新开工面积为1321万平方米，按照正常速度，这些体量将形成2010年竣工上市的一手房新增供应的主体。由于2008年楼市低迷造成该年份开发商纷纷延缓开工，所以预计2010年一手商品住宅新增供应量应在1300万~1400万平方米之间。而这里需要考虑一个重要变量：世博会期间，不少项目将延后施工。中环以内的一手房供应规模可能相应减少大约7.5%，则2010年的一手房供应量可能调整到1200万~1300万平方米之间。

　　此外，按照网上房地产数据，2010年1月1日全市一手房待售存量为480万平方米，故可以大致推断2010年全年一手房供应总量在1700万~1800万平方米之间，相比2009年2200万平方米的供应总量或许减少两成左右。

　　中原研究咨询部研究经理龚敏表示，结合当前形势来看：2008年施工面积及竣工面积双双放缓使得2009年供应略显不足，而2009年消化了大量库存，在2009年施工面积大幅增加的情况下，如果捂盘惜售的政策能很好落实，2010年新增供应总量会得到改善。在当前买方观望态势浓郁的常态下，房企更会加快推盘的步伐，预计3~4月份将引来一轮促销潮。预计今年住宅市场总体将会呈现量价波动明显，买卖双方势均力敌的态势。