凌克：金地就是金融加地产

　　　当平素严谨的金地集团（600383.SH，下称“金地”）董事长凌克不无调侃地对公司名称进行另一番演绎之时，旁边的基金经理和投资者大多禁不住莞尔偷笑。但没有人会去质疑，这个总结放到今日的金地身上的准确性，因为这个房地产公司目前做的、主要做的，就是这两项工作。

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　　3月10日，凌克一天的日程，都与公司于当日披露的2009年年报紧密相关。上午向数十家媒体解读经营数据以及今年的计划，下午则面对基金和投资者代表，午饭后的空当，接受了《第一财经日报》的专访，他表示，今年新开工面积为388万平方米，是去年同期110万平方米的3倍多，而今年的计划销售额，将比去年增加25%~30%。而用于土地储备的资金，初步计划为110亿，如果有新的股权融资，该金额还将随之上调。

　　重回投资快车道

　　如果回过头来对金地2009年的表现进行梳理，其间最抢眼的，恐怕算不上突破200亿的年销售额，也不是增长110%的净利润，而是先后两次股权方面的融资活动。一是该集团于去年7月完成了41亿的定向增发，二是与平安信托签订了一份投资总额达100亿的框架协议。

　　“这两笔都做得很漂亮。特别是定向增发，只用了3个月时间就完成了，而且时间节点把握非常好，再晚一点，就又碰到宏观调控了。”

　　凌克透露，2009年年初，金地计划用于土地储备的投资额仅为80亿，直到年中股权融资完成后，该计划提高为150亿，而到了年底，又追加了30亿明星项目投资资金。

　　从某种程度上说，金地在2009年激进的投资行为，与资金的支持息息相关。数据显示，金地去年新增土地储备500多万平方米，涉及资金206亿元人民币，就相对规模而言，金地的土地储备量与保利、中海一并在全国同行里名列前茅。而这一年内，金地除了41亿的股权融资，该集团还获得了149亿的优惠利率贷款、1.25亿美元的低息贷款。另外，与平安信托等两家信托公司成功地在两个项目上进行了合作。

　　“金地就是金融加地产”

　　事实上，金地在融资方面，早已经走到同行前头。早在2005年，该集团就与摩根士丹利、瑞银集团等国际投行合作，还与后者共同成立了投资于中国房地产项目开发的境外合伙基金。

　　凌克透露，今年第一季度，这只海外的房地产基金就会完成首次募集。公司的下一步计划，是在国内成立一只人民币房地产基金，在房地产金融方面再迈一大步。

　　据了解，金地的计划是，让基金融资占投资额的20%，项目合作的占20%。凌克表示：“金地就是金融加地产。而做房地产主要就是做投融资。投融资做好了，事情就成了八九成，要是这个投融资做不好，房地产公司随时都会死掉。”

　　500亿目标

　　金地今年另一个旗帜鲜明的口号，便是将加大在商业地产上的投入。继富力地产、保利地产宣布进入商业地产开发领域后，金地成为又一个新进者。

　　“未来10年，中国的房地产格局肯定会发生很大的变化。如果说之前时间里催生了超级住宅开发商，那么未来10年，我相信超级商业开发商将绝对不止大连万达一家。这就是机会。”

　　凌克表示，进军商业的主要意图，是希冀将来能够为公司提供稳定的现金流，而商业的规模与其他开发商一样，初步定为30%左右。据悉，他在今年购买土地的预算中，就有20%约20亿会投入到商业地产项目当中。

　　当然，金地的商业地产计划背后，还打着别的算盘，而凌克也毫不回避，即涉足商业将为公司在土地获取过程中增加“筹码”。他说，现在很多地方政府出让的土地都是综合体项目，涵盖了商业、住宅、酒店等几种产品类型，如果你只做住宅，势必在竞争中处于劣势。

　　据悉，金地今年将在深圳的旧城改造项目加大商业地产的投入。另有消息显示，该集团还在西安酝酿投资一家高端的五星级酒店。

　　不过，30%商业对于金地而言，在短期内依然只是一种愿景。因为在凌克心目中，提高公司发展速度依然是头等大事。“我希望能够在3年内做到500亿的销售额，公司ROE有待提高，资金周转率也要提高。”