央企火拼造地王 预计未来市场仍将升温

　　央企一日连造三地王

　　就在刚刚结束的全国两会上，代表委员们猛烈抨击高房价和高地价，政府也表态要遏制房价过快上涨。然而就在两会刚刚结束后的3月15日，北京市在一天之内成交6块土地，总金额达143．5亿，超过了此前一个月的土地市场成交量，并且拍出了3块地王，

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• 大龙地产
• 保利地产
• 金融街

　　在3月15日上午推出的第一宗地块朝阳大望京地块遭遇热捧，远洋地产、华远、中烟等大腕国企悉数到场竞争。然而，华远集团在楼面价超出一万之后便鲜有举牌，远洋地产旗下子公司远豪置业和中烟交替举牌，最终，中烟不敌远洋，在40．8亿元的价格时败下阵来，以2．75万元每平方米的楼面价（除去公用面积）夺得该地块，而由于大龙地产的天竺地王被收回，远洋地产被推上北京楼面单价地王坐席。

　　而在随后拍出的大兴亦庄地块中，央企中信地产则以52．4亿元的总价夺得地块，楼面价为1．34万元每平方米。保利、中国烟草、金融街等房企巨头参与争夺。据新浪地产统计，该总价为目前总价地王，超过大龙地产拿天竺地块创下的总价记录。

　　上午刚刚出现的单价地王就被当日下午的拍卖轻易刷新了记录，中国兵器旗下北京世博宏业房地产有限公司以总价17．6亿元拿下东升地块。保利、绿地、世博宏业及星泰等开发商参与了最终的现场争夺。海淀区东升乡项目总占地面积 44507．6平方米，规划总建筑面积104537平方米。项目中包括“两限房”4000平方米，回建酒店4万平方米，而酒店的投资应不低于3．5亿元，加上酒店投入，东升地块折合楼面价3万元／平方米。

　　北京联达四方房产经纪有限公司董事长杨少锋表示，两会前北京市国土局将数宗土地的交易时间延迟，业界便推测此举是想错开两会，避免新的地王出现给国土局造成更大压力。果不其然，15日的土地拍卖市场，地王再现，而且来势更加凶猛。

　　中国经济时报记者从此次拍卖结果中看到，就连位于北京市六环外的小汤山镇的一块参与拍卖的土地楼面地价已经高达15101元每平方米，而当前周边区域的二手房价也刚刚超过10000元每平方米。

　　市场已陷入癫狂状态

　　“国11条、京版11条、国土部19条、两会系列提案，一系列的宏观调控密集出台，并没有抑制住北京楼市的疯狂。”北京中原地产三级市场研究部研究员张大伟告诉本报记者，在两会以后第一天的北京再次拍出3个地王，楼面价两次刷新历史记录，创造了28308元每平方米的楼面地价记录。

　　张大伟认为，出现这一情况的主要原因在于，实体经济未完全好转，私营、民营房企受土地高首付政策影响已无力竞争。土地市场可能形成一线城市国企聚集、二线城市名企搏杀的现象。

　　“楼市高利润，刺激企业竞争，在当天拍卖的土地中部分国企之前并未涉及房地产业务，也在楼市的暴涨、暴利吸引下进入土地市场。”张大伟表示，宽裕的资金无处投资、楼市的高利润、土地市场炒作的低风险促使开发商疯狂入市。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强告诉本报记者，去年“地王”主要集中在一线城市和部分重点二线城市，但现在有向二、三线城市转移蔓延的迹象，这说明部分开发商对于未来的走势过于盲目乐观，不惜血本拿地致使目前地价的溢价幅度很高，这其中蕴涵巨大风险。

　　陈国强指出，从2009年底营业税优惠的终止，到“国11条”的出炉，再到两会期间国土部颁布的“国19条”，政策调控信号越来越强，部分城市楼市已出现一定程度的观望气氛。如果楼市持续高烧，不排除中央会采取更严厉的调控措施，届时一旦楼市出现较大幅度的调整，这些“地王”企业很可能会深套其中。

　　杨少锋则认为，这些地王的出现，一方面证明开发商们对北京楼市还是很有信心的；另一方面再次证明今年开发商不差钱。

　　“北京出现地王是正常的，这样一个全球最具活力的城市有着再贵的房子都不稀奇。可是，如果所有的地块都是天价的时候，这个市场只能说是疯了。”杨少锋说，北京高档项目一平方米卖个10万元都不稀奇，但是当所有的项目都是高档项目的时候，如此多开发商都完全无视市场风险的时候，这个市场只能说是疯了。

　　杨少锋指出，天价地好像又都是国企拿的，这些国企拿着政府的钱所以无需支付风险，融资成本远低于民营企业，更重要的是，即使项目卖不动，也完全可以高价卖给或者租给母公司，或者作为资产持有。

　　中原地产张大伟认为，北京当天拍卖的6块土地基本都超过了区域内的二手房甚至是商品房现在在售的价格，这一高价必然会传导到商品房市场，短期内区域房价可能继续升高。两会确定的稳房价的预期短期很难实现。

　　预计未来市场仍将升温

　　张大伟表示，从2009年和2010年两次两会期间北京楼市商品住宅的存量可以看出，相比2009年的136172套，2010年两会期间商品住宅的存量仅有89234套，同比下跌了34．5％。如此低存量的情况下，很难抑制土地市场的热炒。

　　他认为，2010年各类政策性住房用地占北京市住房供地的50％以上，新开工建设和收购各类政策性住房占北京市住房新开工套数的50％以上。可以看出商品房住宅的土地在2010年可能供应相对减少，这也使得房价下跌的可能很小，而政策着力为增加中低收入人群可以购买的政策性住房，这将使得商品房供应不会明显增加。北京楼市的改革方向可能出现类似于香港及新加坡的商品房市场与保障性住房分开发展的现象。