90亿入场城中村改造 新鸿基的“广佛”命题

　　自去年12月30日起至今年3月，香港地产大佬新鸿基地产在佛山及广州两地先后拿下广佛两地三个旧改项目，总占地面积达81万平米，前期土地总投入超过90亿元人民币。

　　新鸿基方面对本报表示，目前新鸿基地产对其内地与香港地产业务的比重指标已作出修正，不再对内地地产业务占集团业务的比重做具体要求。

　　“集团看好内地房地产的增长潜力，期待内地地产业务能为新鸿基带来更多的盈利。”新鸿基地产代理有限公司执行董事苏仲强说。

　　在广东省寻求以“旧改”为突破点，提升城镇土地集约化作用的背景之下，此前对内地日益高涨的地价颇为忌惮的新鸿基地产悄然将自己内地地产业务的重心调整至广佛地区的旧改项目。

　　便利的旧改

　　新鸿基地产于2007年首次介入广东旧改。当年9月，富力地产及合景泰富以46亿元的价格拍得广州首个城中村改造项目——猎德村改造项目。随后两家开发商向外界表示，猎德村项目引入新鸿基地产作为合作方开发该项目，三方投资比例各占1/3。

　　但新鸿基进入广东旧改并非一帆风顺，其介入广州猎德项目后，相关规划迟迟未被批准，时至去年10月，广州市规划局方才在其网站上公示获批后的规划方案。新鸿基方面表示，在三方合作中，新鸿基负责商场部分的开发，但此部分项目要在亚运会后方能动工。

　　即便如此，新鸿基似乎依然痴心广东相关旧改项目。自去年12月底和今年2月，新鸿基先后拿下佛山市禅城区澜石旧城改造项目一、二期地块后，今年3月，新鸿基又与广州市林和村达成协议，拿下该村6万平米的城中村改造项目。

　　针对为何新鸿基更看中广佛两地的旧改项目的提问，新鸿基方面仅表示，广佛两地的旧改操作相对便利。新鸿基并未回答广佛两地旧改与深圳旧改的差别，但珠江恒昌房地产顾问有限公司董事总经理何世鸿认为，在旧改方面，政策的支持力度更大，广佛两地采取了更为灵活的策略。

　　何世鸿认为，一方面广佛两地小产权房问题并不突出；另一方面，在征地拆迁补偿方面给予了更为灵活的措施，允许村通过各种方式自主进行改造，并在落实相关回迁房产权政策上予以便利。此外，何世鸿认为，开发商在介入城中村改造后并不需要直接进行与村民的拆迁沟通工作是一个重要的方面，他们无须面对复杂的拆迁争议。

　　据新鸿基展（中国）有限公司华南区总经理黄少媚表示，目前林和村的相关拆迁方案有林和村村委与新鸿基方面共同制定，但相关拆迁工作则由双方共同完成。

　　艰难的旧改

　　3月17日，新鸿基方面公布了林和村改造的相关方案，整个规划方案规划建筑面积40万平方米，其中回迁房21万平方米，商品房及公寓10万平方米。

　　黄少媚对本报表示，在该规划方案中涉及回迁房部分包含一栋写字楼，以及多栋村民回迁住房。写字楼经营权将由林和村和新鸿基共同持有。但黄少媚同时表示，目前林和村改造规划方案尚未上报广州市规划局，具体项目规划亦未完全确定。而在城中村改造项目的股权方面，据本报了解，双方以合作的方式进行林和村旧改，其中新鸿基方面占旧改项目70%的股权。

　　黄少媚称，新鸿基方面提供的相关规划方案获得了林和村村委全票通过，其规划及补偿方案亦获得林和村90%以上的村民签字认可，相关拆迁工作将于4月展开，并于7月结束。

　　但事实并非像想象中的顺利。有林和村村民对本报透露，林和村旧城改造方案分临迁费和回迁房两个部分。大多数村民对回迁房并未有太多意见，但是在临迁费问题上，村民们认为受到了不公平的处理。

　　据了解，临迁费是指在拆迁过程当中，用于村民临时安置的费用，村民领取该项费用后自行解决拆迁期间的居住问题。该村民对本报记者表示，目前他们所看到的临迁费补偿方案是：按合法建筑面积每月26元/平米的临迁补偿，其认为此项补偿不能令大多数村民满意。

　　“100平米的自建房才每月拿到2600元的补偿根本没法在附近租到房子。”该村民对本报记者说。

　　事实上，林和村地处广州市天河北，靠近广州火车东站及广州地标建筑中信广场，区域内商品房的租金远远高于2600元/月的水平。

　　此外，林和村村民亦不满林和村村委并未向村民公布村委与新鸿基方面签订相关合作协议的具体内容。

　　“他们只是一家一家的做工作，没有召开村民会议，没有向村民解释清楚与新鸿基合作的具体内容，我们甚至不知道现在的临迁费到底是村委单方面给村民的还是与新鸿基方面协商后的方案。”另有林和村村民对本报表示，“他们只是拿了同意城中村改造的大纲，让我们签字。我们甚至不知道是不是真的已经有90%的村民签字了。可能90%的村民是被蒙着签的。”

　　据本报了解，目前尚有11户林和村村民未在林和村村委出具的城中村改造的大纲上签字。按照广州相关规定，拆迁房不能通过停水停电等方式强制性进行拆迁。

　　利益的蛋糕

　　在何世鸿看来，城中村改造显然是当前广州三旧改造当中最为困难的一个部分。其认为，城中村改造所牵涉的利益太多。

　　“目前房地产价格的高涨应该说为城中村改造提供了机会，因为改造所带来的利益增大了。”何世鸿说。核心问题在于利益分配过程当中，操作的透明程度乃至于利益的公平分配的问题。

　　有林和村村民对本报表示，他们并不清楚林和村改造规划的相关情况，亦不能通过一个透明的信息了解到自己未来可能持续性盈利的相关内容。

　　此外，何世鸿认为，大多数村委在进行改造的过程中都对规划当中的持有型经营物业有一定要求，很多村委希望能够在原有土地上兴建商场及写字楼等可获得持续性盈利的经营性物业。但何世鸿认为，就目前而言，村委在操作过程当中的透明度显然存在一定的问题。

　　“可能与商业竞争相关，通过合作方式进行城中村改造项目，各方都不想对方知道自己合作的底牌。”何世鸿说。

　　也正是基于此，何世鸿认为，广州旧改尤其是城中村改造的道路依然漫长。