广州“三旧”改造会令楼价越来越高？

　　继2007年，富力和合景泰富联手以46亿元拿下占地超过11万平方米的猎德村城中村改造地块后，近日，新鸿基在其2009年度业绩发布会上，重点提到确定投资9.5亿元，参与广州林和村改造的合资项目。新鸿基相关负责人介绍，此次参与林和村改造项目，将会建设18.5万平方米的豪 华住宅作为中央商业区的配套。房地产开发商们如此热衷旧城改造、城中村改造再次引起市场热议。

　　业内人士认为，不论是否有房地产开发商的参与，“三旧”改造工程都将给广州房地产的发展带来全新的机遇。不过，由巨头们参与的“三旧”改造工程，能否增加广州楼市供应量？又会否令中心城区的楼价再上一个台阶呢？

　　供应预期：市场供应量将大大增加

　　早在今年1月份，广州市就发布《广州加快推进“三旧”改造工作的意见》，明确提出要用10年的时间基本完成广州市旧城区、旧工厂、旧村的“三旧”改造，在未来3-5年的时间基本完成位于城市重点功能区的52个城中村的重建改造工作。根据初步测算，旧城拟拆除建筑1050万平方米，涉及整体拆除重建地块的用地约5.53平方公里。2007年9月份上述天河猎德村地块的顺利成交，便成为地产商参与城中村改造的首个突破口。随着保利夺得琶洲村改造项目、新鸿基合资改造林和村项目等，广州的城中村改造工程渐渐步入正轨。

　　如此大拆大建，意味着将大大增加楼市的供应量。据广州市国土资源和房屋管理局的初步统计，未来10年时间，“三旧”改造将盘活低效用地达74平方公里，仅未来5年就可以腾出28平方公里低效用地，这将超过广州十年的住宅土地供应量。

　　楼价预期：改造会令楼价继续走高

　　供求关系历来被作为评判市场的标准，但由于改造周期长，想要有个准确的预期判断恐怕还比较困难。此次更新改造，涉及拆迁人口60万人，释放的土地也将有数十平方公里，不少业内人士认为，如此的巨量供应有望助力维持楼价的平稳。

　　在近日举行的广东房地产景气分析会上，广东国地规划科技有限公司总工程师黄鹏博士就表示，“三旧改造将使市场的供应大大增加”。但因为市民需求同时被激活，供求趋向平衡，不会对价格造成抑制。广东省房协理事赵卓文则表示：“不少人憧憬着三旧改造能令中心区房价下跌，然而客观的事实却是：无论是"70/90政策"还是"三旧"改造，均无法向市场提供更多的廉价普通商品房，短期无助于抑制房价上涨。”合富辉煌首席市场分析师黎文江认为：“由于改造周期长，这部分供应不会集中释放，不会对楼价产生冲击影响。从长远看，中心城区房价还会稳步上升。”

　　开发商们对“三旧”改造的看法也比较统一。一直致力于旧城改造项目的新城市集团董事长曹志伟早前就表示，老城区的房子买少见少，随着旧城环境的不断美化，在市场需求不减的情况下，老城区的楼价肯定还要上升。粤沛地产副总经理黄春同样表示：“从长远看，旧城改造投入巨资以改善人居环境，城市功能、形象等都随之提升，加上拆迁改造成本也高，未来房价走势一定是上升的。

　　文/记者陈玉霞

　　旧城改造拉升周边一二手楼价

　　预期归预期，眼下的事实是，旧城改造确实带动了周边一二手楼盘升价。在今年1月份“三旧”改造工程正式启动之前，老城区去年已经陆续启动了部分拆迁改造工程，如恩宁路、东濠涌、逢源路等，在较高拆迁补偿款的带动下，当地的二手楼价在短时间内被拉升。

　　比如越秀区的东濠涌板块，“当拆迁消息一出来后，二手房价就升了5%-10%，之前楼梯楼价格为1.1万元/平方米，升价后便要1.2万元/平方米了。”合富置业一位经纪介绍。在同个板块，当时在售的一手楼盘银基金湾，也借着拆迁补偿高价的东风，微微调升了楼价5%-10%不等。旧城改造不仅增加了买卖需求，也为市场新增了不少租赁需求。比如受猎德村改造影响，周边板块如天河公园附近、赤岗一带，在2009年初时就多了很多租赁需求，租赁群体的扩大，使得这些区域的租赁水平相比半年前提高了100-200元/月的升幅。

　　不论是满堂红、还是合富置业等专业人士，他们均认为中心城区的物业原本已具有地理、教育、医疗等多种优势，“三旧”改造只会令城市越来越美化，需求增加，因此中心城区的二手楼价会和一手楼价一样，整体趋势依然向上。(陈玉霞) (来源：羊城晚报)