地产公司储备土地不能忽视风险控制

　　最近一段时间，很多地产公司都在强调土地储备的重要性，当然，也会顺便提及再融资的必要性。昨天看了几家报纸关于万科年度股东大会的报道，其中王石对于土地储备的看法，让我对万科的风险控制有了新的认识。

　　王石认为，土地资源持有量较少是万科的特色，但并非缺陷 ，土地对于万科来说只是房屋开发必不可少的原材料。

　　确实如此，对房地产企业而言，土地只是原材料。对其他类型的企业而言，他们会这样疯狂储备原材料吗？分析师对于土地储备也是异常热衷，评估一家地产公司是否有潜力，似乎主要的指标就是土地储备。我并不是地产界的专业人士，对错与否，我没法做出判断。但我认为，企业都有共性，房地产公司也是企业，只是他的产品是房子而已。但这就可以让房地产公司疯狂抢地吗？以至于竟然出现了大龙地产拍下地块而无力缴款、最终损失2亿元保证金的闹剧。

　　地产公司对土地储备的偏好，说白了，就是赌博土地价格不断上涨。今天的高价地，若干年后也可能会成为低价地块。这种做法，实际上是对股东的一种不负责的做法。笔者假设地产公司是一家投资管理公司或者说阳光私募基金，这种做法最终的结果也就一目了然。

　　过分重视土地储备的公司，就是那些股市投资中的永远多头。一家这样的投资管理公司，唯一可能的情况就是：永远保持高仓位。2007年初，笔者就听说深圳某一私募，强烈看好某一家公司。只要有新加盟客户的资金到账，就基本上是满仓该股。此后该股果然一路上涨，新加盟的资金也在上涨过程中不断买入。此后的结果不难预料，随着股市大跌，后期加盟该私募的资金，亏损巨大，即便是年初加入的资金，也将巨额利润回吐，甚至一度亏损。

　　因此，笔者对于一些不断增发融资、然后飞快转化为土地储备的地产公司深表忧虑，因为土地市场总有转向的时候，从最近20年的历史看，土地价格虽有曲折，但增值是主基调。这个上涨周期是如此强势，大众也都认同了这种观点：土地是保值的，房子也是保值的。特别是经历了2009年房地产市场的戏剧性变化后，大众的这种认识进一步得到了强化。众多地产公司也对2008年的胆小行为懊悔不已，此后筹钱抢地就毫不含糊。在这种亢奋情绪中，即便土地市场继续亢奋，但如果出现一个3-5年的调整，那些不断追高买入的土地投资商会怎样呢？高负债经营的结果，很可能就导致地产商陷入困境甚至猝死。这对于后期进入的“股东”来说，显然是一种不负责的态度。

　　而万科在土地储备上的做法，就像在一个不断上涨的股市中保持谨慎仓位的投资管理公司，虽然可能会降低客户的投资回报，但一旦市场转向，客户的损失，就会因这种谨慎而得到回报。这样的投资管理公司，也不会因为猝死而在未来的岁月中留下遗憾。记者李茂文 (来源：证券时报)