上周，北京市国土局交易大厅这个屡屡见证“奇迹”的地方，再次让人们感受到了京城土地市场的“变幻莫测”和“出人意料”。
这样的“变幻莫测”和“出人意料”，不但来自于3月15日远洋地产旗下子公司经过84轮激烈角逐以40.8亿元竞得大望京1号地，以高达2.75万元/平
方米的楼面价荣膺北京最新“单价地王”的震动，更来自于仅仅相隔一天之后的3月17日，习惯了“地王凶猛”大场面的开发商们，却在与大望京1号地“新地王”相隔咫尺的大望京4、5号地争夺中迅速归于“冷静”，最终，
保利地产以楼面地价17949元/平方米将该两块地收入囊中，这一价格也与之前业界的普遍预测相距甚远，而另两块以招标形式出现的大望京2、3号地更是被开发商视为鸡肋，因参标企业未达规定数量而以流标草草收场。“隔天刷新地王”的奇迹并没有出现，临近两块热地之间，前后接近1万元/平方米的巨大价格落差更让很多人“大跌眼镜”。
疑问所在 时间隔一天，地价差一万？ 是开发商拿地热情正在消退？可每块土地动辄上百轮的激烈竞价昭示市场依然火爆，是参拍企业实力不济？可看看现场，参拍的保利地产、中信地产、华润置地、合景泰富、
首开集团无一不是身价显赫的“地产大鳄”，而参与大望京4、5号地竞拍者中依然出现着前一天刚刚“新晋”地王的远洋地产的身影，按理说，出于“区域联动开发”的全盘考虑，“不差钱”的远洋地产更是对这两块地志在必得。按理说，大望京4、5号每平方米近1.8万的价格放在如今市场已然不低，可正因为有了前一天1号地“天价”的参照，很多人不禁会问，一向水涨船高的土地市场为何突然间来了个180度大转弯？仅仅一天之后，挥金如土的“地产大鳄”们便迅速回归理性？这样的变化，似乎来得太快了些……
事情似乎不能如此简单地直观判断,明眼人可以看出，望京4、5号地的起拍价为25.3亿元，而50.4亿的成交价已经意味着保利地产以近一倍的溢价拿取该地块，同时，50.4亿，也已经创造了望京区域土地拍卖总价“地王”的头衔。种种迹象表明，望京1号地和4、5号地的对比，绝不能仅仅从单价相差一万的角度来相提并论。
某开发商表示，“在别人看来这块地未来盖房能卖20000元/平方米，在我看来它就能卖到30000元/平方米甚至更高。开发商抢地，其争夺的重点并不是为了制造地王，而在于各自对目标地块的远景预期，这种拿地信心来自公司的资金实力、来自对地块的运作能力和产品的定位差异，也来自对后市的信心。”
独家回应 远洋、保利均认为“自家的地，买得值”价格差异源于产品定位和客群差异 在远洋地产针对拿地做出的官方回应中这样表示，“该地块处于新规划的大望京办公商务区，整体规划建设是150万平方米，在商务区的规划中，配套的高档居住用地面积很小，总建设规模只有20%左右，总的来说，高档居住小区在这个规划中，乃至整个北京的东北部区域，都是稀缺资源。远洋地产很早就开始研究大望京项目规划，十分了解该地区的规划和定位，我们取得的是1号地块，自然环境和设计条件对住宅来说最为优越。公司已完成该项目产品的设计研究和初步方案，定位为高端住宅。”远洋地产结合“望京地块价格和项目本身条件以及市场预期综合来看”，认为该地块值得获取，成交价格也十分“合理”。“远洋拿得望京地块有其特殊性。这块地一面靠着北小河，一面对着望京公园，而且靠近中央别墅区。远洋很有可能将其打造成一个五环内的低密度住宅项目，品质会比周边项目高出很多。所以大家不能光看楼面地价，还要看到其他潜在因素。”北京易居研究院副院长牟增彬表示。
北京市国土局副局长曾赞荣也表达了同样的观点，他认为大望京1号地的条件比较特殊，被拍出高价也只是个案。曾赞荣指出，大望京1号地周边的环境很好，一半都是绿地，并且下面有地铁站，市场对其预期较高。他同时还表示，目前北京市地价水平确已处在历史高位，未来会通过大量增加土地供应来平抑地价，提醒开发企业应理性拿地。
市场证明，两会过后北京土地交易再度升温，楼面单价纪录一日内两度被刷新，业界认为这显示出开发商对于楼市走向的乐观判断。但是在大望京4、5号地得主方——保利地产北京公司营销总监陈艳萍看来，土地市场的冷热与否，主要取决于政府推出的地块质量和市场对该地块所处区域的认可程度，是一个市场供需关系，不能依此简单评定开发商对市场的判断。
陈艳萍在接受采访时表示，保利地产以50.4亿拿下大望京4、5号地的成交价，是相对理性的成交价格，符合拍卖前保利地产对该宗地价格的评估。而之所以和望京1号地的差价如此之大，陈艳萍认为是由于两块地的适建产品及将来可能的定位和客群有较大差异：望京4、5号地有比较大面积的公建混合住宅用地和托幼用地，而望京1号地大部分是住宅用地，甚至部分可用于建设低密度住宅。
“两块地的价格差异是完全的市场行为。”对于该地块将来的建设产品和规划，陈艳萍表示目前还在初步设想阶段，更加准确和细致的规划要等待时日，项目正式推向市场预计将在明年下半年。
观点碰撞 混合用地不如纯住宅“吃香”能盖多少房直接决定土地价值 华业地产副总经理陈云峰在分析望京这两块土地成交差异时，对陈艳萍的观点表示了认同，他同时认为，大望京村4-5号地，毕竟地块总量大，占用资金比较多，一般开发商没有实力，远洋之前拿到大望京村1号地已经付出了40.8亿的代价，包括中信地产此前以52.4亿元取得亦庄“地王”，这两大保利地产的最大竞争对手均已“大出血”，因此在后续土地的竞争力上也有所减弱，因此3月17日未出地王也在情理之中。
“大望京1号地绝大部分可建成住宅进行销售，这是该地块创出高价的重要原因，2.75万元/平方米放在眼下市场上确实很高，可是一两年之后呢，从近年北京房价上升的曲线图来看，每一块高价地的出现最终都被市场证明是一桩成功的买卖，开发商最终都能从土地增值带来的房价高涨中收获巨大红利，赚得盆满钵满，无论如何，只要多盖房，面包收益一定是远贵过面粉的。”某行业资深人士坦言，混合用地不如住宅“吃香”，恐怕正是影响开发商“味蕾”的关键因素。综合用地在开发商眼中的地位，显然不如住宅，于是，即便是比远洋更为“凶猛”的保利地产，在比邻远洋“望京地王”的地块上，也只“执著”地给出了近18000元/平方米的单价。
中国土地研究学会副秘书长庄澄一表示，住宅的规划面积越大，开发商们争夺的也就越激烈，土地的价格也就越高，这样的地王是“争”出来的，而对于混合用地，则是“让”出来的，两块望京土地拍卖的前后对比恰恰充分说明了这一点。“能盖多少房，盖什么样的房，直接决定着土地价值”，这一番话，发人深省。采访中另有分析人士指出，“地王”产生的根源不在于买家是央企(国企)，还是民企，而是房地产开发资金的过度充裕和地方对土地开发的过度依赖在作祟。不管是“国进”还是“民进”，如果银根不调、“土地财政”不变，即使央企退出，依旧会有更多的民企竞夺“地王”，正是受诸如此类众多的向好预期影响，土地市场的“虚火”恐怕仍将会持续燃烧。(邱旸) (来源：北京青年报)
来源：北京青年报
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