房地产业门槛提升 中小开发商应转战二三线城市

　　一边是中央连续重拳打击炒地囤地收紧地根；一边是开发贷款总量下降,市场陷入观望状态,银根同时紧张。这样的局面让开发商变成了一根两头烧的蜡烛。

　　相对于央企和大型品牌企业,随着行业门槛提高,中小开发商在这轮调控中,未来的资金流和拿地都将面临极大挑战。是生是死 ,尽在这关键一年。

　　融资收紧销量下降

　　政府连环政策祭出,买楼者纷纷持币待购。而随着观望状态的持续,来自销售的资金支持正在减弱。中国指数研究院的数据显示,2月份30个重点城市的商品住宅交易延续着今年以来的低迷态势,总成交面积环比上月下跌48.48%,深圳、武汉等城市的跌幅更是超过七成。

　　而正当部分中小开发商由于资金回笼过慢转而想在银行寻求贷款时,近期开始实行的一系列资金紧缩政策,无疑给这些开发商的现状雪上加霜。

　　“国十一条”规定,加强房地产信贷风险管理。金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度,坚持公平、有序竞争,严格执行信贷标准。要严格执行房地产项目资本金要求,严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。此举也引发了业界对于国家将收紧银根的猜测。

　　而对开发商资金链的连锁调控还未结束。央行两次上调存款准备金率。银监会近日再次下发《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》指出,信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。

　　银监会主席刘明康在2010年非银行金融机构监管工作会议内容时强调:重点关注银信合作、信政合作、房地产等热点业务,防止非银机构成为商业银行规避政策的通道。

　　由于信贷、信托、股市等融资渠道收紧,房地产开发商尤其是中小开发商未来的现金流问题引发了业内担忧。而房地产业又恰恰是个资金密集型产业。中原地产研究院发布的2009年地产年报曾认为,去年房地产市场的火爆,正是源于宽松的货币政策；2008年的楼市低迷,也主要是因为宏观调控对货币的收紧。对上市公司和大品牌企业来说,尽管目前各个融资渠道都受到积压,但由于近两年的供销两旺,资金回笼问题并不突出。但就中小企业而言,收紧银根的日子并不好过。

　　媒体公开资料显示,2010年新增信贷投放总额将下降至7.5万亿元左右。也就是说,2010年房地产开发企业的国内贷款将紧缩至8000亿元-8500亿元,较2009年下降25%左右。再考虑二套房贷的收紧对个人按揭贷款的影响,则2010年房地产开发投资资金将明显收紧。

　　对此,中房集团理事长孟晓苏在接受媒体采访时认为,现在对开发商来说,最怕的是银行收紧信贷。去年以来,很多开发商花了大笔钱用来买地,今年正好进入开发期,还需要很多的后续投入,如果银行收紧信贷,无疑会令开发进度降低。

　　保利地产副总经理余英也表示,对于开发商而言,去年不少企业大手笔拿地,而其后开发的资金要求与拿地金额其实差不多。举例来说,拿地的楼面地价为4000元/平方米,相应的建安成本也为4000元/平方米左右。如果收紧信贷对于中小开发商而言,压力会很大。而一些大型的上市公司境况相对较好,因其在融资时会预留出拿地资金与开发资金的部分。

　　也有开发商表示,一些小开发商去年拿地时已经大笔举债,还等着今年再向银行贷款开发,如果收紧银根,可能会有一些项目烂尾。业界认为,目前的调控政策造成市场观望情绪日益浓厚。而随着观望状态的持续,市场销售低迷,开发商资金回笼变慢,资金链又将面对新的考验。

　　拿地成本增高

　　在银根被收紧的情况下,房地产另一大命脉地根的门槛也同时被提升。

　　从去年年底延续至今,国家对房地产出台的每一记重拳,都包含了打击炒地囤地和天价地王。

　　去年12月17日,财政部、国土部等五部委发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》称,今后在土地出让中,首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%,分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年。特殊项目可约定在2年内全部缴清。第一次明确规定首付比例以及分期缴纳期限。

　　3月10日,“国十九条”的出台更是剑指囤地炒地,而且比之前的政策更为细化和严格。其中明确规定了地价首付的缴交事件,“土地出让成交后,必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年。”

　　此外,各地方出台的土地政策也是重拳打击囤地行为。以广州为例,3月1日,新修订的《广州市闲置土地处理办法》施行,新办法规定,土地闲置费不再按月计收,而是统一规定按出让土地价款20%或划拨土地价款20%一次性征收,并明确规定逾期不缴纳土地闲置费的,自逾期之日起按日加收应缴土地闲置费总额1%。的滞纳金。

　　中国房地产协会秘书长顾云昌在接受媒体采访时表示,土地竞买保证金不得低于出让最低价的20%,较之前的10%有了不小的提高,这一举措无疑也是提高了土地竞买门槛,同时也可能会加速行业的洗牌和分化。对于中小企业来说资金实力难以支持,不用说竞争,可能连保证金或50%的土地出让款都很难拿出来。

　　有专家则指出,从政策形势来看,中小企业处境可能会越来越艰难,中小企业需转变思路,去拿面积小的地块,或是去三、四线城市竞争。此外,可以搞品牌合作或投靠大型房企。

　　业界声音同样表示,随着北京、上海等一线城市地王凶猛出现,与财大气粗的央企和大型房企相比,很多中小房企已经越来越难抢到地,转战二三线城市是不得已的选择。记者吴旦颖

　　数据研究

　　中小开发商应转战二三线城市

　　在多重政策调控的背景下,中小开发商在此轮风潮中扮演的角色尤为尴尬。进或退,每一步都关乎存亡。转战二三线城市,成为不少分析人士给中小开发商支招的出路。

　　中原集团研究董事程澐也分析认为,相对于一线城市发展已较为成熟稳定的市场,二、三线城市的房地产市场正处快速的上升周期。与之分析相应的是,各项数据显示出二三线城市的楼市开发潜力有极大挖掘空间。

　　公开数据显示,从1998年至2009年,一线城市房地产开发投资额比重已由40%下降至15%左右,商品房销售金额比重由20%下降至10%左右；而二、三线城市商品房销售金额占全国的比重在2009年已达90%。本地居民的刚性需求、外地投资客的刺激性拉动,甚至因为被一线城市高房价逼退回二三线城市的大学毕业生,都将是购房需求的来源。

　　最近一期中央经济工作会议再次明确加快城市化进程,这为二、三线城市的发展又注入了强心针。随着城市化进程加速,二、三线城市房地产市场的刚性需求也随之增加。需求的持续增加促使近几年大部分二、三线城市呈现出供不应求的态势。过去5年,这些城市的住宅供求比为0.8,供不应求状况凸显。因此,在国家政策扶持以及政府鼓励自住及改善性需求的影响下,2010年二、三线城市楼市需求依然旺盛。吴旦颖

　　企业动向

　　中小企业试水私募化融资

　　信贷、信托、股市,房地产传统的融资阀门被收紧,开发商尤其是中小开发商资金链问题将如何解决成为业界最为关心的问题。目前。在传统融资渠道受阻的情况下,国内出现了几家房地产私募基金。私募化融资,成为中小开发商面对目前银根收紧局面下一种突围方式。

　　据媒体报道称,盛世神州房地产投资基金日前在北京成立,这是北京第一家由开发商发起成立的房地产私募基金。而据全国工商联房地产商会会长聂梅生介绍,在盛世神州成立之前,国内已经有三四家类似的基金于近期成立。

　　根据早先召开的金地集团业绩说明会中也透露,该集团将和投资伙伴共同发起人民币基金,主要投资于住宅产业,房地产的金融化势在必行,未来会有专门从事房地产投资的资产管理公司。

　　有人认为,今年将是房地产业融资的一个基金年。

　　据了解,目前国内开发商的融资渠道较为单一,主要依靠传统的银行信贷,高负债成为开发商的普遍生存现状。当开发商的资产负债率较高时,不仅增加了企业的自身风险,也使银行贷款的风险加大。国家为防止出现大量银行坏账,频频对信贷出招,给开发商带来了融资压力。而由于长期依赖信贷资金,开发商的资金链深受银行信贷政策的影响。在银根收紧的背景下,开发商的融资压力不言而喻。搞不到钱成为不少中小开发商最为焦虑的问题。没钱不仅拿不到地,即使拿了地也很难保证能在规定的时限有充足的资金链来开发。

　　盛世神州房地产投资基金管理有限公司董事长张民耕在接受采访时表示,以北京为例,以前有4000多家开发商,现在有项目在手的公司可能不到500家。中小开发商都被挤出到二三线城市。私募基金的主要合作对象将是这些二三线的中小开发商。

　　有金融界人士则指出,作为一种全新的融资方式,房地产私募基金满足了开发商和社会的需求,但是在实际操作领域应该对私募基金的绩效考核和治理结构进行重点关注,尤其是风险的控制和管理,应该建立健全相关政策法律。吴旦颖

　　专家观点

　　地产企业差距拉大

　　“缺少资金实力的开发商早就自觉地向大城市的高地价低头,朝二三线城市转移了。”华远地产老总任志强日前在微博上表示,“我尽管拍不上也要参与,是想告诉政府开发商没地了”。与他的说法相对应的是,根据华远地产2009年年报则显示,该公司已取得的开发项目总建筑规模(含土地储备项目)约200万平方米,“缺地”成为关键。

　　不仅在拿地上显得底气不足,房地产企业的差距正在越拉越远,而洗牌成为中小开发商不得不面临的一关。

　　中国指数研究院日前发布了《2009中国房地产销售额百亿企业榜》,对比2008年相对暗淡的业绩,除万科继续领跑行业外,跻身“百亿俱乐部”的开发商达27家,较2008年翻番。业内专家认为,从此榜单上看,较2008年明显的变化趋势是行业内销售业绩分层明显,梯队逐渐拉开,这种行业集中度趋于加强的趋势必然使得一些不具实力的中小开发商面临洗牌。

　　根据榜单推算,“百亿俱乐部”成员们在地产业中的分量正越来越重。27家房企,数量仅占87881家开发商的万分之三,但累计销售总额高达6500亿元,占据了全年商品房销售总额的14.7%,这使得中小开发商面临更大发展压力。

　　有业内人士对媒体表示,不仅地王都被“百亿俱乐部”成员摘走,2009年花大价钱出手拿地的多数是百亿成员,这无疑使大型企业将在今后的市场上有更多的话语权。而目前很多大型开发商将触角伸进了二、三线市场,使得区域小开发商压力很大。

　　中国职业房地产经理人联盟秘书长陈云峰则对媒体称,目前在全国注册的开发商约8万家,今后,随着强者愈强的趋势,80%的开发商面临洗牌,最终剩下20%家具有实力的企业。“全国市场1万家开发商存在足矣。”吴旦颖 (来源：南方日报)