来源：第一财经日报
作者：艾经纬 张愎
房地产和股票投资是一个道理，在连续的快速拉升后，在高位是盘不住的
高房价、高业绩、高股价，一定是个牢不可破的铁三角吗？在申银万国证券资产管理部总经理单蔚良看来，未必。
2010年初，他给《第一财经日报》撰文指出，地产企业二季报的业绩还会很好，但股价可能面目全非。他告诉本报，投资地产股关键在于政策预期，而今年政府对房价调控的力度可能会加大。
采访中，单蔚良常将房地产市场与股票市场相比较，他认为目前的房价是存在泡沫的，1~2年内可能出现一次较大的回调，回调幅度可能在20%~30%，甚至更高。
《财商》：截至目前，已有一半的房地产公司披露了2009年年报，你怎么看它们的业绩？
单蔚良：从数据来看，经过去年房价创新高，地产企业利润飞速上涨，房地产公司2009年的业绩无疑是好的，并且2010年的业绩也不会太差，因为高利润已经被锁定。
我的观点是地产企业二季报的业绩还会很好，但股价可能是面目全非。对于地产股来说，主要不是看它的业绩，而是看政策预期。
《财商》：你对未来房价走势是如何判断的？
单蔚良：地产行业是一个长周期行业，因此在我看来，如果得到政策扶持，那么就会有上升空间，如果政策限制，价格就会走低。
中国的房屋商品化程度在世界范围内都是很高的，它与中国经济发展的阶段和社会财富的积聚相比是超前的，这样的畸形发展将严重抑制其他需求。
当经济趋于稳定的时候，政府必然会回过头来解决房价问题。首先，压制房价可以启动消费，使老百姓在住房上的开支减少，转而支持其他行业。
其次，大量的信贷资金通过各种渠道进入地产，包括前期开发资金和后期的按揭贷款。这样长期的泡沫化，一旦出现系统性风险，将会对整个金融体系产生巨大的负面影响。
另外，从社会效应来看，房价的持续走高必然会给社会带来负担，老百姓的不满情绪如果得不到正当的发泄，社会矛盾则将被激化。从以上几点来看，政府调控房价的意愿是非常强烈的。
《财商》：你觉得当前房价是否存在泡沫？
单蔚良：房价的泡沫是存在的，1~2年内将出现一次较大的调整，现在房价已经超出太多，必须有一次回调确认。自房价上涨以来，没有经历过像样的调整，这和股票投资是一个道理。在连续的快速拉升之后，在高位是盘不住的。短期内是缩量的，一旦放量的话，价格肯定是往下走，而且是重大的调整。
目前市场处于平衡期，很多房价都还在涨，但实际上大家都在观望。房产商在观望政府是不是坚定，如果体会到政府是坚定长期调控的话，聪明的房产商会在第一时间削价，套现。购房者也在观望，政府也处于观望阶段，越往后走，经济复苏的基础越稳固 ，市场的趋势就越不利于房产商，越不利于房价上涨。
《财商》：你觉得合理的估值大概是多少？
单蔚良：从目前来看，至少被高估了20%~30%。房价过快的上涨使得调整是必然的，市场经济中不可能形成长久的价格联盟，总会有地产企业出现现金短缺的，肯定会降价的。
如果调整起来，很可能会调整过头，就像股票一样，天天涨停板是没人管的，只要涨停板封不住了，抛盘就一下子都蜂拥而出了。局部炒得过高过快的地方，泡沫太高的楼盘或区域，水分可能会被挤掉更多。
《财商》：那么，你在1~2年内看空地产股？
单蔚良：是的，但投资和研究是两码事，研究得出的结论是一个企业的好坏，而投资最重要的在于价格，足够便宜了就是好东西。短期内地产利空比较多，系统性的投资机会比较少。
如果哪一天突然有什么政策出台，地产企业扛不住价格联盟，地产股一定会出现大幅下挫的，而且比实体中的房价下滑还要剧烈。一旦股票价格跌过头而被低估的话，这时候就有投资价值了。如果再经过充分的调整，房产股只要充分便宜，都还是有机会的。
《财商》：你觉得政府会怎样调控房价？
单蔚良：政府调控房价将从供需两个环节入手。增加供给方面，土地供应量增加，限制捂盘惜售，不能通过人为的因素来限制市场的饥饿感。
另一方面就是抑制不合理的需求。物业税对抑制需求是非常有帮助的。对于政府来说也是好事情，通过保有税把一次性的土地创新变成每年都能征收。
中央政府是一直在调控房价的，只是到了地方上，执行力上存在问题。78家主营非房地产的央企退出后，一定会有后续政策出台的，我觉得2010年物业税出台是大概率事件。
《财商》：当前的地产泡沫会破灭吗？
单蔚良：美国次贷危机很好的告诉我们，逐利的本性导致了市场不可能有一个自我调整、自我抑制这样一种理性的表现。当前的房地产市场已经是被开发商及相关利益群体主导了，个人投资者都是追随者和被动接受者。不调控，这个泡沫会越吹越大。等泡沫更大一点时候再把它戳破，可能要付的成本更高。
当前的地产泡沫还是可控制的。政府始终面临着两害相权取其轻的选择，以前是调控地产和刺激经济的两难，现在是不调控或许以后危害更大的选择。我们的政府常说，隐患险于明火。因此，政府现在的做法是防微杜渐、循序渐进，这一轮的调控力度和持续时间都会超过绝大多数人的想象。
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