绿景地产现金流暴增 重组悬疑丛生

　　　第二大股东持续减持以至于最终全身而退和海航地产借壳传闻使绿景地产（000502.SZ）的重大重组充满了神秘色彩，而2010年3月23日公布的2009年年报使得其重大重组事项越来越扑朔迷离：净利润同比骤降4成和经营活动中现金流净额暴增18倍成了鲜明对比。

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　　而根据有关重大重组规则，2010年3月2日公告因重大重组停牌的绿景地产最迟将于4月1日公布重组方案，否则将终止重组复牌，“一切等公告出来再说，”绿景地产证券部工作人员表示。

　　衰退的主营

　　2003年，恒大地产集团收购了琼能源，将这家海南公司变成了广州房地产公司——恒大地产，然而对于恒大地产来说，琼能源不仅盘子小，而且官司缠身，难以进行更多的资本操作。

　　2006年7月20日，作为试水资本市场的失败案例，恒大地产集团将恒大地产以7889万元卖给了广州天誉房地产开发有限公司，自此，恒大地产变身为绿景地产。

　　此次转让后，绿景地产除了原本拥有恒大东山华庭（后改为绿景东山华庭）项目外，将更多精力放在了位于广州花都区的金碧御水山庄项目上。

　　而这两个项目则是绿景地产一直以来赖以生存的生命线。

　　根据绿景地产2009年年报：2009年实现结转销售面积9.69万平方米，实现营业收入45914.74万元，比上年下降1.66%；实现营业利润2391.4万元，比上年下降78.05%；实现净利润3251.41万元，比上年下降42.59%。

　　同时，绿景地产2009年毛利率也大幅下降，其中，别墅项目毛利率为28.36%，比2008年同期下降了44.62%；公寓项目的毛利率仅为17.10%，同比下降34.71%。

　　对于经营业绩与毛利率的骤降，绿景地产的年报中如此解释：别墅项目在2007年售价相对较高，基数高，加上报告期确认收入的别墅开发成本较高且处于市场低迷的郊区，销售时间是2008年底及2009年上半年，销售价格同比下降较大。公寓项目则因为金碧御水山庄本期确认收入的公寓主要为E区二期公寓，为带装修产品，单位成本上升，而销售时广州市郊区市场低迷，销售价格与去年同期相比下降较大，故毛利率下降。

　　根据年报，2009年为绿景地产贡献收入的主要来自于金碧御水山庄和绿景东山华庭，2009年共计实现结转销售面积9.69万平方米，其中绿景东山华庭0.31万平方米，金碧御水山庄9.38万平方米。

　　记者在广州房管局官方网站阳光佳缘查询得知：绿景东山华庭于2007年1月取得预售证，至今已售224套，成交均价为15864元/平方米，尚余71套未售，这其中，车位56套，商业3套，其他12套。

　　而绿景地产的主打项目金碧御水山庄别墅项目目前尚有55套共计16511套未售出，公寓项目则有66套尚未售出。

　　“也就是说，目前绿景地产手中的余粮已经不多了，除了少量公寓之外。就剩下车位和别墅了，而2010年如果能够顺利卖出，绿景地产就无房可卖，手中的广西、佛山项目直到目前尚未投入市场。”前述研究员表示，绿景地产的主营业务续航能力已经减弱。

　　从绿景地产2009年年报中存货、预收款等数据的大幅下降也可以看出，绿景地产面临可持续发展问题。

　　年报资料显示：公司存货较年初下降23.01%，预收账款较年初大幅下降93.91%。

　　青黄不接

　　绿景东山华庭和金碧御水山庄的销售基本告罄，然而绿景地产后续发展似乎跟不上节奏，出现了青黄不接的局面。

　　根据绿景地产2009年年报，目前手中拥有尚未开发或尚未开盘的项目主要是：广西桂林狮子口水库项目和佛山、顺德北滘项目。

　　广西桂林狮子口水库项目是集合旅游、娱乐、健身运动、居住、商务等多功能的度假中心，2009年，绿景地产营业成本为3.51 亿元，同比增加64.91%，这其中绝大部分都投入在了广西项目上。然而根据绿景地产广西狮子口水库地块开发进度表，这个项目的开发建设期限为10年。也就意味着在短期内，这个项目并不能为绿景地产带来利润。

　　天相投顾房地产研究组在绿景地产2009年年报点评中如下描述：在目前资产情况下，公司项目储备较少尽管2010 年业绩有所改善，但持续性不足。

　　除了主营业务的青黄不接，绿景地产还受到历史官司的困扰。

　　1995年，琼能源资不抵债，原董事长陈宇光将琼能源旗下的万国商城全部资金投入到成都的熊猫城项目中，此举将琼能源拖入了泥潭。

　　1997年，万国商城改组后，开始向琼能源追索8000万元本金及利息，而琼能源也只能通过诉讼要求成都熊猫城来归还，这个官司在陈宇光手中以及后来的恒大集团手中都未能妥善解决，陷入僵局至今。

　　回笼资金另谋出路

　　与骤降的主营业绩项目，暴增18倍的经营活动现金流净额成了绿景地产2009年年报中唯一的亮点。年报资料显示：绿景地产2009年经营活动现金流量净额为8685.57万元，净额同比增长1812.22%；期末预收账款893.39万元，较年初大幅下降93.91%；同时，年报还显示，投资活动产生的现金流量净额同比上升91.21%；筹资活动产生的现金流量净额同比减少143.7%。

　　对于经营活动现金流量净额的暴增，绿景地产如此解释：终止了其桂林永福福龙工业园B区合作协议，导致早在2008年就已经支出的征地款返还；同时，2008年主要地产项目还在投资期，而2009年进入回报期，大量减少的投资也使得手头现金宽裕；第三，通过偿还银行贷款，使得负债下降。

　　“通过这组数据可以看出，绿景地产尽最大可能的减少了支出，而将现金留在手中，不排除另有打算。”前述地产研究员表示，目前的绿景地产财务状况非常好，可能是为借壳做准备。

　　根据绿景地产2009年年报资料：截至2009年12月31日，绿景地产总资产为5.65亿元，负债总额为2.16亿元，其中流动负债1.95亿元。资产负债率38.21%。而截至目前，房地产上市公司平均资产负债率则为156.46%。

　　同时，绿景地产净资产收益率为11.90%，同期房地产行业平均值为12.38%，证明绿景地产盈利能力偏弱，缺乏可持续发展能力。

　　绿景地产第二大股东深圳宽天下投资有限公司的退出、海航地产借壳传闻更使得绿景地产的重组充满神秘色彩。

　　“在天誉地产掌门人余斌的手中，除了绿景地产，还有在港交所上市的天誉置业。但似乎都未能玩得转。”前述地产研究员如此评述。

　　截至目前，绿景地产还处于停牌中，而根据有关重大重组规则，2010年3月2日开始停牌的绿景地产最迟将于4月1日公布重组方案，否则将终止重组复牌。“公司正在筹划重大资产重组事项，由于该事项仍需进一步沟通论证，存在不确定性,因此公司申请继续停牌。”2010年3月24日，距离方案公布截止日仅仅只剩下5个交易日，绿景地产重组进展公告给投资者的心里蒙上了阴影。