泰康人寿抱团炒世联地产 3月全身而退获利超70%

　　核心提示：在泰康人寿的密集火力之下，世联地产（002285.SZ）3个月内股价从27.51元的上市首日开盘价，一路扶摇直上至最高70.85元。而随着世联地产发布2009年年报，此前控盘该股流通盘8.6%的三只泰康人寿保险产品已经全身而退。

　　“相对于世联地产2009年1.41元的每股 收益，现在接近40倍的估值并不低。而我们对公司的成长性，并不是十分看好，目前股价已经在透支未来的预期。”深圳一家券商的地产行业研究员向记者表示。

　　但泰康人寿在其间却获益匪浅。粗略计算，其建仓成本当在30元左右，而其此后密集减持的价位，大约在50元。三个月时间，泰康人寿在世联地产攫取了超过70%的利润。

　　但随着泰康人寿人去楼空，世联地产的成长性能否支撑目前50元以上的股价，仍有待市场检验。

　　集体退出？

　　随着2009年年报的发布，世联地产前十大股东中，已经难觅泰康人寿的身影。

　　而2009年3季度，正是泰康人寿旗下三只产品联手掀起波澜，将其股价一路推升至最高70.85元。

　　世联地产2009年3季报显示，3只泰康人寿保险产品占据了该股前十大流通股股东的席位。其中，泰康人寿保险股份有限公司-分红-个人分红-019l-fh002深（以下简称“个人分红险”）新进174.18万股，占到该股流通股股本的5.44%。

　　泰康人寿保险股份有限公司-投连-个险投连（以下简称“投连险”）新进78.74万股，占流通盘的2.46%。另外一只泰康人寿保险股份有限公司-万能-个险万能（以下简称“万能险”）持有世联地产持有22.30万股，占其流通股本的0.7%。

　　以2009年3季度末世联地产的股价计算，泰康人寿三只产品持有上市公司市值达到9610万元。

　　泰康人寿手中所握筹码，绝大部分都是通过二级市场买入。

　　在网下配售阶段，泰康人寿共有6只产品参与，其中五只均为640万股的“顶格”申购，共获配12.56万股。

　　此后二级市场上更是大单频繁。

　　世联地产上市当日，在龙虎榜上即有两个机构席位大举扫货，分别买入2121万元和1139万元。

　　与此同时，游资也在其间推波助澜。涨停敢死队啸聚之地——国信证券深圳泰然九路营业部当天呈对倒之势，买入392万元，卖出360万元。

　　此后，8月31日一家机构席位买入943万元；9月1日，两家机构席位分别买入2570万元和751万元；9月2日，又有一家机构席位买入514万元。

　　此后机构席位销声匿迹，而几家著名的游资营业部则出没其间。而正是在机构和游资的合力之下，世联地产的股价9个交易日内8次收红，区间涨幅高达60%。

　　而根据世联地产三季报可知，其前十大流通股股东中，除了泰康人寿，也仅有长江养老保险股份有限公司上海企业年金过渡计划一只机构资金，其持仓也不过18.42万股，占流通盘的比例仅为0.58%。显然无法支撑如此大量的买单。

　　由此可见，在二级市场上大肆收集筹码的，正是泰康人寿。

　　但此后泰康人寿开始逐渐减持。

　　10月13日交易龙虎榜显示，一家机构席位卖出278万元。10月15日，世联地产发布三季报预告，预计净利润同比增长70%-100%，这随即导致了该股又一轮上涨行情，而机构席位的减持也是如影随形。核心提示：在泰康人寿的密集火力之下，世联地产（002285.SZ）3个月内股价从27.51元的上市首日开盘价，一路扶摇直上至最高70.85元。而随着世联地产发布2009年年报，此前控盘该股流通盘8.6%的三只泰康人寿保险产品已经全身而退。

　　10月19日，机构席位卖出1386万元；随即世联地产交出一份每股收益1.05元的靓丽三季报。

　　其股价更是一路上涨至最高的70.85元，直到2009年11月30日，网下配售的640万股解禁，众多打新资金选择获利了结，其涨幅也戛然而止。

　　而此时，泰康人寿三只产品很可能已经全身而退。

　　以泰康人寿买入量最大的9月1日计算，世联地产当日收盘价只有26.69元。而以机构席位大举卖出的10月19日收盘价46.64元计算，泰康人寿其间获利超过70%。

　　而如果泰康人寿将部分持仓留在网下配售解禁之时获利了结的话，其收益率更是将超过100%。

　　成长性已被透支？

　　3月29日，世联地产收报52.24元，对应其1.41元的每股收益，市盈率仍有37倍。这一市盈率显著高于地产行业的平均市盈率。

　　“世联地产的模式在A股并没有可比较的公司，市场给它一定的估值溢价也属正常。”上述券商研究员告诉记者。

　　世联地产2009年年报显示，该公司该年度实现销售收入7.38亿元，同比上升44.4%，归属上市公司股东净利润1.5亿元，同比上升127.3%，实现基本每股收益1.41元。

　　虽然年报靓丽，但是从其中披露的数据中，世联地产的业绩增长前景却被画上问号。

　　“在代理费率下降以及全国化扩张未见明确推进动力的情况下，我们认为公司将不可避免地面临维持高成长的压力。”华泰联合证券在其报告中表示。

　　以其最核心的业务房地产销售代理为例，该公司2009年代理费率从2008年的1.09%下降至0.88%，为2006年以来的最低水平。

　　世联地产董秘梁兴安向记者表示，年报中所指的“代理收费平均费率”是根据实际结算金额计算得出，不包括未结算的合同金额，不是签约费率。2008年，市场低迷，开发商项目销售压力大，因此平均费率较高；2009年市场回暖，成交旺盛，平均费率也就相应地下降。”

　　而另一方面，新签约面积增速却在不断萎缩。其增速从2007年的109.4%下降到2008年的24.4%，再降到2009年的8.7%。

　　代理业务占到世联地产2009年销售收入的73.32%，亦是其利润的最主要来源。

　　梁兴安表示，“签约增速”数据本身无太大意义，“签约增速放缓与完成销售额大幅提升之间无必然联系。在签约上，世联地产将更加注重合约的质量。”

　　而另一方面，植根于珠三角的世联地产，虽然手握募集资金，但在异地扩张却面临严峻形势。

　　该公司珠三角区域业务收入占比在经历了2年的下降后，2009年再度上升，为68.9%，较上年增加近3个百分点。

　　“区域和业务均呈现出集中度增强的趋势，体现出公司在全国化扩张进程中阻力仍然较大。”华泰联合在其报告中表示。

　　世联地产也在改变策略，开始通过收购的方式切入外地市场。核心提示：在泰康人寿的密集火力之下，世联地产（002285.SZ）3个月内股价从27.51元的上市首日开盘价，一路扶摇直上至最高70.85元。而随着世联地产发布2009年年报，此前控盘该股流通盘8.6%的三只泰康人寿保险产品已经全身而退。

　　世联地产3月29日发布公告称，将用超募资金中的4000万元，收购济南信利怡高51%的股权。

　　“2010年，世联地产将通过城市升级策略，实行区域扩张，计划对北京、天津、西安、合肥、南京、广州、武汉7个城市进行升级。”梁兴安向记者表示。