溢价一倍“抢”地 万科进军商业地产

　　尽管王石强调“万科还是会把握住宅开发为主流”，不过，还是有市场人士将万科此次东莞长安“60层商业建筑项目”视为其进军商业地产的开端。

　　“不要轻易上高层项目，否则不是纪念碑、里程碑，而是墓碑……”这是万科董事会主席王石在其 《道路与梦想》一书中写下

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　　不过在上周五（3月26日），万科以10.04亿元高价斩获位于东莞市长安镇长青路地块。根据当地政府规划，改造后的长青路地块将建起一座约60层的超高商业建筑，有望打造成长安镇第一地标。这也是迄今为止万科要建的最高建筑。

　　成交价高出底价一倍多

　　记者昨日（3月29日）从东莞市长安镇政府相关人士处获悉，该镇长青路约7.57万平方米的“三区”地块，于3月26日在东莞市国土局公开拍卖，最终被万科以10.04亿元高价斩获，高出起拍底价超过一倍。

　　据悉，该地块用地面积为75653平方米，为工业用地改作商住地块，出让年限70年，容积率不得高于3.3，建筑密度不得高于35%。

　　拍卖会上，万科、深圳正中、东莞博业、东莞鼎峰、黄河实业等多家房企参与竞拍。地块起拍价为4.51亿元，最终万科以10.04亿元将该地块拿下，折合楼面单价4022元/平方米，整个拍卖过程经历了136次激烈争夺。

　　长安镇相关负责人透露，按初步设想，改造后的“三区”将建一座60层高的商业建筑，有望打造成长安第一地标。同时计划建设27万平方米楼盘，其建筑面积高达36万平方米，“具体细节待发展商确定后将进一步明晰”。

　　已对项目做审慎分析

　　值得注意的是，万科董事会主席王石曾表示 “不要轻易上马高层项目”，并在多个场合多次批评中国房地产业的“高楼情结”。此次东莞长安项目却与王石以往的表态有较大出入。

　　对此，万科公司在回复《每日经济新闻》采访时解释：“‘不轻易上高层项目’主要针对的是盲目追求高层高端、而不考虑自身开发实力和开发风险的情况。经过多年的开发经营，万科在项目开发获取上已经十分谨慎。”

　　万科公司称，公司在获取该土地前，已针对项目可行性和开发前景进行了审慎的分析。据其介绍，该项目处于长安传统商业旺区，拆除后，将重新建立起长安新“地标”。目前项目周边一公里范围内商业、教育、医疗、娱乐配套均十分成熟。项目毗邻长安中轴线长青路以及358省道距广深高速入口仅500米，周边道路可便捷联通广州、深圳以及东莞各区镇，项目南面800米规划有轨道R2线长安步行街站，交通十分发达。

　　万科公司还透露，项目的资金来源将以自有资金为主。

　　进军商业地产的开端？

　　随着地产业态的细分，商业地产已然成为众多房地产开发商的必争之地。早在2009年底的一次媒体见面会上，万科总裁郁亮便透露万科意欲进军商业地产的想法。

　　3月18日，在万科股东大会上，有股东提到万科计划涉足商业物业的问题，王石表示，万科专注于主流住宅开发的定位并没有改变，但公司也需要顺应城市的发展趋势，提升在商业地产领域的竞争能力。

　　“城市发展的过程之中旧城改造、综合体的比例逐渐上升，纯粹住宅项目所占的比例也在逐步下降”，王石表示，基于这些需要，“公司将在继续坚持主流住宅开发的业务模式基础上，尝试与住宅相配套的其他物业类型，逐步培养非住宅业务相关能力”。

　　尽管王石强调 “万科还是会把握住宅开发为主流”，不过，还是有市场人士将万科此次东莞长安“60层商业建筑项目”视为万科进军商业地产的开端。

　　著名房地产营销策划专家谢逸枫向《每日经济新闻》记者表示：“长期以来，万科专注住宅项目开发，其项目所涉及的一些商业项目也大多为配套建设，此次60层高的超高建筑，商业部分或将占相当一部分比例。结合近期商业地产的趋势来看，这或许宣告着万科吹响了商业地产的号角！”

　　记者观察

　　万科：商业地产“新生儿”

　　万科在住宅开发模式上的地位似乎无可撼动——上市18年来，复合增长率超过30％，万科坚持做了18年的减法，在专业住宅开发商的道路上走到极致巅峰。效法者如过江之鲫。但在商业地产方面，万科显然是个“新生儿”，它将以什么样的模式来迎接新的业态，或许目前万科自己也没有很明确的答案。

　　只是，谈及商业地产，就不能不提到万达。

　　万达集团董事长王健林曾言，我们拥有独特的、富有竞争力的商业模式。据笔者了解，以其产品万达广场为例，它有着许多既定的套路：商业部分全部持有，只租不卖；业态配比是经过市场检验出来的科学，万达城市综合体，几乎就是业主享受城市高质量生活的浓缩版，也是区域快速升值的发动机；“订单”地产，用王健林的话说，万达用了整整7年学会了做订单地产。目前，万达广场主力店已经拥有国内外知名的长期战略合作伙伴30多家，品牌店合作伙伴数百家，促使每个项目在开工之前，主力店招商就已经基本解决，整个项目的70%~80%租赁面积已经有主，保证万达每每开业必是满堂红……这些套路，也便是万达的模式了。

　　相比于“专业型”的万达，万科或许更希望全面、协调地发展。总裁郁亮曾透露，万科80%做住宅的定位不会改变，其余20%将开发持有型物业。预计未来3年内万科将建成220万平方米商业配套。另外万科还将参与旧城改造、旅游地产、多功能物业开发，覆盖全面产品线。据了解，在未来10年内，万科计划每年在每个城市至少留下一个不可替代的公建项目。

　　万科能否将住宅开发的成功模式移植到商业地产？我们拭目以待。